國泰君安：資產斷層，買入實物資產

在全球通脹以及美聯儲加息預期升温的背景下，許多大類資產價格都在下跌，而作為另類投資的 REITs 卻爆火。

自從去年 5 月首批 REITs 正式獲批以來，REITs 一直呈現 “供不應求” 的超額搶購狀態。

4 月 12 日，華夏中國交建 REIT 基金的配售比例，更是刷新了公募基金產品配售比例的歷史最低紀錄，並累計吸金超 1500 億元，與當前基金髮行普遍冷清的情況形成鮮明對比。

對此，國君證券房地產行業分析師謝皓宇、單戈、白淑媛，在 4 月 24 日發表的題為《資產斷層，買入實物資產》的研報中表示：

2018 年資管新規以來，不同風險資產類別的融資渠道帶來了大洗牌，以信託為代表的影子銀行的缺位使得信用擴張受到阻礙，資產的斷層也帶來了流動性的斷層，優質資產重估在即，尤其是傳統金融機構對應的優質資產，主要是可以作為 REITs 的底層資產。

REITs，英文全稱 Real Estate Investment Trusts，即不動產投資信託基金。它以不動產為底層資產，比如房地產、高速公路、產業園區等基礎設施。

國君分析師在報告中表示：

以信託為代表的影子銀行體系，在 2018 年以後持續收縮，按照社融數據的新增信託貸款分項來看，僅存極個別月份能夠實現淨新增融資，其他月份均有幾百億到幾千億不等的淨減少，最多單月減少 4620 億元。由於信託對房企來説，是非常重要的融資渠道，且對應了房企大量的表外負債，信託的減少帶來了房企表外業務出現了較大幅度的收縮。

由於影子銀行渠道的利率成本較高，對應的資產是風險資產，對於當下，主要是房企、尤其是民營房企的項目。傳統金融機構對房企的貸款利率大約為同期基準利率（當前為 LPR）進行一定幅度比例上浮，較私募渠道的融資利率有明顯折價，而以信託貸款為代表的影子銀行，利率大約在同期基準利率的 1 倍以上，因此，大多借款方對應的項目對應為高風險資產。目前經濟壓力之下，風險資產多為房地產項目，且以民營房企的項目為主。

當前資產風險有明確的分界線，同時，開發項目作為風險資產、REITs 底層資產作為優質資產迎來分化，優質資產將因結構性的資產荒帶來重估。風險資產對應的高收益渠道較少，而傳統金融機構對應的優質資產同樣較少，資產斷層和渠道斷層將帶來各自類別資產的價格重估，尤其是傳統金融機構對應的優質資產，我們認為主要是可以作為 REITs 的底層資產。

而在國君之前，許多分析師和機構也都針對 REITs 發佈了研報。

其中，經濟學家任澤平表示，中國進入存量不動產時代，賺屬於自己的錢，多關注 REITs；

中信證券分析師表示，作為不同於現金、股票和債券的第四類資產，REITs 具有較為穩定的分紅、一定的抗通脹屬性以及與其他資產相關性弱等特徵，這對投資者而言極具吸引力；

申萬宏源證券則在分析近期火爆行情的同時，提醒投資者注意項目本身屬性所藴含的風險。