地產江湖，又一位大佬隱退了

作者｜周智宇

編輯｜張曉玲

自萬科董事長王石後，地產界已經很少因為一個董事長退休而如此震動了。

10 月 28 日，吳亞軍將權杖交給 “80 後” 陳序平。這位掌舵龍湖三十年的 “地產鐵娘子” 將徹底退居幕後。

但這並不意外。在長達 20 多年的時間裏，作為一家民營企業，吳亞軍一直在做着去家族化的安排，龍湖讓職業經理人掌舵，是遲早的事。而今陳序平已經成熟到可以接班了。

隨着吳亞軍的離任，地產界深具影響力的大佬又隱退了一個。某種程度上來説，這也意味着一個時代的終結，那個曾經高歌猛進、草莽爭鋒的地產黃金時代，真正逝去了。

一個新的時代已經拉開序幕，房地產真正迴歸居住本身，國資將在市場中起到更多的作用；房企也將集體向 “開發商” 的身份告別，轉變為運營商、服務商了。

龍湖和吳亞軍，已經走在了前面。

交班

10 月 28 日，吳亞軍戴着一副黑色墨鏡出席了龍湖合夥人大會，她剛做完一次眼科手術，還在恢復中。

現年 58 歲的吳亞軍吳亞軍坦言，為了卸任已經準備了三年。

2019 年，吳亞軍曾去拜訪美的集團。看到創始人何享健和董事長方洪波的關係，讓她深感羨慕。

十年前，何享健卸任美的集團董事長，將彼時還處低谷、正在大裁員的美的，交給了職業經理人方洪波。方洪波也不負所托，帶着美的集團從千億營收，來到了 3400 億。

吳亞軍認為，這也應該是龍湖未來交班的模式。將公司交給職業經理人團隊，而不是交給家族所謂的接班人。

最終，身體原因讓她下定了決心。

她最近總是心率過快，沒查到原因，雖然過去幾個月有進行休整，但一直沒有調好。陪她看病的閨蜜一句話更是讓她破防：你再不停下來，就看不到你孩子事業有成了。

這讓吳亞軍決定：是時候交接了。對接班人長達八年的考察也隨即結束，陳序平走馬上任。

而更深層次的原因是，龍湖作為一家非常典型的家族企業，吳亞軍一直在淡化公司的家族色彩，“去家族化” 和 “培養職業經理人” 貫穿龍湖發展壯大的全過程。

2009 年，龍湖上市前夕，原創始人之一蔡奎辭去公司副董事長及其他職務，開啓 “去家族化” 的第一步；2011 年，邵明曉出任 CEO，吳亞軍退居二線。

至此，龍湖管理層中企業創始人吳亞軍、蔡奎及其家族成員已經全部離開，“去家族化” 更進一步。

2022 年 2 月，龍湖宣佈了新 CEO 的任命，邵明曉升任副董事長，帥印交到了年輕的繼任者陳序平手中。

到了現在，則是吳亞軍本人徹底退出公司經營管理層。不過，吳亞軍及其家族仍然持有龍湖 43.41% 的股份，仍是公司大股東。

接任的陳序平是從 “仕官生” 中走出的代表。從工程師到成都總經理，再到集團 COO、地產航道總經理，集團第三任 CEO，吳亞軍一路看着這位 2008 年剛畢業就加入龍湖的 “仕官生” 成長。

而 “仕官生” 這個從 18 年前開始的人才計劃，已經在龍湖內部形成了人才梯隊，目前龍湖的中層管理者已有近 200 人是仕官生，高管團隊佔比達到了 20%。

吳亞軍認為，現在辭任是個比較好的時機。“對於龍湖，一個創始人的離開，不是一個損失，不是一個糟糕的事情，而是一段光明又美好的開始。”

對於未來的身份，她表示，將作為公司的戰略顧問，對公司的生意模式提建議；關心公司業務怎麼順應市場去尋求新的利潤增長點，如何規避風險等。

“畢竟是我絕大部分資產。將來我不操作反而會看得更宏觀更清晰一些”，她説。

烙印

龍湖內部曾有個玩笑話，龍湖誰都可以沒有，就是不能沒有吳老師。

沒想到，吳亞軍真的把公司交了出去，還是交給了一位職業經理人。她是真的相信，接班的人能夠傳承她的價值觀和理念，而這家公司，早已深深打上了她的烙印。

龍湖是大型房企中，唯一一家獲得全投資級的民營房企。“因自律得自由”，是吳亞軍經營理念的核心。

“因過去對自己夠狠，才獲得了今天的戰略迴旋空間和戰略主動性。” 多年來，龍湖堅持不拿地王，也沒有選擇侵略性地大舉收併購，而是選擇在波浪起伏的地產洪流外，靠自己的力量去主動修正行進的方向和速度，並得以連續 6 年保持綠檔，融資成本堪比央企。

