US mortgage rates soar to 7%, reaching a 20-year high! Analysis: 8% is not a dream.

美联储四十年来最激进的加息周期，使购房者正面临着二十年来最高的住房融资成本，而如果美联储加息还未结束，抵押贷款利率将达到 8% 的历史高位。

8 月 17 日，美国住房金融机构房地美（Freddie Mac）公布最新数据显示，美国 30 年期固定抵押贷款平均利率升至 7.09%，为 2002 年 4 月以来最高水平，高于一周前的 6.96%，已连续四周攀升，而一年前的数据仅为 5.13%。15 年期抵押贷款平均利率也从上周的 6.34% 升至 6.46%，一年前这一数据为 4.55%。

分析指出，30 年期房贷利率走高，主要受美国十年期国债收益率上升影响，美国房地产经纪人协会首席经济学家 Lawrence Yun 接受媒体采访时表示，现在正处在这 30 年期抵押贷快利率的关键阶段，如果三十年期抵押贷款利率突破 7.2%，那么很可能会达到 8%：

“如果 30 年期固定抵押贷款利率能够保持在 7.2% 的高位，而 10 年期收益率保持在 4.2%，那么这将抵押贷款利率将从最高点，如果突破这条线并轻松超过 7.2%，那么抵押贷款利率将达到 8%。”

穆迪分析公司副首席经济学家 Cris deRitis 也认为，如果美联储再次加息，那么抵押贷款利率将达到 8%：

目前，30 年期固定利率抵押贷款和 10 年期国债之间的利差约为 300 个基点，这样的利差是极不寻常的。从历史上看，抵押贷款利率利差只有在金融危机时期才会达到这个水平。

如果美联储再次加息，10 年期美债继续上涨，那么抵押贷款利率将达到 8%。

华尔街见闻此前提及，隔夜美联储纪要公布后，10 年期美债收益率飙升，盘中突破 4.281%，创下 2008 年 6 月以来最高收盘收益率。

美债收益率全线走高，30 年期国债收益率收于 22 年 10 月以来的最高水平，2 年期国债收益率飙升至 5.00%。

根据 Black Knight Inc 数据，美联储连续加息导致潜在买家的购买力不断缩水，再加上库存供应不足，房价被不断推高，市场交易量接连下滑。美国的住房可负担性已经跌至 1984 年以来的最低点。

根据抵押贷款银行家协会（MBA）周三公布的最新数据，按揭贷款利率的飙升，令 MBA 整体的按揭贷款申请下降了 0.8%。购房按揭贷款和再融资活动均遭到打击。其中，购房按揭贷款申请连续第五周下滑，降至 1995 年以来的第二低水平；再融资贷款下降 1.9%，为连续第四周下降。

利率的快速上涨也促使一些准备更换房屋的现有业主暂停脚步，减少了现有待售房屋的库存，而新买家只能转而购买新建房屋。美国住宅建筑商协会首席经济学家 Robert Dietz 表示，新建房屋通常占住房库存总量的 12%，但目前至少占整个市场的 30%。

而如果 30 年期抵押贷款利率达到 8%，房地产市场的热度或将进一步降至冰点，但 Yun 表示，因买家与卖家同步减少，并不会造成房价的下跌：

在 8% 的情况下，房地产市场将再次冻结，买家减少，卖家也大幅减少，但高利率不会立即影响房屋价格。只要就业市场不极速冷却，房价将保持稳定，尽管房屋销售将再次下降。如果发生因大面积裁员造成的经济衰退，那么由于一些人被迫卖房而买家又减少了，房价将下跌。

deRitis 认为，高利率已经对美国住房部门产生了影响：

“尤其是首次购房者，超过 6% 的抵押贷款利率已经使大量潜在的购房者退场。”