誰能讓央媽低頭？不是財長，而是房子啊

被推高的抵押貸款利率，使歐美房地產市場散發出陣陣寒意，這可能正在迫使各國央行放緩加息的腳步。

金融科技公司 Exante 的分析師 Chris Marsh 及德銀首席策略師 Jim Reid 都不約而同的認為，抵押貸款利率將在很大程度上決定央行的政策走向。Reid 在 11 月 8 日的報告中稱：

從 11 月開始，英國央行就對房價的波動感到非常緊張，我們可能正處於抵押貸款主導貨幣政策的時代。全球房價從高位下跌，可能會破壞經濟穩定，對此，美聯儲等其他中央銀行會放鬆與通脹的鬥爭嗎？對於全球房地產而言，將會迎來有趣的幾年。

歐洲房地產的降温

據媒體報道，在英國，11 月首次購房者的借貸成本已從一年前的每月平均 850 磅推高至每月 1300 鎊，同比上漲近 53%。同時，伴着高借貸成本而來的就是需求的急劇下降，11 月英國的購房需求同比暴跌了 26%。

在需求的暴跌後，賣家不得不降價，英國房產搜索網站 Rightmove 表示，在年末，賣家愈發願意通過降價來完成銷售。Rightmove 的數據顯示，在 10 月英國房屋售價環比上漲 0.9% 之後，本月環比下跌 1.1%，Rightmove 的房地產部門主管 Tim Bannister 説：

為了能在聖誕節前吸引買家，在今年最後幾個月上市房子的房主往往會降低售價。可以肯定的是，在經濟衰退風險加劇和購房者日益沉重的負擔下，過去兩年的裏持續的價格增長是會延續的。

根據英國皇家測量師學會（RICS）11 月 10 日公佈的調查顯示，英國 10 月 RICS 房價差值降至-2，為 28 個月來首次負值，意味着英國房價面臨着28 個月來首次下跌，抵押貸款成本上升可能給房地產市場帶來進一步壓力。

RICS 表示，英國房價增長 “逐漸停滯”。對 12 個月後房價預期的指標從-18 驟降至-42。調查顯示，新買家的詢盤連續第六個月下降，全國各地的買家需求連續兩個月下降。

RICS 首席經濟學家 Simon Rubinsohn 稱，在英國抵押貸款成本大幅上升的情況下，未來幾個月的交易量可能會繼續下滑，Rubinsohn 説：

買家的負債壓力越來越大，因此對於是否購買房屋的決定也越來越謹慎，現在要完成交易，符合實際的定價要重要得多。

分析稱，在特拉斯的 “迷你預算案” 的影響下，抵押貸款利率突然加速上升，住房市場受到了巨大沖擊，市場預計未來英國或將出現增税和削減支出的政策，這預示着房價將或將進一步下跌。分析指出：

在家庭財務已經面臨高通脹壓力之際，未來借貸成本上升，可能進一步加劇英國家庭本已捉襟見肘的住房負擔能力。

由於英國房地產的極速降温，分析稱，英國央行目前看似會繼續強調激進加息來抑制通脹，但很可能在不久後就會屈服於寒冷的房地產市場。

不僅僅是英國，挪威央行上週也放慢了加息步伐，並表示由於對房地產未來的擔憂將很快停止加息週期。

挪威央行行長 Ida Wolden Bache 上週在接受媒體採訪時表示，房地產降温和現在超預期房價下跌會成為他制定貨幣政策的重要依據，他説：

我們確實看到了有明顯跡象表明挪威房地產市場正在降温，我們預計房價會下跌，但現在看起來 9 月和 10 月的跌幅超出了我們的預期，這會成為我們制定最新貨幣政策的依據。

加拿大的地產泡沫

房地產的冷風也吹向了加拿大。

媒體報道稱，加拿大央行曾在一段時間內展現出了加息的熱情，現在也開始暗示會提前結束結束加息。加拿大皇家銀行在報告中警告，加拿大央行大規模的加息將加速房屋的拋售，明年的房屋拋售較今年可能會增加 14%。

Calderwood Capital 的經濟學家 Dylan Grice 認為加拿大皇家銀行的分析太樂觀。Grice 最新報告中稱加拿大房地產泡沫正在破滅，他説：

加拿大的房地產已經成為了教科書式的房地產泡沫，而且正在破滅。無疑將產生痛苦的後果。

美國的地產泥潭

有分析認為，絕大多數挪威人借用浮動利率抵押貸款，而英國人通常只鎖定幾年的利率，但美國人為 30 年期固定抵押貸款，因此在財務上可以得到更多保護。但 Reid 強調，隨着美國三十年期抵押貸款成本的上升，美國住房的負擔能力也受到了巨大的打擊，這也會迫使美聯儲提前結束加息。

11 月 10 日，美國全國房地產經紀人協會（NAR）表示，由於購房者的償貸能力接近幾十年來的最低水平，第三季度美國房價增速急劇放緩。數據顯示，第三季度現有單户住宅的銷售價格中位數同比上漲 8.6%，大幅低於第二季度 14.2% 的增速。高利率壓制下，美國房價增長正在失速。

NAR 分析指出，不斷上升的貸款利率，推升了潛在購房者的借貸成本，許多人被趕出了買房市場。

分析認為，“抵押貸款主導經濟決策” 的問題遠比想的要嚴重，要知道，世界上主要經濟體的大部分債務都是抵押貸款的形式，因此房地產一旦降温，甚至走向崩潰，對經濟的影響都將是巨大的，這就是為什麼一些央行現在不得不放慢緊縮步伐。