龍湖成了穩健型民營房企的代表，在行業劇烈波動之時，龍湖上半年依然實現了營收、淨利同比穩定增長。

對於這位地產界的 “鐵娘子”，業內也一直多有褒獎之詞，可以説，房地產行業也有着吳老師的烙印。

在開發時代，龍湖是業內產品的標杆。其產品風格、園林風格深深地影響了一代開發商。綠城創始人宋衞平就曾直言，你們可以賣掉綠城的股票，買龍湖的。老宋對龍湖的產品質量非常認可。

開發業務之外，龍湖的經營性業務在業內也具有前瞻性。截至 2022 年 6 月底，龍湖商業已進入全國 30 餘座城市，在手 130 座商場，商業租金則增長 26% 至 46.5 億元。上半年，龍湖的經營性收入也超過了百億。

這讓龍湖成了華潤之後，另一家同行爭相學習的標杆。

港資地產大佬陳啓宗説，對吳亞軍非常敬佩。這位有些口無遮攔的大佬，對吳亞軍卻頗有誇讚之詞，稱過去房地產行業的很多參與者頭腦發熱，都成了瘋子，吳亞軍卻是頭腦清醒的那一位。

不過，吳亞軍退任後，龍湖依然面臨諸多挑戰。

兩個月前，龍湖才遭遇了一場做空危機、股債雙殺。而今，吳亞軍剛宣佈退休的週一，龍湖股票盤中大跌 44.66%，創下歷史最高跌幅，不過收盤時回升了，跌 23.78%。

這顯示了，市場對吳亞軍的退休依然抱有疑慮。花旗銀行、摩根士丹利等機構認為，市場反應過於恐慌了，股價大跌是過度操作。

吳亞軍透露，到明年龍湖只有 200 億左右的債務，而且主要在下半年；現在已經開始準備資金還明年的債了。

門外，房地產依然處於蕭瑟低迷中。如何帶領龍湖走到開闊地，這將是陳序平的任務了。按照他的規劃，龍湖未來經營性業務利潤過半，收入過 30%；十年後，龍湖地產之外的經營性收入能夠做到千億，有息負債則降到千億；光是經營性收入就能夠覆蓋有息負債了。

謝幕

至今仍保持着全投資級的龍湖，是民營房企的一面旗幟。作為中國房地產界的領軍人物之一，吳亞軍的離任，可以説象徵着一個時代的結束。

在她之前，地產界知名的女性掌門人，原保利發展董事長宋廣菊已在去年退休，另一位與她同列首富榜的，是與父親同為碧桂園聯席董事長的楊惠妍，她們，是地產界過去幾十年來最負盛名的女性。

而吳亞軍在這個行業侵淫的時間，她的聲名與貢獻，如上所言，卻超過了上述兩位；她的影響力，甚至可以與王石、宋衞平這兩位地產教父並列，尤其是龍湖和吳亞軍在過去三年行業下行期的表現。

至此，那些在過去 30 多年間活躍非凡、叱吒風雲的地產大佬，多已隱退。如王石在 2017 年退休，由鬱亮接任董事會主席；宋衞平將絕大部分股份轉讓給了中交，掛冠而去，另立藍城。

這兩位是主動退休的。還有一些是被動離任董事長的，如恒大地產的許家印、SOHO 中國的潘石屹，他們因為公司遇到了資金困局，或收購未成而退出。

如今，還在董事長之位的大型房企掌門人，幾乎就剩下碧桂園主席楊國強，以及融創主席孫宏斌、以及綠地集團董事長張玉良、金地集團董事長凌克等人了。

曾經，他們這一代大佬開創了房地產的黃金時代，以市場化的方式作出了各自的特色。但在過去十年間，引得一眾閩系黑馬、粵系千億公司拼命追趕，他們中的一些人，將高槓杆、高週轉、負債發展到了極致，從而導致了這兩年的行業困局和大洗牌。

我們現在已經知道，經歷風雨後，一些大佬存活了下來，一些大佬已經倒下。類似王石、宋衞平、吳亞軍這樣的大佬，是他們中活得最好的一批。

而今，隨着他們的退休，房地產也徹底轉換了模式，從開發走向了運營與服務，甚至做大了代建生意。

那個地產草莽江湖，也已隨風逝去，不會再有。