横盘时代，谁才是仓储物流 REITs 最后的赢家？

2026 年一季度的仓储物流市场，用一个词概括就是横盘。

物联云仓连续三个月数据几乎 “原地不动”：全国通用仓储总面积稳定在 10.2 亿㎡左右，平均租金 23.14 元/㎡/月、整体空置率 16.42%，连续多月无明显波动。新增供应温和、土地成交降温、需求以东部小面积仓库为主，整个行业像被按下暂停键，不暴涨、不暴跌，在弱复苏与慢出清之间寻找平衡。

但市场横盘，不代表仓储物流 REITs 也跟着 “躺平”。

把已上市 10 只仓储 REITs 一季报全部拆开比对会发现，报表平静，内部厮杀激烈。依托关联方整租的项目稳坐钓鱼台，纯市场化运营的项目直面租金与空置率压力；账面利润有赚有亏，但经营性现金流与 EBITDA 集体坚挺；区域分化空前明显，珠三角承压、长三角韧性突出。

这不是一份皆大欢喜的成绩单，而是周期位置、资产质地、运营模式、客户结构综合比拼的结果。本文不带滤镜、不吹不黑，用真实数据还原一季度仓储物流 REITs 全貌。

■ 先看大盘：横盘不是复苏，是供需暂时平衡

很多人把一季度仓储市场 “租金、空置率双稳” 理解为行业回暖，这是误读。

真实情况是：供给不敢猛增，需求没有强复苏，双方暂时达成僵持。

据物联云仓数据，供应端 3 月全国新增仓储面积 67.2 万㎡，主要集中在北京、佛山；在建面积 1820 万㎡，环比微降 0.16%，开发商拿地和开工更谨慎。土地市场同样降温，41 个重点城市仅成交 19 宗仓储用地，合计 1092.4 亩，总金额 5.35 亿元，环比量价齐跌。

需求端更能说明问题：租赁需求里，1000㎡以下小仓库占比高达 35.35%；东部地区需求占比 55.35%，是绝对主力；大面积仓库、长期囤货型需求明显减少，企业更偏向短租、小面积、高周转。这说明，物流与电商企业仍在控制成本、优化库存，没有出现大规模扩张。

区域分化更直观：珠三角供应集中、竞争最激烈，租金下行压力最大；长三角供需均衡、韧性最强；京津冀受新增供应影响，局部空置率上升；中西部整体平稳、波动较小。

正是这样的背景，决定了 REITs 一季度表现：能守住，但难增长；稳现金流，但难赚高收益。

■ 财务真相：利润可以失真，EBITDA 与现金流才是试金石

看完 10 只仓储物流 REITs 一季报，一个最强烈的感受是：别盯着净利润，要看 EBITDA，更要看现金流。

（数据来源：各 REITs2026 年一季度报告；单位：万元）

从这张完整表一眼就能看穿真相：中金普洛斯、中航易商净利润为负，但 EBITDA 与现金流全部为正且规模可观。原因非常直白：仓储物业折旧摊销会严重压低净利润，但 EBITDA 剔除了折旧与财务费用干扰，最真实反映运营盈利能力；现金流则直接决定分红能力。

结合全表数据，仓储 REITs 板块呈现四大核心特征：

1）收入平稳，体量差距明显

中金普洛斯以 9746 万元收入领跑，接近亿元级别；华安外高桥、华泰宝湾等中型项目收入集中在 1800—2000 万元。差异完全来自资产规模、区位租金与项目数量。

2）EBITDA 全部为正，运营底色稳健

10 只 REITs EBITDA 100% 为正，合计 2.37 亿元。这意味着：不管账面利润如何，所有仓储资产本身都在稳定赚钱。

3）净利润失真，完全不具备可比性

关联方强托底项目：京东、盐田港、九州通净利润均为正；市场化大体量项目：普洛斯、易商净利润为负。看净利润评断 REITs 好坏，完全是误区。

4）现金流与可供分配金额扎实，分红安全垫充足

经营现金流全部为正，合计 27929.95 万元；可供分配金额全部为正，合计 26169.44 万元；全部满足≥90% 可分配金额用于分红的监管要求；年化分派率集中在 3.6%—4.8%，中位数 4.2%，在当前市场具备明确配置价值。

