优先购买权

核心描述

• 优先购买权（ROFR）是一项合同条款，赋予一方在资产被出售、出租或转让给他人之前，优先匹配真实第三方交易条件的权利。
• 优先购买权（ROFR）的实际价值在于控制 “由谁进入交易”，而不是保证以更低价格买到资产，也不是承诺资产一定会被拿出来出售。
• 结果往往不取决于概念本身，而取决于具体机制：触发条件、通知、时间安排，以及 “匹配所有重要条款” 的具体含义。

定义及背景

优先购买权（ROFR）是一种合同权利，要求资产所有人（或出让方）在存在真实第三方要约之后（或在合同约定的条件下所有人决定出售之后），必须先给 ROFR 持有人一次优先接受拟议交易的机会。如果 ROFR 持有人在约定期限内接受，交易将由该持有人承接；如果持有人拒绝或错过期限，资产所有人通常可以与第三方完成交易，但一般要求成交条件不得 优于 先前向持有人披露的条件。

ROFR 是一种 “流程型权利”

投资者常把优先购买权（ROFR）理解成类似期权的工具。但在实践中，ROFR 更像是一种 流程型权利：

• 通常是 被动触发：在发生触发事件后生效，例如出现第三方书面要约。
• 通常要求持有人匹配要约的 价格及其他重要条款。
• 通常包含程序性约束（通知送达方式、回复期限、行权后的交割期限）。

ROFR 常见场景

优先购买权（ROFR）常见于：

• 商业地产租约（如房东出售整栋物业时，租户享有 ROFR）。
• 非上市公司股东协议（现有投资人对二级转让股份享有 ROFR）。
• 合资项目与并购安排（合作方控制谁可以进入项目）。
• 私募股权基金份额转让（现有投资人或 GP 对 LP 份额出售享有 ROFR）。

历史上，类似的优先购买安排常用于让资产（尤其是土地）留在特定圈层。现代合同法通常认可 ROFR，但前提是触发条件、时间安排、匹配标准等条款清晰可执行，因为这些细节决定权利是否可操作、是否可被有效主张。

计算方法及应用

ROFR 本身并不是一个 “公式计算” 类概念，因为它不依赖通用定价公式。但投资者与交易团队通常会用 决策指标 与 流程时间 来量化 ROFR 的影响，而非用单一方程式。

实务中可量化的内容

1) 时间安排（交易规划）

优先购买权（ROFR）会为交易增加可预期的等待时间：

• 通知准备与送达
• 持有人回复窗口（通常为数天到数周）
• 行权后的交割窗口

例如，若租约中的 ROFR 规定 10 个工作日内回复，并在行权后 45 天内完成交割，那么第三方买方需要为潜在的不确定期预留最长 约 55 天 的时间，再叠加贷款或监管等流程。这也是 ROFR 可能降低外部竞买人参与意愿的原因之一。

2) 抑制报价与价格影响（市场行为）

ROFR 可能减少严肃第三方出价，因为外部买家担心：

• 花费尽调成本（法律审查、检查、融资费用）
• 公开自己愿意出的最高价格
• 最终被 ROFR 持有人在最后一步 “匹配截胡”

数据点（公开来源）：美国 National Association of Realtors 的报告显示，在近年调查中，现房买家通常在成功购房前会提出约 2 次报价，说明在住房市场中反复报价并不罕见。若存在 ROFR，一些买家可能直接不报价，从而增加卖方成交执行风险，并可能影响最终定价。

3) 匹配复杂度（条款可比性）

很多争议点并不在价格，而在非价格条款：

• 卖方融资 vs. 现金交易
• 对赌/业绩补偿（earn-out）或或有对价
• 交割日期、维修、托管安排、陈述与保证
• 与第三方买家高度绑定的特殊条件（例如买方相邻地块的配套安排）

