恒大物业排他协议落地：外资想抄底，国资来托底

许家印当庭认罪、恒大清盘推进、境外债权人久等无音——三重压力之下，恒大物业这笔核心资产终于迎来明确买家。

2026 年 4 月 14 日，恒大物业公告确认已与选定潜在买方签署排他性协议，为期 30 个工作日。4 月 16 日，彭博披露买方身份：广东省旅游控股集团有限公司。在此之前，这笔交易已经悬置了 7 个月。其间，太盟投资（PAG）、广东旅控等多方机构轮番入场，尽调、报价、博弈。市场才恍然发现：主角并非资本市场的 “老手” 太盟，而是地方国资广东旅控。

广东旅控拿下 30 天排他谈判权，看似一笔物业股权交易，实则是恒大万亿债务处置至今最关键的一次落子。

■ 7 个月长征

时间拨回 2025 年 9 月，中国恒大清盘人宣布拟出售所持恒大物业股权时，市场并未表现出太多意外。这是恒大债务重组棋盘上必然要走的一步——恒大物业是恒大系唯一还能卖出价格的资产，清盘人必须抓住这根 “救命稻草”。

但当时几乎没人能想到，这场出售会持续如此之久、如此曲折。

2026 年 1 月，清盘人收到第一轮更新要约方案。至少两家重量级机构表达了收购意向：PAG（太盟投资集团），亚洲最大的私募股权基金之一，管理资产超过 500 亿美元；另一家是广东省旅游控股集团有限公司，广东省属国企，主业涵盖酒店、旅游、物业。

2 月，两家机构进入尽调和报价阶段。这是一场不对称的博弈：PAG 是经验丰富的 “困境资产猎手”，曾主导万达商管的股权交易；广东旅控则是 “根正苗红” 的地方国资，拥有政策支持和地方资源协调能力。

4 月 14 日，局势明朗。公告未披露买方名称，但市场已经猜到七八分。4 月 16 日，彭博披露买家身份当天，恒大物业股价最高涨幅达 15.97%，收盘市值回升至 143.78 亿港元。

但 30 天排他期只是开始。 知情人士透露，双方仍在磋商正式买卖协议条款，尚未达成具有法律约束力的协议。能不能成，还要看价格怎么谈、风险怎么背。

■ 资产价值

为什么是恒大物业？

答案很简单：在恒大系 2.4 万亿元负债的残局里，这是唯一还能卖出价格的资产。

先看基本面。截至 2025 年 12 月 31 日，恒大物业在管面积约 6.01 亿平方米，位居行业前三。2025 年营业收入 136.78 亿元，同比增长 7.2%；净利润 10.09 亿元。关键数据：第三方收入占比达 99.8%——这意味着恒大物业已经基本脱离了对母公司的依赖，具备独立运营能力。

再看修复情况。2025 年，恒大物业净流动资产为 8750 万元，这是近四年来首次转正。截至‌2025 年 12 月 31 日‌，恒大物业的‌现金及现金等价物约为 41.89 亿元人民币‌，较 2024 年末的 24.27 亿元增长了约 55.3%‌——在房地产行业整体资金紧张的背景下，这是恒大系唯一持续造血的资产。

但估值已经跌到地下室。当前市值 143.78 亿港元，较巅峰时期近 2065 亿港元暴跌 93%。这个估值水平，意味着巨大的博弈空间。

行业并购中，物业企业 PE 均值通常在 6-8 倍。按恒大物业 2025 年净利润 10.09 亿元计算，对应估值约 60-80 亿港元，51% 股权约 30-40 亿港元。但清盘人可能按当前市值 128 亿港元计算，51% 股权对应约 65 亿港元。

25-35 亿港元的价差，是接下来谈判的核心博弈点。

恒大物业服务着约 6 亿平方米的社区，覆盖数百万家庭。在恒大债务危机引发的连锁反应中，这些社区的物业服务稳定性直接关系到社会稳定。这也是为什么广东旅控愿意入场的原因之一——它不仅是在买一家公司，也是在承担一份社会责任。

■ 买家对决

PAG（太盟投资集团）在圈内被称为 “亚洲小黑石”，管理资产超过 500 亿美元，核心打法就是 “逆周期抄底”——买入受压资产，通过专业运营提升价值，然后择机退出。

