中国人寿 “另类版图”：基建、不动产与康养的协同棋局

作为国内最大的机构投资者，中国人寿的超 7 万亿投资资产版图中，基础设施、不动产与康养产业构成了 “另类投资” 的核心阵地。

2025 年年报显示，中国人寿投资性房地产账面价值 117.02 亿元，长期股权投资突破 3077 亿元，债权型金融产品规模达 5195 亿元。更值得关注的是，公司通过合伙企业基金、养老产业基金等创新载体，在康养融合领域加速布局 16 个城市、20 个机构养老项目、5300 万注册用户，勾勒出一幅 “保险 + 养老 + 地产” 的协同蓝图。

然而，在房地产行业深度调整、商业地产收益率持续承压的背景下，这位寿险巨头能否将规模优势转化为可持续的价值回报，仍是一场长期考验。

■ 资产底座：万亿投资中的另类阵地

投资性房地产：收缩与审慎并行

翻阅中国人寿 2025 年年报，投资性房地产的调整趋势清晰可见。截至 2025 年 12 月 31 日，公司投资性房地产账面价值为 117.02 亿元，较 2024 年末的 123.19 亿元下降约 5%。这一收缩趋势并非偶然，而是公司在房地产投资策略上主动调整的体现。

更值得玩味的是公允价值与账面价值的差异。投资性房地产公允价值为 143.45 亿元，高出账面价值约 26 亿元，但公司已计提 1.50 亿元减值准备。这 1.5 亿元的减值是近年来首次针对投资性房地产计提，虽然规模不大，却释放了一个审慎信号：在商业地产空置率攀升、租金下行的周期中，即便是龙头险资也需直面市场波动风险。

从会计政策来看，房屋及建筑物采用年限平均法折旧，预计使用年限 15 至 35 年，净残值率 3%，年折旧率 2.77% 至 6.47%。这一政策意味着存量物业账面价值将逐年摊销，资产质量需通过实际运营收益持续验证。

长期股权投资：3077 亿的重仓棋局

如果说投资性房地产是 “水面上的冰山”，那么长期股权投资则是 “水面下的巨轮”。2025 年末，中国人寿长期股权投资账面价值达 3077.88 亿元，占投资资产总额的 4.15%，规模在上市险资中处于领先地位。

从投资结构来看，联营企业和合营企业是核心组成部分。其中，中国人寿对广发银行持股 43.686%，账面价值 1146.24 亿元，是最大单一股权投资；对中国联通持股 10.20%，账面价值 242.04 亿元；对川气东送管道公司持股 43.86%，账面价值 118.81 亿元；此外，对中粮期货持股 29.58%，账面价值 21.43 亿元。

值得注意的是，年报明确提及，公司通过此类股权投资涉足不动产、工业物流资产等领域。这意味着上述股权投资中，相当比例实质上投向了下游的房地产和物流领域。无论是广发银行的网点资源、中国联通的数据中心还是川气东送的管道基础设施，均与不动产基础设施高度相关，形成了 “股权穿透 + 实体落地” 的投资模式。

债权型金融产品：5195 亿的另类江湖

债权型金融产品是中国人寿另类投资的第三大支柱，2025 年末规模达 5195.17 亿元，占投资资产的 7%。这类投资主要通过信托计划、债权投资计划等渠道，投向银行、交通运输、非银金融、公用事业和能源等领域。

公司在信用风险管控上保持了较高水准：持仓信用债外评 AAA 级占比超过 99%，债权型金融产品外评 AAA 级占比同样超过 99%。这一 “近乎洁癖” 的配置策略，既契合险资对安全性的核心诉求，也体现了公司对资产质量的极致追求，在信用风险频发的市场环境中构筑了坚实防线。

■ 运作模式：平台化与基金化的双轨探索

国寿投资：另类投资的核心枢纽

国寿投资保险资产管理有限公司作为中国人寿全资子公司，是其另类投资的 “超级平台”。根据关联交易公告，公司与国寿投资签订的委托投资管理协议有效期至 2025 年 12 月 31 日，2026-2028 年新增签约金额上限分别为 1200 亿元、1400 亿元、1500 亿元，呈现逐年递增的态势。

2025 年度，公司新增委托投资管理资产的签约金额为 561.33 亿元，向国寿投资公司支付的投资和管理服务费用（含产品管理费、不动产运营管理服务费及业绩奖励）共计 6.65 亿元。

值得关注的是，国寿投资不仅承担投资管理职能，还提供不动产运营管理服务，标志着中国人寿的不动产投资策略已从 “被动持有” 向 “主动运营” 转型，不仅是当 “房东”，还要做 “运营商”。