实务中可将要约粗略分为：

• 易匹配：以现金为主，标准交割，或有条件较少
• 中等：有融资条件、维修补贴、时间条件
• 难匹配：含对赌、非现金对价、交叉担保、资产打包出售

该分类有助于持有人在回复期限内判断：是否具备可行性去行使 ROFR。

不同资产类型的典型应用

房地产

ROFR 常用于保护租户，降低被迫搬离的风险。当房东收到出售要约时，租户可选择匹配条件购买，尤其适用于租户对该址投入较高（装修、招牌、本地客户沉淀等）的情形。

非上市公司股份（VC、成长股权）

ROFR 有助于控制股东结构。如果早期股东拟向外部出售股份，现有投资人可以匹配要约，将股份留在现有股东体系内。

私募股权 LP 份额

ROFR 可限制转让给不受欢迎的对手方、维护基金稳定性，但也可能通过缩小买方范围而降低二级流动性。

优势分析及常见误区

ROFR 与相近权利的对比

优先购买权（ROFR）的优势

对 ROFR 持有人（买方保护）

• 优先进入：降低战略资产落入竞争对手的风险。
• 以市场报价锚定价格：第三方要约提供价格发现。
• 更可控的经营规划：在租赁场景下，可降低关键选址丧失风险。

对资产所有人/卖方（常被忽视）

• 交易对手更明确：ROFR 持有人一旦被触发，可能执行力更强、协同更高。
• 可作为谈判筹码：卖方可在早期用 ROFR 换取更好的商业条款（租金、治理安排、承诺条款等）。

劣势与风险

对卖方

• 竞争张力降低：参与竞买的人数可能减少。
• 交易周期更长：通知与等待期会拖慢执行。
• 保密摩擦：需向持有人披露第三方要约，可能涉及敏感信息。

对第三方买家

• 执行不确定性：可能在投入尽调成本后被匹配。
• 需要保护条款：买家可能要求费用补偿或更短截止期，从而降低卖方净收益。

需要纠正的常见误区

有 ROFR 就一定能拿到资产

不一定。优先购买权（ROFR）只保证在符合条件的触发事件发生时，你有机会按合同规则去匹配一份合格要约。如果没有触发事件（例如卖方并未决定出售或未出现真实要约），ROFR 可能一直不会启动。

匹配只需要匹配价格

通常不对。很多 ROFR 要求匹配 所有重要条款，不仅是价格，还可能包括交割时间、或有条件、托管安排、维修条款、对赌安排、担保与赔偿、陈述与保证等。

卖方总能通过关联方转让或赠与来规避 ROFR

这取决于合同是否设置了例外条款。一份更完善的 ROFR 会明确哪些转让不触发（例如家族信托/遗产规划、内部重组、允许的受让人），哪些转让仍需通知并触发权利。

实战指南

优先购买权（ROFR）只有在触发事件发生、计时开始后才真正进入 “可操作状态”。以下清单面向投资人、创始人、房东、租户与交易团队，用于理解 ROFR 的实操要点。以下内容不构成法律意见。

第一步：精确定义触发事件

常见触发定义包括：

• 收到第三方 书面真实要约
• 资产所有人 意图出售（有时用于替代第三方要约触发）
• 拟议的股权或资产转让，包括部分 控制权变更 事件

实务提示：触发条件不清晰是争议高发点。若 “转让” 未被定义，双方可能对并购、内部重组、间接出售是否触发 ROFR 产生分歧。

第二步：确认权利主体与覆盖资产范围

ROFR 条款应清楚写明：

• 持有人：单一主体、多主体，或存在优先顺序
• 覆盖资产：特定物业、某类股份、合资权益或业务板块
• ROFR 是否 可转让（持有人能否转让该权利）

对投资人而言，范围很关键。对 “任何转让” 都适用的 ROFR 可能带来长期管理成本；限定于重大转让的 ROFR 往往更易执行。

第三步：把通知当作 “信息包”，而不是礼貌邮件

一份完善的 ROFR 通知通常包含：

• 价格与对价形式（现金、票据、对赌）
• 关键日期（签约、交割）
• 重要条件（融资、检查、监管审批）
• 第三方要约或条款清单的副本（如合同要求）
• 行使 ROFR 的具体方式与指引

