As long as you endure the real estate market's 'roller coaster', Longyi Beike will be fine

由于与周四晚上的阿里业绩发布相撞，海豚补上同日发布的$KE(BEKE.US)业绩点评。整体来看，当季增长表现好于预期，但上季开始的增收不增利的老问题并未解决。总营收大增了 42%，但调整后净利润却同比增长 0%，具体要点如下：

1、核心中核心的存量房业务，本季 GTV 同比增加了 28%，政策红利的余温仍在，相比预期 24% 的增长，也是不错的超预期。根据贝壳研究院的调研，全国二手房成交额同期内增长了 17%，贝壳作为龙头，市占率仍在稳步提升，再度验证公司的统治地位。

由于二手房的综合佣金率再度环比走低（1.4bps），存量房业务的营收增长 20%，也跑输 GTV 的增速。变现率走低主要原因是，GTV 结构中非自营业务占比上升，也可能有公司主动在佣金上让利促进成交的原因。

2、由于去年基数极低，贝壳的新房业务增长看起来更强劲，成交额同比增速高达 53%，环比进一步提速，远超市场预期。相较全国百强房企 1 季度操盘成交额同比-6% 的增长，表明新房业务上贝壳也有远超行业的表现，和获取优质房企和项目的出色能力。

但类似二手房，本季度新房业务的综合变现率也是环比走低的（下降 20bps），因此新房业务收入同比增长虽高达64%，比上季却明显减速了 9pct（当然还是好于市场预期）。

3、以家装、租赁、家居服务、金融服务为主的二航道本季总收入达到 83.8 亿，同比增长 39%，较上季提速约 7pct，同样比预期要好。

其中，最重要的家装业务表现仍不算很好，本季收入同比增长 22%，较上季有所改善，但还是跑输预期。而租赁业务则继续高速增长，本季营收同比大增 94%，显著跑赢预期。在当前全国租房市场较差的情况下，如此强劲增长，也体现出贝壳在租房行业内的市占率增长。

4、但和上季度的情况类似，虽然本季度公司整体收入，尤其是一航道住房交易增长明显好于预期，同样是空有收入增长却没利润。本季调整后净利润同比近乎持平，反映经营层面的贡献毛利润也仅同比增长了 17%，远低于总收入 42% 的增速。

5、从成本和费用的角度来看本次利润又不好的原因，主要是本季的毛利率为 20.7%，环比又掉了 2.3pct。毛利下滑的原因除了之前提及的卖房业务的佣金率下降外，成本上的分佣比例却环比上升。此外收入结构中，毛利率仅中个位数% 的租赁业务占比不断提升也是拖累。

费用上，管理费用支出的明显减少，费用率环比下降了 1.5pct。一定程度上对冲了毛利率的下滑。但营销费用仍同比增长 9%，费用率环比小幅走高，可见对外展业的支出并不算很保守。

6、最终，由于毛利率的下滑幅度（2.3pct）太大，并不能完全被管理费用的节省对冲，本季整体经营利润率仍是从上季度的 3.2% 下降到了 2.5%，利润率走低。

而市场更关注的调整后净利润本季为 13.9 亿，相比去年业绩最低谷时的利润完全一致。收入如此暴涨的同时，利润却毫无释放的问题还没扭转。

海豚投研观点：

单从本季业绩来看，贝壳的表现整体上是不错的。关键的一航道中介业务上，成交额和收入都大幅增长，且明显跑赢市场预期。二航道新业务在租赁业务不错表现的带动下，也保持了高几十% 的不俗营收增长。

并且公司的二手房、新房、以及租赁业务的增速都大幅跑赢行业整体增速，再度验证了贝壳绝对的龙头地位，和能交付远超行业表现的能力。这是一个值得长期看好贝壳的关键因素。

当然问题也有—上季开始的增收不增利问题依旧存在。二手和新房业务变现率都环比下滑的同时，分佣比例却在上升，拖累这两项业务的贡献利润率都环比下降。而新航道业务虽能带来不俗增量营收，但由于租赁业务的利润率很低，在利润上的贡献有限。这一切使得公司在去年宏观周期低谷时能挤出不少利润，在政策利好的红利期却没了利润增长。

由于贝壳受宏观楼市的影响太大，有很强的周期性，当季业绩对下季表现的指导意义有限。而根据近期的高频数据，4 月和 5 月前几周的新房和二手房成交量都已同比转跌。这也是尽管当季业绩表现整体不差的情况下，市场还是选择在 1Q 业绩的利多落地后，止盈为安。

中短期的角度，国内楼市后续会怎么走确实不容易预判，很大程度上取决于有没有新的支持政策接力。更多是以跟踪高频数据为主。不国中短期内，国内楼市可能并不会很快迎来真正的触底。因此贝壳业绩受楼市周期影响、显著波动的混乱期也仍会持续一段时间。这个阶段对贝壳的投资价值不容易提前预判，以跟踪楼市数据为主。

但中长期看，贝壳在泛住房行业内，近乎没有对手的行业地位和优秀的执行力，意味着只要度过目前的楼市宏观波动期，我们相信贝壳的长期确定性是很高的。且逻辑上，未来存量房交易的比重会越来越高，对卖方中介是长期利好。这也是因此贝壳的估值即便在宏观波动期时，也一直有溢价的原因。