一句话总结：仓储 REITs 的真实实力，看 EBITDA 与现金流，不看净利润。

■ 运营核心：出租率两极分化，租金区域跳水

（数据来源：各 REITs 2026 年一季度报告）

从 10 只仓储物流 REITs 期末运营指标图表可以清晰看出，当前仓储板块已经出现明显分层：出租率、租金、收缴率、剩余租期四大指标全线分化，关联方项目与市场化项目走出截然不同的走势。

1）出租率：关联方托底=刚性满租，市场化项目直面周期压力

出租率是判断仓储资产质地的第一指标，而一季度的数据几乎呈现 “两个世界”。

嘉实京东仓储 REIT 以 100% 出租率领跑全板块，重庆、武汉、廊坊三大项目满租运营，租金收缴率同样 100%；廊坊项目续约后加权剩余租期从 1102 天提升至 1773 天，锁定近 5 年稳定收入。

汇添富九州通医药 REIT 出租率 99.85%、华泰宝湾物流 REIT98.07%、华夏安博仓储 REIT96.66%，均维持在高位区间，背后均有长期稳定租户支撑。

与之形成鲜明对比的是纯市场化运营项目：中金普洛斯 REIT86.72%、华夏深国际 85.51%、中航易商 89.08%，普遍承压于区域供应过剩，出租率修复缓慢。

图表直观揭示行业铁律：强关联方整租=刚性满租；市场化招商=随行就市、承担周期波动。

2）租金：仅京东逆势上涨，珠三角普遍承压

租金变化最能反映市场真实温度。

数据显示，2026 年一季度 10 只仓储物流 REIT 中，仅嘉实京东仓储 REIT 旗下重庆、武汉项目按租约约定实现租金同比上涨，成为全板块唯一具备租金刚性增长的产品；廊坊项目受市场环境影响续租租金有所下调，但通过大幅拉长租期锁定了长期现金流。

与之相对，市场化运营项目租金普遍承压：中金普洛斯整体租金同比下降 7.48%，中航易商同比下降 6.20%，珠三角区域项目因供应集中，租金下调压力，部分珠三角更为明显。

区域规律高度一致：珠三角租金下行压力最大，长三角韧性最强，环渤海与成渝整体平稳。核心原因在于过去几年高标仓集中供应，而需求复苏温和，租金逐步向市场中位回归，只有封闭关联方租赁模式能够跳出市场竞争，保持租金稳定。

3）收缴率回升、租期结构分化

一季度最大亮点：租金收缴率全线修复。中航易商从 84.34% 回升至 96.03%；中金普洛斯稳定在 91.13%；京东、盐田港、顺丰、九州通保持 100%。租户现金流改善，就是 REITs 最硬的安全垫。

但租期结构值得警惕：华夏安博剩余租期仅 1.27 年，中金普洛斯 3.25 年、华夏深国际 2.91 年、中航易商 3.52 年，多数市场化项目剩余租期偏短；而嘉实京东 6.09 年、汇添富九州通 5.13 年、华安外高桥 4.95 年依靠长期合约锁定稳定性。

