香港真的開始 “七折賣房” 了？

能夠以市價七折左右的價格買到市區的新樓而非二手房，是中國香港特區房地產市場 8 月酷熱的天氣裏非常熱門的 “大事件”。

8 月 12 日，當地較有實力的一家地產商推出的一棟新樓盤進行第二次出售。全部 626 間單位半天左右售罄。投下 “深水炸彈”，是當地解讀這一降價較為普遍的方式。價格這一稍顯敏感的促銷手段在多大程度上影響了銷售，以及會不會有更多地產商跟進，相關話題仍在全城熱議。

拿下近 8 年來中國香港特區首輪銷售最多 “冠軍” 的這棟新樓盤，名為 “親海駅 II”。駅是 “驛” 的日本簡體漢字，在港較常用。其位於油塘工業區東源道 8 號，樓花期長約 27 個月。所謂 “平爆價”，是指其此次推出的 626 間房屋原價為呎價 18200 元（港幣，下同。1000 平方呎約為 90 平方米）。綜合計算折扣後，摺合平均呎價約為 14868 元。折扣後的售價為 290 萬港幣至 1134.6 萬港幣。

在這一樓盤近期首次推盤時，132 個單位的平均呎價則為 1.34 萬元。翻查該地區相關房屋數據後可大致發現：上述相關價格與同區其他二手樓盤相比都便宜近二至三成，這也是所謂 “地產商七折賣房” 這一較為廣泛流傳説法的基礎。

衡量房屋售價應綜合考慮，樓層、景觀和新舊均會造成差異。而該樓盤位於的油塘地區，正由原先的工業區轉變為住宅區，多個大型樓盤正在開發。整體而言，雖具體折扣難以衡量，但該樓盤作為新房的均價低於周邊二手房屋（基本條件類似）的均價，卻是事實。

多重因素造就的 “市區樓、新界價”，引發了前後兩次超萬人為此親臨現場 “搶房”，高峰時排隊人龍從周邊的餐廳、商場延展至商場外的天橋和地鐵站，是近年來香港地產業內較為少見的熱鬧場景。

市道不振，源於受此前數波疫情及外部連番加息等因素影響，中國香港特區經濟和與之相關的地產界均受到較大沖擊。以 2022 年數據來看，全年新房僅售出不足 1 萬個單位。從 2023 年初至今，隨着復關等因素帶來刺激，香港樓價曾在第一季度時迎來一定利好，但卻在第二季度繼續再次顯現疲態。

新樓盤以每月數百間的速度緩慢售出，帶來的影響是總量不斷積壓，目前地產商們手中已獲 “賣樓紙” 卻未推盤的新房總數，可能已超 1.5 萬套（相關部門仍在處理中的單位數量則近 1.8 萬套）。而根據當地房屋局此前公佈的最新數據：未來 3 至 4 年，一手私人住宅總潛在供應量超過 10 萬套。

市場總盤子的庫存增加還是減少，是作為個體的地產商在制定新盤出售價格時候的核心要素之一。另一個核心要素，則是地產商對資金的需求和對利息的敏感度。有相關資料顯示：目前地產商的資產負債比率，普遍在 50% 以下。粗看並不算高，但其資產裏也可能會有部分是投資物業，假如以現金和負債進行比對，一些地產商的實際負債會更高。

按照當地模式，大型地產商在向銀行申請貸款時，其利率大約在 H+0.6 厘至 H+1.2 厘。在美國開啓加息週期前，超低的利率讓地產商有非常強烈的 “捂盤”“持貨” 能力。但在目前 1 至 3 個月 HIBOR 升到 4.76 厘至 5.11 厘的利息，則意味着不少地產商都有以低價吸引買家注意的意願。

不同的地產商採取策略的不同，一個方面的差異是 “先求量、後求價”，還是希望在情況變得更為緊張前儘可能出貨。前述樓盤地產商以往的風格大多是市場遇冷時儘量 “貨如輪轉”，減價促銷。而對於其他地產商來説，則取決於幾個主要因素。

首先，是當地有信心且有能力置業的買家總數仍有多少。從需求端來看，隨着利息上升，則意味着每月還款的增加，有能力者減少。香港金管局近期推出了一系列的所謂 “放寬逆週期措施”，其主旨就是幫助高收入家庭上車或者換樓。為此，其將 1500 萬元以下自住物業最高按揭成數放寬至七成；樓價逾 1500 萬元至 3000 萬元以下的自住物業，按揭成數上限由五成放寬至六成。這是 2009 年推出相關政策以來首次針對住宅物業進行放寬。

雖然金管局放寬了貸款購房的貸款比例上限（降低首付總額），但對購房者供款佔月入比例並沒有放開，並非所有人都能受惠。目前港元定期存款普遍在 4 厘以上，物業按揭利率則仍處於 3.625 至 3.75 厘之間。而根據該局近期公佈的《貨幣與金融穩定情況半年度報告》顯示：香港家庭負債佔本地生產總值（GDP）比率，升至去年底的 95.5%，較 2008 年時上升近一倍。

買家總數 “捉襟見肘” 後買方市場終於逐漸形成的情況，可以從香港整體的二手房市場情況中部分得到體現。近期，隨着一系列新樓盤以較低價格入市凍結購買力，香港多個地區的看樓活動總數縮減，九龍、新界的一些地區甚至陷入 “零看盤” 狀態。

其次，雖有已有地產商首先 “劈價” 入市，但其他家跟隨與否，也取決於其手中的可售樓盤的實際成本情況如何。目前來看，不少可推售的樓盤的地基，是在 3 至 5 年前市場較為旺盛時以高地價拍下。而在其對後市仍有信心的情況下，小步微調或許仍是更為流行的選擇。

積少亦能成多。部分業內人士則指出：如果有更多的地產商跟招，則意味着二手市場的價格下探壓力增加，今年香港整體樓價已有幅度不同的下調空間。作為指向標，當地某地產代理商近期的一份報告顯示：7 月份整體住宅樓宇買賣登記錄 3065 宗及 265.91 億元，較 6 月分別下跌 15.2% 及 20.9%。住宅樓宇買賣登記量較今年 3 月高峰的 6690 宗下跌超過 5 成，4 個月累跌 54.2%。

針對市場銷售不暢的情況，市場中曾屢次出現要求 “撤辣” 的呼籲。並指出香港今年的實際賣地收益可能只有不足 400 億元，將創下 2008 年以來的新低。但近期一系列相關政策的基調顯示香港特區政府的取態仍是：當地總體房價仍超出一般市民的承受範圍，在銀行體系保持穩健情況下適度回調價格，有望讓更多的市民實現安居樂業。

8 月 12 日，香港特區政府房屋局局長何永賢在點評相關樓盤價格調整時則指出：目前整體經濟環境仍在變動，當局須兼顧市民負擔能力。以 400 多萬元的單位為例，每月供款佔家庭收入中位數的 73%，較 2003 年起 20 年來的平均數的約 50% 為高，因此政府 “需要小心考慮”。

文章來源：財經雜誌 原文標題《香港真的開始 “七折賣房” 了？》作者：焦建 圖片：焦建/攝