新股解讀 | 高增長的長三角頭部物業管理公司，德信服務究竟怎麼樣？

港股物業管理行業一直受資金追捧，三年板塊漲幅超過 3 倍，跑贏所有的行業板塊，今年以來板塊漲幅也超過了 40%，作為浙江省及長三角地區頭部物業管理品牌，德信服務（02215）已提上上市日程，市場資金或已蠢蠢欲動。

智通財經 APP 瞭解到，6 月 29 日，德信服務發佈了發售文件，於 6 月 29 日至 7 月 8 日進行公開發售，招股價區間為 2.66-3.44 港元，預計於 7 月 15 日正式掛牌上市。根據披露，該公司此次發行不超過 2.5 億股，佔發行後總股本的 25%，其中香港發售股份佔 10%，國際發售股份佔 90%。

根據發售文件，在此次募集所得款中，其中 65% 的資金計劃用作擴大公司的業務規模及通過多渠道提高市場份額，10% 資金用於多元化及擴展公司的服務產品及 10% 資金用於投資信息技術和公司的內部管理系統。以招股價上限算，該公司上市市值為 34.4 億港元，對應 2020 年的 PE 為 32 倍，而行業板塊為 49 倍。

業績高成長兼盈利提升

德信服務集團成立於 2004 年，主要通過旗下三大品牌從事業務，分別是德信盛全服務、德信物業及德信生活。德信盛全服務是該公司核心的品牌，提供主營的物業管理服務，德信物業打造高端商業辦公寫字樓專屬業態的超白金服務，全新亮相的德信生活品牌開啓面向業主及住户的社區增值服務。

該公司業績穩健成長，2020 年實現收入 6.92 億元，近三年複合增長率 31.9%，三條業務主線均實現高增長，物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務收入近三年複合增長率分別為 17.4%、43.9% 及 82.9%。收入結構趨於多元化趨勢，其中社區增值服務貢獻明顯提升，2020 年為 20.7%，較 2018 年提升了 9.9 個百分點。

該公司盈利能力逐年提升，2020 年分別為 34%，較 2018 年提升 10.1 個百分點。主要得益於公司三大業務毛利率均逐年提升，2020 年期間物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務毛利率分別為 26.3%、42% 及 44.2%，毛利較高的非業主增值及社區增值服務毛利貢獻增加。

在費用端，由於核心業務採用投競標機制，而三項業務具有聯動性，因此該公司銷售費用率較低，基本無有息負債也使得融資成本低，對盈利影響小，核心費用主要為管理費用，以往年看，保持較為穩定，在 13% 左右的水平。2020 年該公司淨利率為 15.2%，在毛利率帶動下，也保持逐年提升態勢，較 2018 年提升 9.6 個百分點。

三大業務多元增長曲線

德信服務聚焦長三角地區，深耕浙江省，核心覆蓋一二線城市，截止 2020 年 12 月，擁有 175 項在管物業，覆蓋中國 11 個省份的 33 座城市，在管總建築面積為 2491 萬平方米。其中 62% 的簽約面積和 177 個項目位於浙江省，23% 的簽約面積和 50 個項目來自除浙江省以外的長三角地區。

物業管理是該公司的核心收入來源，在管面積大部分源自住宅物業，但也在擴大非住宅物業，包括商業綜合體、寫字樓、學校、醫院、產業園區及市政設施。2020 年住宅物業管理費單價為 2 元/每立方每月，非住宅類為 2.7 元/每立方，非住宅物業穩步擴張，使得該業務收入呈現多元化增長趨勢。

而該公司的在管面積來源於控股股東德信中國及獨立第三方，相比於同行，德信服務對德信中國的依賴度較低，2020 年獨立第三方提供的在管面積佔比達到 64.9%。物業管理服務協議的方式大部分為參與投標程序，該公司在德信中國的中標率為 100%，而獨立第三方中標率逐年提升，2020 年為 65.8%。

