存量房貸利率調降在即，銀行積極備戰

“真好！存量房貸利率馬上就要降了，預計月供可以省下 800 元。” 近期在廣東某國有大行辦理過房貸業務的全全（化名）在社交平台上曬出了自己的存量首套住房貸款利率調整詳情，App 頁面顯示，調整前執行利率是 5.9%，擬調整後的執行利率為 4.3%。

離 9 月 25 日集中批量調整合同貸款利率僅剩最後一週，部分國有銀行開始提前為存量房貸利率調降落地 “備戰”，開設存量房貸利率調整板塊，便於客户提前查詢相關信息。此外，針對系統或存在判定不精準的情況，有銀行網點近期集中進行篩選，並提前邀約客户通過置換合同來調降房貸利率。

廣東東莞某國有銀行客户經理告訴記者，近期以來關於存量房貸利率調降的諮詢電話數量呈幾何倍數增長，大部分相關業務工作人員都是 “滿負荷” 工作。目前通過線上板塊查詢的形式可以有效增加與客户溝通的效率，同時可在 25 日批量調整節點前讓客户提前檢驗，防止出現系統誤判。

存量房貸利率下調 “預熱”

近一週以來，國有銀行紛紛在 App 端開設線上板塊，積極備戰 25 日即將到來的存量房貸利率批量調降。據不完全統計，目前建設銀行、工商銀行、中國銀行、農業銀行四家銀行已上線 “存量房貸利率調整” 板塊，方便房貸業務客户進行信息查詢。

從板塊信息查詢功能來看，上述四家銀行均可顯示 “是否首套房貸”。其中一家國有行廣東某支行客户經理向記者介紹，“是否首套房貸” 是批量調整的關鍵指標，也是客户容易存疑之處。如本身符合首套房判定，但未顯示是首套房貸，則需要主動聯繫銀行溝通調整。

在她看來，提前上線調整查詢功能，一方面是因為目前國有行客户體量較大，房貸業務佔比相對較高，近期諮詢量暴增，急需相應查詢入口。另一方面也是為了減少系統出錯的幾率，讓客户可以提前查詢更正。事實上，目前在是否首套房貸上，確有部分客户反映存在一定判斷失誤。廣州一名國有行房貸客户告訴記者，自己在提前查詢時，發現自己在 “發放時是否首套房貸” 一欄中被系統誤判為否，後續通過撥打支行電話，聯繫放貸審核經理進行人工修改才完成更正。

除針對首套房查詢外，目前各大銀行還提供一些其他關鍵查詢指標。建設銀行在 “存量房貸利率調整” 欄目中可查詢利率調整方式、當前利率水平、拖欠天數、逾期金額。該行廣東某支行客户經理告訴記者，上述指標也是客户詢問最多的指標。根據建設銀行此前發佈的存量房貸利率調降公告細則中對於利率方式、拖欠天數均有相應規定，固定利率或採用基準利率定價的貸款，借款人可申請轉為採用 LPR 定價的浮動利率貸款，並與該行簽訂協議。符合本次調整範圍的貸款，如連續拖欠天數超過 90 天，拖欠還清前暫不調整，還清拖欠後，可以調整。

農業銀行則在存量房貸利率調整” 欄目中提供 “擬調整後當前執行利率（LPR+ 利率浮動幅度）” 查詢，客户可以直接看到系統測算出的調降後房貸利率。

也有銀行為保證存量房貸利率調降的精準性，在 25 日之前集中聯繫部分篩選客户，進行手動調整。某國有行在廣東惠州的一名房貸客户表示，她上週五（15 日）已接到銀行電話，週六下午去重新簽訂合同，週日 App 上顯示已調整為 4.2%。

記者電話聯繫了該支行，工作人員告訴記者，在上週確實密集針對一批系統篩選出的客户進行集中邀約，提前通過重籤合同置換房貸利率。“因為我們名單中的客户如果提前線下置換後的利率是 4.2%，25 日統一調降系統可能會判為 4.3%。” 該客户經理解釋。有業內人士分析，4.2%、4.3% 的差別可能與重定價日的判定有關。部分銀行為保證精準度，會提前處理好一些存在系統誤判風險的客户，總體而言還是在為 25 日批量調整做準備。

有客户考慮中止提前還貸計劃

銀行緊鑼密鼓備戰背後，本輪存量房貸調整的規模有多大？對居民有何影響？

中泰證券銀行業首席分析師戴志鋒的測算顯示，上市銀行 2018～2022 年期間投放按揭貸款約 23 萬億元，佔目前上市銀行存量按揭的 65.5%，假設該部分可享受存量房貸利率下調，預計節省居民利息支出 1388 億元，預計對上市銀行 2024 年息差影響約 4.7BP。財信證券在研報中表示，經測算，此次存量房貸調整的體量約為 15 萬億元，在平均下修 0.8 個百分點的基礎上，將會帶來 1200 億元的利息收入損失。

隨着銀行存量房貸利率調降細則落地、利息支出減少已成定局，不少銀行房貸業務客户表示已暫緩提前還貸計劃。

“提前還貸的初衷是因為 ‘高位站崗’，利率太高。” 貸款人全全告訴記者，去年下半年以來，理財、基金的投資收益率都不高，對比 5.9% 的房貸利率，提前還貸是一個自然而然的決定。

而近期存量房貸利率下調即將落地後，全全暫時中止了自己提前還貸的計劃。一方面是調降後的房貸利率變為 4.3%，與投資收益的利差不算太大。另一方面，原本全全打算找親戚朋友再借一些資金，“湊整” 提前還貸，算上資金成本後並不一定划算。

全全的經歷並非個例，存量房貸利率調降之下，此前聲勢浩大的 “提前還貸潮” 已有暫歇跡象。日前，央行有關部門負責人在接受媒體採訪時指出，降低存量房貸利率，居民利息負擔將有效減小。目前提前還貸情況已經有所減少，預期得到實質性改善，這將有利於優化居民資產負債結構，增強消費能力和消費信心。

RMBS 條件早償率的變化也印證了這一趨勢。RMBS 條件早償率指數由公開發行且上市流通的個人住房抵押貸款支持證券編制而成，旨在刻畫其基礎資產池整體條件早償率變化情況，可以一定程度上反映居民個人住房貸款提前還款情況。

全國銀行間同業拆借中心最新數據顯示，9 月 15 日 RMBS 條件早償率指數為 0.149，較 5 月底 6 月初（5 月 25 日～6 月 14 日）0.215 的高位下降明顯。

不過，對比來看，2022 年 RMBS 條件早償率指數在 0.06 至 0.14 間波動，目前的 0.149 仍處於高位。紅塔證券宏觀研究員楊欣認為，6 月份多家銀行發佈降息公告，激發了居民提前還貸的意願，考慮到從預約、提前還貸到審批通過需要 1～3 月的時間，因此 8 月時就迎來了一波 6 月申請提前還貸行為的兑現。

展望後市，楊欣認為，環比來看，8 月中長期貸款增量數據有明顯回升，房屋成交的降幅也已縮小，再加上一線城市認房不認貸、降低存量房貸利率等重量級政策從 8 月末才開始逐步落地，後續幾個月的居民中長期貸款有望持續改善。