当前贝壳的估值，对应 2023 年的调整后净利润大约为 16~17x PE（疫情后的利润高点）。但若贝壳后续依旧维持近两个季度单季 15 亿上下的调整后净利润，估值就高达 26x~27x PE。换言之，要么是关注到楼市成交数据相当火热，可以关注中短期内进一步上行的机会。要么就等到一个不错的价格和估值后长期持有，即便中短期内楼市仍有波动，长期视角贝壳大概率不会让人失望。

本季度财报详细解读：

一、存量房：政策红利尚在，但也是 “以价换量”？

核心中核心的存量房业务，本季 GTV 为 5803 亿，同比增加了 28%。虽不及去年 4 季度支持政策刚推出时那么强劲，政策红利的余温仍在。相比市场预期的 24%，也是不错的超预期。据公司电话会中的披露，贝壳研究院调研的全国二手房成交额同比增长了 17%，可见贝壳作为龙头的市占率仍在稳步提升。

营收上，存量房业务的营收增长 20%，虽也不错且跑赢市场预期的 18%，但可见收入增速低于成交额增速。也体现为公司本季二手房的综合佣金率再度环比下降了 1.4bps 到 1.18%。

据公司的解释，综合佣金率继续下滑原因包括：1)平台型 GTV 占比继续走高（本季平台型 GTV 增长 31%，高于自营的 23.5%），这部分业务贝壳能确认的收入偏低，2）本季租房 GTV 占比较低，而这部分业务的佣金率是较高的。

但除了这部分原因外，是否有政策指导的限制，以及公司主动提供佣金折扣以促进成交，也是一种意义上的 “以价换量”，这种可能也不能排除。

二、新房本季增长强劲，但或许又是 “最后” 的高光

由于去年基数极低，贝壳的新房业务增长看起来更强劲，成交额 2322 亿，同比增长高达 53%，远超市场预期。相较全国百强房企 1 季度操盘成交额同比-6% 的增长，更可见贝壳远超行业的优异表现，以及获取优质房企和项目的出色能力。

但抛开低基数的影响，新房成交的韧性仍是明显不及存量房的，从本季成交额相比已大幅下降 35%，已可见一斑。

营收上，与存量房业务的情况类似，本季新房业务的综合变现率也环比走低了 20bps 到 3.5%（当天同比还是提升了约 30bps），因此本季新房业务收入 80.8 亿，同比增长 64%，在 GTV 增长环比提升的情况下，收入增长反是环比减速的。而综合变现率环比下降的直接诱因之一，也是贝壳上入驻第三方中介完成的 GTV 比重提高导致。

三、租赁继续高速增长，家装虽有好转但仍不亮眼

一航道的住房交易业务外，以家装、租赁、家居服务、金融服务为主的二航道本季总收入达到 83.8 亿，同比增长 39%。较上季提速约 7pct，同样比预期要好。

具体来看，二航道中或许最重要的家装业务表现仍不算很好，本季收入 29.5 亿，同比增速 22%，虽较上季有所改善，但还是跑输预期。据公告披露，主要归功于复苏的楼市成交，带动了装修业务增长的修复。

租赁业务则继续高速增长，本季营收达 50.9 亿，同比增长 94%，显著跑赢预期的 81%。在当前全国租房市场景气度相对更低的前提下，贝壳租房业务还能取得如此强劲增长，体现出贝壳在租房行业内市占率的快速增长。

加总所有业务后，贝壳本季的总收入为 232 亿，同比增长 42%，明显高于市场预期的 37%。主要归功于一航道内存量房和新房交易，以及二航道内租房业务都超预期的表现。

四、一航道利润率不增反降，又是增收不增利

和上季度的情况类似，虽然本季度公司整体收入，尤其是一航道住房交易业务的增长都明显好于预期，但同样是空有收入增长却没利润，本季调整后净利润同比近乎持平，更反映经营层面的贡献毛利润也仅是同比增长了 17%，远低于总收入 42% 的增速。背后诱因包括：

1）存量房业务本季贡献利润率为 38.1%，相比上季下滑了整整 2.3pct，本季存量房业务收入超预期，贡献利润 26.2 亿反而低于市场预期。背后原因，一方面是本季综合佣金率是下滑的；另一方面，本季内部和外部分佣成本合计同比增长 49%，高于一航道业务整体营收 40% 的增速，即分佣比例也有所上升。

2）新房业务和存量房业务类似，本季贡献利润率也比预期要 2.3pct，原因也是本就新房佣金变现率是环比下滑，且分佣比例上升。

3）一航道贡献利润率都不佳，但二航道则表现不错。家装业务和租赁业务的贡献利润率分别比上季度提升了 1.3pct 和 2.3pct，都明显好于市场预期。反映出新业务随着规模提升，且趋于成熟下，利润率逐步改善的趋势。

整体来看，贝壳本季整体的贡献利润率为 26.1%，环比来看下降了 1.9pct。同样是在营收显著增长的同时，利润率却继续在收缩（尤其是一航道的房屋中介业务）。再度呈现增收不增利的问题。