截至 2020 年 12 月 31 日，德信中國土地儲備面積達 1626 萬平方米，穩步擴張為德信服務的業務成長提供保障，而高品質的管理服務為德信服務贏得了第三方的青睞。2018 年、2019 年以及 2020 年，該公司物業管理服務協議的留存率分別為 94.7%、92.9% 及 93.1%，高留存率代表着客户對公司的高度認可。

此外，德信服務提供非業主增值服務，包括案場服務、前介服務、房檢房修服務及商業諮詢服務，其中案場服務為核心，主要包括提供予物業開發商於其中開展物業銷售的案場的協助，佔比該業務達到 50.1%，但前介服務收入增長最快，該業務為物業開發商運營各階段提供幫助及建議，近三年複合增長率達到 131.4%。

而社區增值服務包括智能社區解決方案、物業銷售及協銷服務、社區資源增值服務會所服務、美居服務及社區零售和家居服務等，前三個為核心，合計收入佔據該業務超過 80%。其中智能社區解決方案近三年複合增長率近 100%，物業銷售及協銷服務於 2019 年提供，2020 年翻了 4.2 倍。

智慧社區將成為該公司強勁增長曲線，由向物業開發商提供智能硬件設備（如帶有人臉識別程序的入口終端），轉向提供一整套智慧社區解決方案，包括訪客、車輛通行、秩序維護及能源管理方面的社區管理工具及數據處理能力，改善住户生活體驗並提高管理效率。旗下子公司悉爾科技在這方面擁有領先技術，為國家高級技術企業，並且被評為 “G20 杭州名片•獨角獸企業” 之一，相比於同行具有非常大的優勢。該公司稱，基於行業政策的引導和所在大本營浙江省大力提倡 “未來社區” 的城市建設理念，計劃投入更多的財務及管理資源，進一步開發及擴大該業務條線。

德信服務三條業務主線在過去保持了高增長水平，而未來均具有高增長預期。三大業務之間具有一定的聯動性，非業主增值服務及社區增值服務依託於物業管理業務發展而壯大，而物業管理板塊擁有德信中國最大的客户，前五大客户穩定關係超六年，基本可以保證增長，獨立第三方高度認可加速增長曲線，同時也帶動其他業務增長。

上市投資看點在哪？

從行業來看，中國的物業管理行業競爭激烈，市場份額逐步集中於行業頭部，2015-2020 年，物業管理服務在管面積複合增長率為 8.2%，而物業管理百強企業複合增長率達到 20.9%，行業分化將使得具備優勢的公司脱穎而出。

德信服務經過逾 16 年的發展，已打造出長三角知名品牌及份額穩居地區行業頭部，根據中指院的數據，以在管建築面積計，2020 年德信服務在長三角排名第十三，浙江省排名第四。從全國範圍看，該公司自 2014 年起已經連續 8 年以綜合實力被評為中國物業服務百強企業之一，2021 年最新排名為第 25 位。

地區具規模優勢，而高品質的產品服務使得該公司在過去實現遠高於行業的高增長的業績，疊加獨立第三方市場份額的快速擴張，也表明該公司在不斷的整合分散的物業管理服務市場，並持續提升自身的市場份額。德信服務在過去業績上可以説是脱穎而出的，而在未來發展上，也具有想象空間。

即將上市的德信服務，總結而言主要有四大投資看點：一是具有區位優勢，長三角地區是中國經濟最發達、增速最快的地區之一，該公司作為頭部公司將持續受益；二是大股東德信中國的支持，中標率 100%，發展有保障；三為業務聯動性及細分業務多元性，主業及非主業具有多級增長線條；四是提高客户滿意度、提高物業管理效率的智能社區解決方案，或成為開拓獨立第三方強大的差異化優勢。此外，該公司重視人才隊伍建設，通過廣泛的校企合作和不同層級的僱員培訓計劃建立人才儲備，以人才優勢驅動核心業績增長。

綜上看來，德信服務業績高增長，盈利水平也持續提升，股東回報率高，三大業務打造多條增長曲線，業績具有高增長預期，同時作為長三角頭部物業管理服務公司，在板塊資金追捧下，上市時間表敲定值得期待。