吳亞軍離開後的第一場業績會

作者 | 周智宇

編輯 | 張曉玲

上市十四年，這是創始人吳亞軍第一回沒有出現在龍湖業績會上。

新任董事會主席陳序平坐到了主席台的中央，右邊是 CFO 趙軼，左邊是個新面孔——地產航道總經理張旭忠。

經歷了行業調整、機構做空、董事長卸任之後，龍湖這家兩千億級的龍頭房企形成了新的 “鐵三角”，以一個全新的面貌出現在投資者面前。

過去一年，龍湖是民營房企中，少數幾家在規模、利潤上實現正增長的房企。

財報顯示，2022 年，龍湖實現營業收入 2505.7 億元，同比增長 12.2%，歸母淨利潤約 243.62 億元，同比增 2.1%。其他如碧桂園、旭輝、富力等都是負增長。

其中，開發業務營收 2270.17 億元，同比增長 11%。

經營性業務成了龍湖整體收入、營收提升的壓艙石。去年，龍湖包括商場、租賃住房在內的運營業務收入 118.87 億元，同比增長 14.1%，龍湖智創生活和龍智造等服務業務，去年營收 116.7 億元，同比增 38.6%；這兩者佔總利潤的比重，也較 2021 年提升了 10 個百分點至 27%。

弱市下仍能盈利，還與龍湖持續多年的財務自律有關。三道紅線方面，龍湖連續七年處於綠檔；平均借貸成本也從 2021 年時的 4.14%，進一步降至 4.10%；隨着去年 50 億公司債和 35 億中國中票發行，龍湖調整了整體負債結構，平均賬期為 6.67 年，一年以內到期的短債僅佔約 9.9%。

趙軼表示，接下來龍湖會加大國內融資，在合適時採用境外融資，讓現金流和債務結構能夠應對行業週期，保持融資成本的絕對競爭力。

龍湖管理層對資產質量也頗為自信。在大部分房企都計提減值之時，龍湖沒有進行這樣的操作。趙軼表示，這是因為整體土地成本可控，處置空間也比較大。

當然，在行業下行期裏，龍湖也難免受到衝擊。去年龍湖開發業務結算毛利率 17.9%，較 2021 年時的 23% 下滑約 5.1 個百分點。

趙軼認為，這兩年行業利潤在迴歸社會平均水平，龍湖也在迴歸。接下來，隨着新增土地逐漸進入結算軌道，龍湖毛利率會回到 25% 左右。

張旭忠亦指出，未來在拿地策略上，龍湖會堅持以銷定支，並嚴守投資刻度，儘可能優中選優。

讓人唏噓的是，龍湖成了下行週期中，少見的民營房企盈利樣本。原本，營收和利潤的穩健增長，是過去三十年房地產的常態，如今卻成為了少數。

陳序平坦言，這份業績來之不易，他用 “增肌控重”、“難而正確” 來形容龍湖作出的努力，在控制負債，利潤穩中有增和優化資產質量上，龍湖找到了自己的平衡。

他慶幸，在這波週期後，龍湖成了僅有的 “開發 + 運營 + 服務” 格局沒有被稀釋的頭部房企之一。

按照陳序平的規劃，未來 5 年內，龍湖經營性業務利潤的比例，非常有希望達到 50% 以上，這也會讓龍湖的利潤盤面更加健康。

陳序平認為，地產行業在經歷了深度調整後，拐點已現。

市場也有了積極的信號。在張旭忠的觀察中，2 月份，包括北京、成都、蘇州、南京、西安和重慶等重點城市，到訪量和成交量都在逐漸提升。像龍湖前兩個月銷售額 282 億元，同比增長 41%，這也提振了士氣。

陳序平對智創生活和龍智造等服務業務也寄予厚望，認為接下來每年會保持 40% 至 50% 的增長。

看起來，創始人吳亞軍的去職，並沒有影響龍湖，這家公司在弱市中仍保持了定力。當然，吳亞軍仍會以顧問身份，繼續給公司提供建議和意見。

未來的地產行業，會在一代地產大佬們退去後，在陳序平等明星職業經理人手裏書寫。一個新的行業格局，也在不斷重構之中了。