一长一短之间，未来 1—3 年的续约压力与分红确定性已提前分出高下。

■ 两种模式对决：关联方托底 VS 市场化招商

放到周期里看，仓储 REITs 已经清晰分成两类，没有绝对优劣，但抗风险能力天差地别。

模式一：强关联方整租（京东、顺丰、盐田港）

优势：出租率、收缴率双高；现金流极稳，几乎不受市场波动影响；运营成本低，不用花大力气招商。

短板：客户高度集中，单一关联方租金占比往往超 40%；增长高度依赖母公司业务扩张；市场化弹性不足。

模式二：市场化多元租户（普洛斯、易商、深国际）

优势：租户分散，不依赖单一客户；行业景气时，租金和出租率弹性更大；资产定价完全市场化，长期价值更透明。

短板：周期下行时，出租率、租金、现金流同步承压；招商成本高、空置风险大；收入和利润波动更明显。

放到 2026 年一季度这个时间点，结论很现实：稳健完胜弹性。

但拉长到 5—10 年维度，过度依赖单一客户，同样会面临需求转移、合同重定价的风险。没有永远完美的模式，只有适配周期的选择。

■ 必须正视的三大隐忧 & 扩募真相：能做大，但难改周期

在看似稳健的报表之下，仓储 REITs 仍暗藏三大中期压力，多个项目已出现典型信号。

第一，租金下行尚未触底，珠三角区域尤为明显。中金普洛斯整体租金同比下降 7.48%，顺德项目租金降幅显著；中航易商租金同比下降 6.20%。叠加管理费、税费、托管费等刚性支出，租金每下调一点，可供分配金额就直接被压缩，珠三角供应过剩区域成为全行业压力最大区域。

第二，局部供给过剩持续，市场化项目去化艰难。中金普洛斯顺德项目出租率同比下滑超 11 个百分点，淀山湖项目同比下滑超 18 个百分点；华夏深国际杭州项目出租率从 93% 回落至 79.85%，明显受到区域新增仓集中入市冲击。佛山、广州、杭州等城市前期高标仓密集交付，市场化项目出租率修复缓慢，以价换量成为普遍无奈选择。

第三，2027—2028 年将迎租约到期高峰，当前高出租率 “含金量” 不足。中航易商昆山项目加权剩余租期同比大幅缩短 48.51%，二期项目剩余租期仅约 113 天；南方顺丰、华安外高桥多个项目剩余租期亦明显缩短。大批存量长约集中到期后，关联方是否缩减承租面积、市场化项目能否稳住租金，均存在不确定性。这也意味着，当前行业整体较高的出租率，更多是存量旧租约 “撑起来” 的，不是新增需求 “抢出来” 的。

面对压力，行业普遍将扩募当作 “破局选项”，嘉实京东已推进两次扩募，中金普洛斯、华安外高桥、华泰宝湾均有扩募动作。

但扩募能增厚规模，却难以改变周期。扩募可摊薄波动、分散区域风险，但无法解决租金下行、供给过剩、租约到期等核心矛盾；加之优质资产稀缺、收购成本走高、审批周期较长，短期甚至可能稀释单位份额收益。

真正决定 REITs 长期价值的，从来不是规模大小，而是区位、出租率韧性、租金抗跌性、租户质量、成本控制五大核心要素。

■ 结语：周期磨底，优质为王

2026 年一季度仓储物流 REITs 交出的成绩单，清晰地给市场上了一课：行业早已告别高增长赛道，正式进入稳健收益为王的新阶段。

仓储市场横盘，是周期磨底，不是强势反转；现金流全线扎实，是防御底色，不是成长弹性；板块内部分化加剧，是长期常态，不是短期波动。关联方托底项目守住确定性红利，市场化运营项目承受周期压力，区域、租金、出租率、租期的分化还将进一步拉大。

对投资者而言，仓储 REITs 的定位已经非常清晰：稳健型底仓资产，而非弹性进攻品种。经过一季度全面拆解后更能确定，真正值得长期持有的，始终是那一类——出租率稳健、租金抗跌、核心租户续约力强、布局在供需健康的核心区域。

周期磨底，优质为王。仓储 REITs 的下半场，拼的不再是规模与扩张，而是现金流成色、出租率韧性、分红确定性与真稳健。

数据来源及免责说明：1、全国仓储市场数据：物联云仓《2026 年 3 月全国通用仓储市场动态报告》；2、REITs 财务与运营数据：各公募 REITs 2026 年第一季度报告；3、出租率、租金、收缴率、剩余租期均为报告期末整体口径；4、本文仅为行业分析，不构成任何投资建议，市场有风险，投资需谨慎。