这确实不是 PAG 第一次在中国不动产领域 “捡漏”。

2021 年，PAG 参与珠海万达商管 Pre-IPO 投资，投了约 468 亿港元。随着珠海万达商管四次 IPO 折戟，PAG 在 2023 年底成为其第一大股东。2024 年，PAG 联合中信资本、阿布扎比投资局等机构投资 600 亿元成立大连新达盟。2025 年，PAG 联合腾讯、京东拿下了万达商管旗下 48 座万达广场 100% 股权，交易额预估 500 亿元。

PAG 的逻辑很清晰：危机资产便宜，只要运营能力够强，就能等到反弹的那一天。

但这次，PAG 出局了。

原因并不复杂：PAG 是纯财务投资者，它的优势是资金实力和重组经验，但它缺乏地方资源协调能力，也难以承担 “风险托底” 的社会责任。

恒大物业不是普通的困境资产——它涉及数百万家庭的日常服务，涉及地方社会稳定，涉及复杂的境内外司法协调。对于清盘人和监管层而言，把恒大物业交给一家纯外资机构，需要承担额外的政治风险和审批风险。

答案很简单：这不是一场 “价高者得” 的游戏，而是一场 “谁能托底风险” 的较量。

广东省旅游控股集团有限公司是广东省属国企，旗下拥有酒店、景区、商业物业等业务板块，具备与物业管理协同的基础。

广东旅控最终胜出，并不意外。它既有国企资金与信用背书，又能在保交楼、保民生层面提供确定性，同时还能借助物业板块补齐自身运营版图。对清盘人、监管层、业主而言，这是当下风险最低、也最稳妥的选择。

知情人士透露，广东旅控可能会联合地方国企、产业资本共同接盘，分散风险、降低资金压力。这种 “国资牵头 + 联合投资” 的模式，在当下的市场环境中更容易获得各方认可。

说白了，太盟想 “捡便宜”，广东旅控在 “扛责任”——在万亿债务的残局里，“责任” 比 “价格” 更重要。

■ 谈判博弈

未来 30 天，这笔交易无非三种走向：双方顺利谈拢价格完成签约；因估值分歧延长谈判；或是尽调出现意外导致交易告吹。

关键问题其实很简单：价格谈不拢，一切都是空谈。风险谁背，才是核心。

买方担心历史遗留问题带来的潜在负债：134 亿元存款被强制执行事件的后续影响、恒大系应收款减值近 22 亿元、潜在坏账可能尚未完全出清。清盘人则希望尽快变现，为债权人争取更多清偿资金。

即使 30 天内达成协议，从签署到过户还有漫长的流程。反垄断审批、国资审批、境内外法律程序——每一个环节都可能出问题。

一位资深投行人士分析：“这种级别的交易，30 天能签正式协议就不错了，后续交割可能需要 3-6 个月。”

无论哪种，恒大物业的处置已进入不可逆的倒计时。

■ 行业变局

这笔交易的影响，远超恒大一家公司。

对恒大债务处置而言，境外清盘人此前变现仅 2.55 亿美元，债权人回收率仅 0.56%。恒大物业若能以 50-60 亿港元成交，将为境外债权人提供有限但实质性的清偿资金。更重要的是，它释放了 “风险有序出清” 的信号。

对物业行业而言，地方国资正在成为新的主导力量。继央企之后，地方国资开始入场 “托底”。这次广东旅控接盘恒大物业，标志着 “市场 + 责任” 的综合逻辑正在取代纯财务逻辑。

对资本市场而言，恒大物业股价当天收涨 11.76%，市场对风险资产处置的预期明显改善。市场真正担心的不是价格，是风险。只要有国资托底，危机资产也能找到出路。

■ 终局临近

许家印当庭认罪的那天，恒大物业的股权出售进入了最后 30 天。

这不是巧合——刑事追责与资产变现同步推进，恒大债务危机的终局正在逼近。

恒大系 2.4 万亿元负债，相当于一个中等省份一年的 GDP。这么多钱不可能一夜蒸发，只能通过资产处置一步一步清偿。恒大物业是其中最具价值、最容易变现的资产，它能不能卖个好价钱，直接关系到债权人的清偿率。

对资本市场而言，这是债务重组的里程碑。

对数百万住在恒大小区的业主来说，他们只关心一件事：明天的门禁、保洁、维修，还会不会有人管。

这才是这笔交易最朴素，也最重要的意义。