合伙企业基金：创新载体多点突破

2025 年，中国人寿通过合伙企业形式开展了多项重大投资，形成了 “母基金 + 专项基金” 的多层架构，实现另类投资的精准落地。

其中，北京平准基础设施不动产股权投资基金合伙企业（有限合伙）于 2025 年 4 月成立，全体合伙人认缴出资 52.37 亿元，其中中国人寿认缴 35 亿元，由国寿资本公司担任管理人，主要投资公开募集的基础设施证券投资基金，聚焦仓储物流、产业园区、高速公路等优质资产；

国寿启航壹期（天津）股权投资基金合伙企业（有限合伙）在 2025 年 12 月 31 日完成增资，全体合伙人认缴出资从 139 亿元增至 189 亿元，中国人寿出资从 139 亿元增至 189 亿元，新增资金主要用于北京颐堤港二期项目的开发和运营，后者是北京大望京商圈的旗舰级商业综合体项目。

此外，中国人寿还参与了银发基金、田湾基金等多个专项基金，形成了覆盖养老、基础设施、不动产等多领域的基金矩阵。

养老产业基金：康养融合的先行者

在康养产业领域，中国人寿的布局堪称行业标杆。公司通过专业子公司布局养老养生项目，直接或间接控制的养老服务主体包括国寿嘉园（厦门）健康管理有限公司、国寿（天津）养老养生投资有限公司等 7 家企业，注册资本合计超 46 亿元。

上述项目分布在北京、天津、杭州、深圳、昆明、秦皇岛等 16 个城市，形成覆盖京津冀、长三角、珠三角、西南地区的养老服务网络，涵盖 CCRC 养老社区、城心养老公寓、康养旅居三大产品线，并推出国寿 “随心居” 首批 4 款旅居养老产品。

更值得关注的是，公司康养服务平台累计注册人数超 5300 万，建立起国内规模领先的保险养老服务客户池，“保险 + 养老” 的协同效应逐步释放——养老社区为保单销售提供场景支撑，保单客户则成为养老服务的核心潜在用户。

■ 收益透视：分化格局下的价值考验

投资性房地产：300 万元的尴尬答卷

2025 年，中国人寿投资性房地产净投资收益仅为 300 万元，在 3876.94 亿元总投资收益中的占比几乎可以忽略。与 117.02 亿元的投资规模相比，这一收益水平反映出商业地产市场的现实困境——租金下行、空置率攀升正在侵蚀资产价值贡献，其收益率远低于公司 6.09% 的总投资收益率。

对比来看，公司固定到期类金融资产净投资收益 1515.12 亿元，权益类净投资收益 34.75 亿元，对联营企业和合营企业的投资收益 6.35 亿元，投资性房地产的收益贡献差距显著。

长期股权投资：广发银行 “一柱擎天”

在长期股权投资领域，广发银行是最大的收益来源。2025 年，公司按权益法确认对广发银行的投资收益 51.14 亿元，占联营企业和合营企业投资收益的 80% 以上。

广发银行 2025 年净利润 152.84 亿元，中国人寿按持股比例 43.686% 计算应占收益约 66.7 亿元。扣除其他联营企业的投资损益后，净贡献约 51 亿元——可以说，广发银行一家贡献了长期股权投资板块的绝大部分收益。

这一结构也暴露了一个潜在风险：如果剔除广发银行的收益贡献，长期股权投资的其他项目能否支撑起这一板块的价值？中国联通、川气东送管道等项目的收益贡献相对有限，而部分不动产相关投资可能还面临减值压力。

REITs 投资：新赛道的潜力与挑战

基础设施 REITs 是中国人寿另类投资的新兴重点领域。2025 年，公司通过北京平准基金投资于公开募集的基础设施证券投资基金，主要覆盖仓储物流、产业园区、高速公路等资产类别。

相较于直接持有不动产，REITs 投资具有流动性好、收益相对稳定的特点。在利率持续下行的环境下，高分红的 REITs 产品对险资具有一定吸引力。但也需要看到，REITs 市场尚处于发展初期，流动性有限，估值体系仍在完善之中，中国人寿在这一领域的投资仍处于 “试水” 阶段。

■ 结语

翻阅中国人寿 2025 年年报，7 万亿投资资产的版图之中，基础设施、不动产与康养产业构成了 “另类投资” 的核心阵地。3077 亿元的长期股权投资、5195 亿元的债权型金融产品、117 亿元的投资性房地产、16 个城市的 20 个养老社区……这些数字背后，是中国人寿作为国内最大机构投资者的战略纵深。

然而，数字的光鲜不能掩盖结构的隐忧。投资性房地产收益率不足 1%、首次计提房地产减值、关联交易规模持续扩大……在房地产行业深度调整的背景下，如何将规模优势转化为可持续的价值回报，是中国人寿必须回答的长期命题。

2026 年作为 “十五五” 开局之年，中国人寿在另类投资领域的每一步都将影响其长期价值曲线。是继续 “跑马圈地” 还是 “精耕细作”，是追求 “规模扩张” 还是 “质量提升”，这位寿险巨头的战略选择，值得持续关注。