State-owned real estate developers have also started debt restructuring.

作者 | 曹安潯

編輯 | 周智宇

持續兩年的地產行業深度調整，最終在這個最冷的銷售季演變成新一級的信用風暴，碧桂園甚至央企背景的遠洋等頭部房企，也暗流湧動，不得不開啓債務重組了。

9 月 15 日，資金鍊緊張已數月的遠洋集團，祭出了一個大招，直接暫停支付所有境外債和停牌旗下 8 筆美元債，並對境外債務進行全面重組。

遠洋集團坦言，2023 年以來，在行業銷售和融資環境未明顯改善形勢下，遠洋協議銷售額快速下降，資產出售不確定性增大，各項融資活動持續受限，並預計流動性中短期內仍將面臨挑戰。

“集團認為最佳的出路是對其境外債務進行全面重組，確保債權人得到公平公正的待遇，提供可持續的資本結構，併為集團穩定營運奠定基礎”。遠洋方面表示。

這早有預兆。 為了保信用、如期償債，遠洋也苦苦支撐過。上半年，遠洋一方面暫停拿地，加快推盤去化，一方面出售成都遠洋太古裏剩餘 50% 的股權等核心資產回血。但從 6 月以來，集團仍然出現流動性不足，可用於還債的資金已近枯竭。

雖然在這之後，遠洋對多個單筆票據展期和債務豁免違約，但債務總額依然龐大，亟需一攬子的債務管理、風險管理計劃，才能實現長期的可持續經營。

中報顯示，上半年，遠洋集團協議銷售總額為 356.6 億元，同比下降 17%，營業額為 208.07 億元，同比下降 11%，歸母淨利潤為-183.69 億元；與此同時，遠洋現金資源總額（包括現金及現金等價物和受限制銀行存款）共 76.50 億元，但短期負債就達到 446.16 億元，有息負債總額約 940 億。

壓力之下，遠洋最終選擇了大刀闊斧進行全面的境外債重組。具體來看，8 支停牌的美元債本金總額是 39.2 億美元，但遠洋方面表示，最終方案裏哪些美元債會參與到債務重組中還沒確定。

IPG 中國首席經濟學家柏文喜表示，通過這次債務重組，遠洋集團可以爭取更多時間來處理當前的流動性問題，避免因為債務違約而導致的資金鍊斷裂危機蔓延，為公司穩定經營提供一定保障，同時利於其調整債務結構，更好應對未來市場變化。

對於行業來説，這亦是一個重要事件。柏文喜表示，這是央企地產商境外債務全面重組的首例，此前都是民營房企。

“這反映了當前房地產行業的壓力和挑戰更為深重。” 柏文喜説。

值得一提的是，在兩個多月前，遠洋兩家險資大股東派出聯合工作組入駐遠洋，一個多月前，遠洋集團拿到了一次債務豁免違約的機會，均為房地產行業首次。

遠洋的堅持和無奈背後，是房地產行業正處於空前嚴峻的關鍵時刻，最冷銷售季寒意未褪，疊加融資艱難，連央國資地產商也資金鍊緊張了。

有多家房企內部人士表示，雖然今年融到了一些資金，但現在審批慢、額度被砍，好歹發出來了，也只是比發債之前情況好一些，遠沒達到樂觀的程度。

上述人士稱：“融到的錢和房企真實支出相比是九牛一毛，每個月保交付的金額都很多，還有債券和貸款的剛兑”。

好消息是，隨着一線城市全部 “認房不認貸” 等史詩級救市政策頻出，房企們至暗時刻也有望過去。

中信證券預測，房屋銷售復甦是房地產產業鏈信用復甦的前提。在政策加持之下，信用復甦的產業中期拐點也即將到來；上海易居研究院研究總監嚴躍進也認為，後續一線城市將在金九銀十有好行情，利好佈局一二線，尤其北京、上海的房企。

58 安居客研究院院長張波也表示，市場底部已現，超預期政策效力將在 9 月體現，北京市場在 9 月整體表現會明顯好於 8 月。

屆時，在這場新政帶來的樓市回温中，包括遠洋在內，重倉一二線的房企會從中獲益良多，甚至之前爆雷的房企有望復活，比如融創就吃到了新政的甜頭，北京融創壹號院開盤第一天總認購金額就達到 56.2 億元。

中信證券分析師陳聰也預測，房地產市場基本面將從 9 月開始企穩回升，逐級加速回暖，2023 年四季度銷售將環比顯著改善，全年商品房銷售額有望實現正增長。

遠洋有關人士表示，接下來，遠洋將繼續圍繞現金流多管齊下，一方面 “集中一切必要資源” 確保保交樓，另一方面加快銷售去化，提升回款和融資項目落地，同時加快一、二線核心城市等資產處置和降本增效。

張波分析，企業未來能否走出低谷，還要依靠銷售帶動，加速現金回流，才能實現真正轉好。另從大股東入駐來看，對於遠洋後續發展關注度在提升，下一步預計將加強內部的經營管控，不排除在資金層面進行扶持。

而在經歷過碧桂園、富力、融創多家頭部房企債務重組後，債權人也越來越意識到，與其一起沉船，不如一起商談債務重組，一起上岸；房企債務重組的經驗也越來越成熟，願意拿出增信來表態，展期、調整利率、債轉股等花式措施組合安排，不少房企已經或即將重回經營正軌。

在倒下很多房企之後，地產行業再也經不起又一個巨頭倒下了，債務重組、經營持續，正在成為更普遍的房企和債權人博弈的共識。這個行業的倖存者將共同加入這場樓市復甦戰，新地產江湖的王者也將從中浴血而生。