區域壁壘問題大、收入結構單一，眾安智慧上市難突圍

近日，又一家房地產上市公司分拆旗下物業管理企業赴港上市。

6 月 24 日，眾安集團分拆旗下眾安智慧生活服務有限公司（以下簡稱 “眾安智慧”）向港交所遞交招股書，擬在香港聯交所掛牌上市。招商證券、中泰國際為其聯席保薦人，安永會計師為其審計師。

眾安智慧成立於 1998 年，是一家綜合物業管理服務供應商。通過逾 22 年的經營，其業務線已覆蓋長江三角洲地區及中國合共五個省份，包括浙江省、安徽省、江西省、山東省及江蘇省。

從股權結構來看，公司控股股東為眾安集團，其中施中安持有眾安集團 57.89% 的股份，另眾安其他股東持股 42.11%。

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盈利依賴關聯公司

從基本來看，公司業績取得了一定增長。報告期內，營收由 2018 年的 1.55 億元增加至 2020 年的 2.31 億元，複合年增長率約為 22%。淨利潤由 2018 年的 1830 萬元增加至 2020 年的 4700 萬元，複合年增長率約為 60.3%。

公司表示，業績增長主要得益於在管總面積增加。根據招股書，截至 2020 年 12 月 31 日，公司在管面積從 2018 年的 910 萬平方米增加至 1080 萬平方米，公司合約項目共有 89 個，共管理 73 個項目。

不過，需要注意的是，在管面積中，來自眾安集團所開發的面積佔比五成，且眾安物業品牌開發的物業收入佔到了總營收的七成以上。這意味着公司盈利非常依賴關聯方。

從物業收入結構來看，公司主要有物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務三條物業線，但是物業管理服務收入比重超過八成，這表明，公司收入結構也存在單一風險，而這不利於公司的在同行業中的競爭。

另一方面，公司資產增加的同時，其負債也在增加。報告期內，2020 年負債總額相比 2019 年增加了 61.75%。雖然公司對此解釋，這是由於去年貿易應收款項結餘大幅增加導致。

但是，如果公司繼續擴張在管建築面積規模，較高額負債率或使其營運資金面臨不足的風險。

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市場競爭力薄弱

在內部面臨盈利能力不足的風險下，眾安智慧外部面臨激烈的市場競爭。

由於中國城鎮化進程加快及人均可支配收入的持續增長，物業管理行業近年實現顯著增長。根據中指院資料，中國所有物業管理公司的在管建築面積從 2015 年的約 175 億平方米增加至 2020 年的 259 億平方米，預計 2024 年面積將達到 356 億平方米。

但是，伴隨着紅利賽道，物業管理公司市場競爭也進入白熱化階段。2015 年至 2020 年間，物業服務百強企業在管建築面積的份額已大幅增加，從 28.4% 增加至 49.7%，預計到 2024 年，還將進一步增加至 61.3%。

在激烈的市場競爭中，眾安智慧想要分得一杯羹，需要提升自身營運能力。但是根據招股書，公司在管面積明顯低於同行業，這意味在與同行業競爭對手的競爭中，公司可能無明顯的競爭優勢。

另一方面，公司項目佈局也較為集中，根據招股書，公司在管物業管理服務收入均來自長江三角洲地區的浙江省和安徽省，而這意味着，如果這些地區收緊對房地產行業監管，公司盈利或受到波動。而從實際情況來看，近年來，中國政府已推出多項限制性措施抑制房地產市場的投機行為，這預期會給公司經營帶來不利影響。

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結語

今年以來，物業服務企業明顯加快了上市的步伐，預計到本年末，物業板塊上市公司總數量有望達 70 家。從已上市物業企業股價表現來看，卻有超四成公司的股價下跌。可見，在上市熱潮下，各公司也應該努力提升自身實力，不可盲目跟風，而眾安智慧在面臨內部盈利能力不足，且外部市場競爭激烈情況下，此次上市之路或許並不平坦。