房地產正成為美國經濟最大的拖累

“深陷泥潭” 的美國房地產，已經成為美國經濟增長的最大難題。

10 月 27 日，美國公佈的 GDP 數據顯示，第三季度實際 GDP 初值實現高於市場預期的 2.4%，達 2.6%。但住宅固定投資大跌26.4%，連續第六個季度下滑，成為影響 GDP 的核心因素。

有分析指出，對於利率敏感的房地產已經出現衰退跡象，而住房投資大跌是美國抵押貸款利率持續飆升與消費增長乏力共同作用的結果。

高不可及的貸款利率

根據抵押貸款銀行家協會 (MBA) 10 月 26 日週三數據顯示，在美聯儲激進加息的高壓下，30 年期固定利率抵押貸款的合同利率在截至 10 月 21 日當週上漲 22 個基點至 7.16%，連續第 10 週上漲，創下 2001 年以來的最高水平，回溯到 1 年前，這一利率僅略微高於 3%。

隨着貸款利率的持續攀升，購房者停下腳步開始觀望，住房銷售數據大幅下滑。

美國全國房地產經紀人協會數據顯示， 8 月份二手房銷量下降了 2%，這一降幅超過了 1.5% 的預期。9 月份二手房屋銷售量較 8 月又下降了 1.5%。

此外，美國商務部在週三的報告中稱，9 月份新的單户住宅購買量下降 10.9%。

9 月 28 日，在 8 月二手房數據數據發佈前，NAR 首席經濟學家 Lawrence Yun 表示銷量的下降是必然，她説：

“抵押貸款利率是影響購房的最主要因素，二十年來的最高利率已經嚴重影響了合同的簽訂。如果未來抵押貸款利率增速放緩並且就業機會增加，那麼購房需求也應該會趨於穩定。”

房價 “跌跌不休”

與房屋需求最直接相關的就是房價，分析指出，美國房價的持續下滑也標誌着房地產的衰退。

7 月 S&P/CS20 座大城市房價指數環比下跌 0.44%，為 2012 年 3 月來首次下跌，這也意味着着美國地產長達十年大牛市的結束。

但情況在持續惡化，華爾街見聞此前報道，週二公佈的房價數據顯示，美國 8 月季調後 20 城房價指數環比跌 1.32%，創 2009 年 3 月來最大環比跌幅。20 個大城市中的每一個城市的價格漲幅都在減速。

標普道瓊斯指數董事總經理 Craig Lazzara 在一份新聞稿中表示：

“一個月前我們注意到的美國房價的強力減速，8 月這個情況依舊在延續。20 個大城市中的每一個城市的價格漲幅都在減速。這些數據清楚地表明，房價增長率在 2022 年春季達到頂峯，此後一直在下降。”

房價跌勢還沒結束

Pantheon Macroeconomics 首席經濟學家 Ian Shepherdson 表示，儘管房價下跌將對於緩解通脹有一定作用，但他預計第四季度住宅投資將出現與第三季度相同的崩潰狀況。他在報告中指出：

“到 11 月新屋銷售量將繼續下降至僅約 35 萬套，同時新房價格仍有進一步下跌的空間。我們預計房價在明年還有下降空間，在市場達到供需平衡之前，離價格穩定還有很長的路要走。”