如果通知信息不完整，持有人可能主张回复期限并未开始计算，从而增加不确定性并影响交割。

第四步：在需要之前就先厘清 “匹配” 标准

匹配争议常见原因是第三方要约包含复杂条款。良好的 ROFR 起草与流程管理会明确匹配的含义，例如：

• 仅匹配 价格，或
• 匹配 所有重要条款，或
• 当存在非现金条款时，匹配 经济等价 的条件

如果要约包含卖方票据、对赌或特殊赔偿义务，持有人可能需要提供同等确定性与可执行性。

第五步：把融资准备纳入 ROFR 的执行计划

持有人常见的操作难点是速度。ROFR 可能要求在很短时间内完成：

• 内部审批
• 资金证明或融资意向书
• 定金支付与交割能力准备

如果持有人无法迅速落实资金，ROFR 的实际价值会显著降低。

案例：商业租约 ROFR（假设场景，不构成投资建议）

某零售租户拥有购买其承租楼宇的优先购买权（ROFR）。房东收到第三方要约，报价 $12,000,000，条款包括：

• 30 天尽调期
• 45 天交割期
• 尽调结束后支付 $200,000 不可退定金
• 卖方提供有限环境责任赔偿承诺

房东向租户发送包含完整条款清单的 ROFR 通知。租户有 15 天决定是否行权。

租户的评估要点：

• 价格：基于门店经营与周边可比交易，$12,000,000 是否合理？
• 条款：能否接受同等定金风险与赔偿结构？
• 时间：能否在 15 天内落实融资，使行权具备可执行性？

可能结果：

• 若租户在期限内匹配所有重要条款，房东将物业出售给租户。
• 若租户拒绝，房东可向第三方出售，通常要求成交条款不得 优于 向租户披露的条款。若后续对第三方出现实质性优惠（如降价），是否需要重新通知，取决于合同约定。

该例说明：ROFR 主要是一种交易控制机制，它影响最终由谁作出决定，也会影响第三方买家如何设计其要约结构。

资源推荐

高质量文档与资料库

• SEC EDGAR：在公开披露的重大合同附件中检索 right of first refusal，参考真实起草案例。
• VC 标准文件（例如 NVCA 模板）：用于理解 ROFR 与转让限制、随售权（co-sale）等条款的衔接。
• 判例与官方判决汇编：用于学习法官如何解释真实要约（bona fide offer）、通知充分性与匹配义务。

提升 ROFR 理解能力建议关注的主题

• 触发事件定义（资产出售 vs. 股权转让 vs. 控制权变更）
• 通知要求（内容、送达方式、视为送达规则）
• 匹配标准（仅价格 vs. 所有重要条款）
• 例外条款（遗产规划、关联方转让、内部重组）
• 违约救济（禁令、损害赔偿、强制履行）以及流程瑕疵如何引发诉讼风险

常见问题

如果资产所有人没有主动出售，ROFR 会适用吗？

通常不会。多数优先购买权（ROFR）需要明确触发条件，最常见的是出现真实第三方要约，或资产所有人在协议约定条件下决定出售。

ROFR 的回复期限一般多长？

取决于合同约定。回复窗口可能从几天到几周不等，条款也应明确计时起点（例如在完整通知被视为送达后开始计算）。

如果我有 ROFR，是否必须匹配第三方要约的每个细节？

通常需要，至少要匹配所有重要条款。许多 ROFR 条款将 “未能匹配重要条件”（融资确定性、时间安排、或有条件、赔偿义务等）视为拒绝，即便价格相同。

卖方能否通过设置 “难以匹配” 的条款来让 ROFR 形同虚设？

部分协议会通过要求第三方要约必须真实、独立交易（arm’s length）、善意达成，并限制异常的非经济条款来降低该风险。若缺乏这些保护，条款不匹配与争议的概率会更高。

如果 ROFR 持有人拒绝后，卖方又改变交易条件，会怎样？

许多 ROFR 含有 “不优于条款” 规则：卖方与第三方成交条件不得优于先前披露给 ROFR 持有人的条件。若出现对第三方的实质性改善（如降价），可能需要重新向 ROFR 持有人发出要约，具体取决于合同条款。

ROFR 等同于 VC 里的优先认购权（preemptive rights）吗？

不等同。优先认购权通常针对 新增发行 的按比例认购；优先购买权（ROFR）通常针对既有股份或资产的转让。

ROFR 会降低资产的市场价值吗？

可能会。一些买家若预期自己可能被匹配，出价意愿会下降。影响程度取决于 ROFR 的严格程度、流程速度以及该资产的流动性水平。

总结

优先购买权（ROFR）可以理解为一套结构化的优先规则：当出现合格要约时，ROFR 持有人获得一次按披露条件承接交易的优先机会。对投资人和经营者而言，关键不在于 “是否有 ROFR”，而在于该条款设计是否匹配资产流动性与各方目标：在控制权、业务连续性与成交确定性之间，如何权衡公开竞价与执行速度。清晰的触发条件、完整的通知内容、可执行的时间安排，以及可操作的匹配标准，将直接影响 ROFR 在时间压力下是否真正有效。