第一張多米諾骨牌？美國房貸公司開始破產

美國抵押貸款行業或將迎來倒閉潮。

6 月 30 日，抵押貸款機構 First Guaranty Mortgage Corp 在特拉華州申請破產保護，稱已解僱 80% 的員工並停止發放新貸款。根據破產案中提交的法庭文件，該公司在 2021 年發放了 106 億美元的抵押貸款。

該公司以超過 4.73 億美元的債務進入破產保護程序，其中大部分債務來自為其住宅抵押貸款提供資金的銀行。

First Guaranty 在今年早些時候提供的貸款價值下降後破產，此前該公司一直持有這些貸款，直到它有足夠的資金將其捆綁債券並出售給投資者，並且它一直在用信貸額度暫時為這些貸款提供資金。

法庭文件顯示，一旦利率開始攀升，美國抵押貸款行業的放貸量就會收縮。First Guaranty 表示，該公司今年發放的抵押貸款數量要少得多，或只能發放 50-60 億美元的新貸款。該公司首席執行官 Aaron Samples 表示，這意味着該公司無法再找到足夠的新貸款進行捆綁銷售，也無法獲得足夠的融資來維持運營。

Sprout Mortgage 是另一家倒閉的抵押貸款公司，7 月 6 日，該公司在電話會議上向 300 多名員工通報了倒閉的消息。在此之前的幾個月裏，Sprout 已經進行了幾輪裁員。

媒體稱，這是利率急劇飆升後，美國抵押貸款行業第一批貸款機構的倒閉，而即將到來的倒閉潮可能是自大約 15 年前房地產泡沫破裂以來最嚴重的一次。

獨立貸款機構抗風險能力太弱

儘管這一次可能不會出現系統性的崩潰，因為沒有出現同樣程度的過度放貸，而且許多大型銀行在金融危機後退出了抵押貸款業務，但市場觀察人士仍預計，一連串的破產事件足以引發這個僱傭數十萬員工的行業裁員人數激增，並可能導致部分銀行貸款利率上調。

相比 2008 年，如今更多的抵押貸款業務掌握在非銀獨立貸款機構手中，隨着今年抵押貸款數量的暴跌，許多公司正在艱難求生。

加州大學伯克利分校商學院 Berkeley Haas 房地產集團主席 Nancy Wallace 表示：

“非銀行機構的資本金不足，當抵押貸款市場陷入困境時，他們很容易就陷入了困境。”

2004 年，前 20 家再融資銀行中只有大約三分之一是非銀行貸款公司。根據抵押貸款行業分析機構 LendingPatterns.com 的數據，去年，前 20 家銀行中有三分之二是非銀行貸款機構。新聞和數據提供商 Inside Mortgage Finance 的數據顯示，自 2016 年以來，銀行在房貸市場的份額從約一半降至約三分之一。

許多所謂的影子銀行也將相對不受此次風波的影響，但一些貸款機構已經停止運營或大幅縮減規模。

與銀行不同的是，獨立貸款機構通常沒有在經濟困難時可以利用的緊急項目，也沒有穩定的存款資金。它們依賴的信貸額度往往是短期的，並依賴於抵押貸款的價格。因此，當它們受困於不良資產時，就會面臨追加保證金的要求，甚至可能破產。

許多獨立貸款機構已經很好地管理了他們的風險，對於與房利美 (Fannie Mae) 和房地美 (Freddie Mac) 等政府支持的公司廣泛合作的貸方來説，情況並不那麼可怕。如果它們遇到困難，通常可以從政府資助的企業獲得緊急資金。但那些發放高風險貸款、較少與 GSE（指兩房，政府資助公司）合作的貸款機構在面臨追加保證金通知時，選擇較少。

住房貸款價值下降後，被 Margin Call 或削減信貸

獨立投資銀行 Brean Capital 的固定收益策略主管 Scott Buchta 表示，其他許多房貸公司的貸款價值也在下降。

為了抑制通脹，美聯儲今年已經將利率收緊了 2.25 個百分點，而 30 年期抵押貸款利率也飆升至 5% 以上。這接近金融危機以來的最高水平，去年年底約為 3.1%。

這就壓低了幾個月前發放的住房貸款的價值。1 月份發放的、不符合政府支持條件的抵押貸款，在 8 月初的時候實際價值可能只有票面價值的 85% 左右。貸款方通常試圖發放相對票面價值約 102% 的貸款，以支付其前期成本。

對於貸款價值降至票面價值 85% 的房貸公司而言，即使損失尚未實現，也可能令人沮喪。最重要的是，業務普遍下滑。根據抵押貸款銀行家協會的數據，今年美國整體抵押貸款申請量下降了 50% 以上。這些都將刺激提供信貸額度的銀行發送追加保證金通知和削減信貸。

銀行有應急資金可以在危機時期使用，這通常可以讓它們在困難時期維持運營。但也不總是這樣：美聯儲的緊急融資通常只提供給有機會復甦的有償付能力的機構。在上一次經濟衰退中，大量銀行不良貸款堆積，數百家銀行倒閉。當然，非銀機構也破產了。