三年在管過億，越秀服務畫了個大餅

上市不到兩個月，講着 “軌交 + 物業” 獨特故事的越秀服務交出了其第一份成績單。

整體看，越秀服務在上半年的業績保持着高速增長的態勢。報告期內，公司實現營業收入 9.58 億元，同比上升 108%，股東應占利潤 1.78 億元，同比上升 134%。

數字的變化之外，上半年商業外拓是其業績的一大看點，但市場更關心的是越秀服務所講的 TOD 的故事。

在 8 月 12 日的線上業績會上，越秀服務的管理層們也首次披露了其 “軌交 + 物業” 的具體業務數據，並對這部分業務進行剖析，這讓投資者能夠進一步審視其 TOD 物業故事的成色。

只不過從現狀來看，越秀服務講的獨有 TOD 物業管理能力仍侷限在二股東廣州地鐵的能力圈內，能否成功外拓也有待觀察。疊加整個市場環境在過去一段時間對物業股不友好，越秀服務上市後的股價表現也差強人意。

不過管理層仍表示，看好物業的長期發展前景。越秀服務執行董事兼行政總裁吳煒表示，物業具備輕資產、賽道非常長的獨特優勢，並且盈利、現金流情況都不錯，從長期持有、發展的角度，物業股的價值在市場中一定會有所體現。

“一個小目標”

越秀服務業績的大增，商業部分是個亮點。

從具體數字看，越秀服務的非商業物業管理及增值服務實現營收 6.78 億元，同比增長 113.1%，佔總營收的 70.8%，商業物業管理及運營服務部分則實現營收約 2.81 億元，同比增長 97.1%，佔總營收的 29.2%。

整體上，非商業與商業收入整體佔比仍維持在 7:3 的水平。

按照管理層的規劃，其希望能夠在未來 3 到 5 年裏，把商業部分的收入佔比提升至 40% 的水平。這將對公司的整體毛利率水平有明顯的提升。

在越秀服務的業務分類中，其商業收入來自於兩塊，商業運營及管理服務、市場定位及租户招攬。其中，後者是一個典型的輕資產輸出業務，這也是上半年越秀服務在商業部分的主要發力點。

華爾街見聞了解到，上半年，越秀服務商業部分外拓項目包括廣州創維科學城總部大樓、廣州粵傳媒大廈、廣州雲享經濟生態園等寫字樓。

越秀服務執行董事兼常務副總裁毛良敏表示，越秀服務上半年商業物管新增合約面積為 83 萬平方米，同比大幅增長 2.7 倍。更重要的是，大部分承接的都是外面的項目，而不是來自母公司。

這對我們市場能力的培育也是一個比較好的實踐和證明，毛良敏説。

商管項目拓展的優勢已在財報中得以體現。截至上半年，越秀服務的毛利率為 35.8%，相比去年增長了 3.6 個百分點。其中，商業部分的毛利率從 25.8% 躍升至 34.7%，非商業部分的毛利率則從去年同期的 35.1% 微升至中報的 36.2%。

不過相對商業管理方面的提升，越秀服務還有個更大的 “小目標”，即在未來兩到三年可以快速達到 1 億平方米的管理面積。

半年報顯示，截至 2021 年 6 月 30 日，越秀服務在管面積為 3500 萬平方米，在管項目 226 個，上半年新增在管面積 376 萬平方米。

這意味着，要實現 1 個億的小目標，越秀服務的在管面積每年至少要維持 42% 以上的增長速度。

吳煒表示，規模的實現主要會三個方面，母公司每年保證 500 到 600 萬方的面積、通過外拓團隊實現 1500 萬方的水平，以及收併購。

相比其他兩點，收併購會是越秀服務拓展管理面積的重點。吳煒表示，上市所融資金的 60% 將投向收併購市場，預計未來三年能夠收併購來大概 3000 萬-3500 萬平方米的面積。吳煒透露，上市前後收購動作稍有放緩，但目前已加緊推進，並有一些標的正在談。

“這幾項加起來，管理層希望儘快實現 1 億平米的管理面積目標，這是我們未來業績發展的基礎和保證”， 吳煒説。

在吳煒看來，物業在政策上其實是有很多利好，包括《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》在內的政策，也允許物業行業向養老、托幼、家政、文化等等領擴張。這讓整個行業從長遠來看發展前景寬闊、廣闊，政府也希望物業企業做大做強。

TOD 成色幾何？

相對於在管面積的 “小目標”，市場其實對越秀服務自身提出的 “軌交 + 物業” 的故事更加關注。在越秀服務方面看來，這也是其具備技術壁壘的物管模式，在業績會上管理層對此也進行了更為詳細的解讀。

財報顯示，上半年越秀服務的 TOD 業務營收錄得 1.17 億元，佔總營收的 12.2%，此外該部分業務毛利率為 27.9%，同比上升 1.9 個百分點。與傳統的住宅和商業業態比，越秀服務的 TOD 項目在毛利率上沒有明顯優勢。

越秀服務管理層認為，越秀服務的核心能力在於，通過去年併購廣州地鐵物業股權，其在 TOD 行業走在了其它物業公司的前列。為廣州地鐵的站點、站線和車輛段提供物業管理服務，擁有地鐵列車等特種設備清潔領域的技術壁壘，這是其自身優勢。

具體來説，越秀服務的 TOD 物管分為蓋下物業管理和蓋上物業管理兩大部分，分別為給地鐵站點和地鐵車輛段提供服務，以及給越秀地產開發的 TOD 住宅項目。截至今年 6 月 30 日，越秀服務新增 TOD 合約面積約 93 萬平方米，使得其 TOD 合約面積增加至 612 萬平方米。

毛良敏解釋稱，蓋上部分大多為大盤住宅項目，項目具備規模效應，在交付後能夠實現較高的毛利。

至於蓋下部分，毛良敏表示，與傳統的住宅收費方式不同，這部分是按照標段來收費而不是按平方來收費。

就目前來説，越秀服務的 TOD 物管業務業務主要承接的是廣州地鐵的項目，未有外拓項目。截至上半年，越秀服務為廣州地鐵 71 個站點和 25 個車輛段和停車場提供物管服務。

毛良敏表示，越秀服務在今年上半年已經開始走出去，通過與昆明、成都、長沙等城市的地鐵運營企業聯繫和溝通，有一些達成初步合作意向的企業。

同時，廣州地鐵本身也在南昌、重慶和青島等城市有城市開發和運營相關的地鐵業務。毛良敏認為，廣州地鐵作為公司的第二大股東，公司很有機會承接它的增量部分。

不過越秀服務希望投資者意識到，TOD 物管的空間不侷限於此。

毛良敏表示，未來公司還將進一步拓展業務邊界，不僅是為地鐵服務，還能夠增加機場、高鐵站等基於公共交通的場站類業務，從而進一步挖掘 TOD 物管的市場空間。