恆二法拍價捅破 “天花板”，深圳灣公館卻無人問津

今天深圳樓市的詭秘，再一次被狠狠地證明！

6 月 22 日，深圳法拍市場迎來豪宅天花板恆裕濱城二期，起拍總價 5617.5 元，單價 24.6 萬/平（二手房指導價 13.2 萬/平），3 人報名，1.5 萬人圍觀，經歷 18 輪出價後，該房源以 63175364 元成交，税費高達3000 萬+，摺合單價突破40 萬 +/平，再次刷新深圳豪宅天花板。

然而，波荔發現，一邊是恆裕濱城二期法拍遭遇土豪輪搶，另一邊是一手頂配精裝的深圳灣公館賣不掉。

同樣是深圳灣豪宅，為何深圳灣公館卻無人問津，開盤五年至今未售罄？

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慘！深圳灣豪宅開盤 5 年賣不完

深圳灣公館由廣東城脈地產有限公司負責開發，位於南山後海大道與東濱路交匯東北角處，緊挨純正的深圳灣豪宅片區。

（圖源：鏈家）

開盤之初，作為頂流豪宅，後海標杆，品宣的標籤，一個個比一個宏偉上檔次。

灣區之星、深圳豪宅至高標準、時代 ICON、地標級精品、灣區頂尖豪宅......

然而，理想是豐滿的，但現實是殘酷的。當初宣傳得有多高端大氣上檔次，如今就有多令人尷尬。

項目地處黃金地段，但是並不好賣，甚至可以説是“深圳灣賣得最慘的豪宅”。

賣得有多慘？

同樣是深圳南山的項目，非豪宅區的項目也能做到月光。

比如 2019 年前海開盤的招商·領璽 4 個半小時售罄；

2020 年白石洲開盤的深業鶴塘嶺 6 小時售罄；

2020 年西麗開盤的遠洋天著開盤兩小時售罄。

可見，位於南山的項目，幾乎都是搶手貨。

但深圳灣公館卻非常尷尬，5 年了，賣了 5 年依然沒有清盤。

2016 年 4 月 11 日獲取預售證，150 套住宅 2016 年 4 月 12 日火速開盤，然而當天沒能光盤，去化率只有七成。

這既是深圳灣公館首次開盤的結果，也是其開盤 5 年唯一的高光時刻。

因為在開盤後的 5 年，項目不僅不能清盤，在 2017 年入夥後，每年都能看到中介不間斷的助推信息。

2017 年 6 月深圳灣公館複式在售；

2018 年 8 月深圳灣公館主推 87-152 平帶裝修現房複式；

2019 年深圳灣公館 80-150 平灣區複式在售；

2020 年深圳灣公館僅剩少量建面 80-150㎡複式；

2021 年深圳灣公館，中介朋友圈顯示 “豪裝交樓，買一層送一層”。

（朋友圈截圖）

不僅如此，直到今年 4 月，深圳灣公館在公開渠道，依舊更新了報價。

不過，儘管賣得尷尬，也不妨礙深圳灣公館，每年都上浮單價。

根據深圳市房地產信息網樓盤銷售動態顯示，2017 年-2019 年，深圳灣公館每年單價上浮 2 萬/平。

項目均價從 2016 年的 13.8 萬/平，上浮到 2021 年的 20 萬/平。

（滑動可看）

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網友戲稱：深圳灣公館=“南油公館”

在深圳的市場，普遍有個共識，“深圳灣的房子不愁賣，越貴越好賣”，基本每逢新房入市，都是萬眾盯着的香餑餑。

地段越優越，項目就越代表深圳豪宅的圈層。

比如 2020 年 11 月的豪宅華潤四期，9690 人搶 1171 套住宅，開盤當天售罄；

2020 年 3 月，招商太子灣灣璽開盤 2000 萬起，不到 12 小時售罄；

2019 年 10 月，深業中城開盤，均價 13.1 萬，5 天內凍結 139 億認籌金，開盤售罄。

2018 年 6 月，華潤城 3 期均價 8.55 萬/平，開盤半小時後，741 套房源全部賣光。

深圳灣公館地處後海大道，距離距 2 號線登良站 600 米，9 號線南油站 812 米，交通網絡極為發達，那麼為何偏偏地處黃金地段，5 年都賣不掉？

這就得從項目本身來説了。

1、定價過高

定價過高，是深圳灣公館 5 年賣不完的最大一個原因。

項目開盤之初，均價雖然顯示為 13.8 萬/平，但實際上，不同户型套內單價要比項目宣傳單價高得多。

“208 政策” 後，項目指導均價為 132000 元/平，而事實上，雖然是複式户型，但套內面積單價最低都超過了 19 萬/平，最高的單價甚至超過了 30 萬/平。

比如 36J 户型，套內面積 101.97 平，套內面積單價 302265.37 元/平；

22B 户型，套內面積 56.49，套內面積單價 230129.22 元/平；

06F 户型，套內面積 56.76 平，套內面積單價 190274.84 元/平。

（來源：深圳市市場監督管理局）

新房不好賣，二手也不容樂觀。

現在深圳灣公館二手房價格也遠超周邊大多數小區。

據中介 6 月最新掛盤消息，深圳公館 18 層 87.37 平朝西户型，實際掛牌價為 1600 萬元；28 層 87.37 平朝西户型，實際掛牌價為 1838 萬元；32 層 113.32 平朝南户型，實際掛牌價為 3080 萬元。

而附近蔚藍海岸一期，一套 99 平房源，實際掛牌價 1450 萬；蔚藍海岸四期一套 93 平房源，實際掛牌價 1220 萬。

所以動輒 1000 萬以上的複式住宅，面積段僅為 80-150 平，導致土豪看不上，中低產買不起。

2、沒有真正的豪宅基因

雖然深圳灣公館，名字帶着 “深圳灣”，而事實上，自身缺乏真正的豪宅基因。

首先，就項目來説，容積率達到 8.74，建築密度 46.38%。

參考國家住宅建築容積率標準：居住用地 11 層以上建築容積率不超過 3.5，建築密度不超過 20%。

深圳灣公館的容積率、建築密度明顯都高過參考指標。

其次，不可否認，深圳灣公館高層的視野開闊，但朝北、南、西面都是老舊小區。

特別是朝西方向，放眼望去都是南油城中村，房子樓齡將近30 年。

四周環境都破破爛爛，如果是低樓層，那麼景觀可想而知。

試問，有哪個土豪願意花幾千萬住在後花園景觀是老破舊城中村的高密度公寓裏？

所以網友打趣説，項目本不該叫 “深圳灣公館”，而是該叫 “南油公館”。

（圖源：微博）

然而，就是這樣 5 年賣不掉的房子，波荔留意到，在大眾點評上一條特別的看房評價。

（圖源：高德地圖）

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豪宅賣不掉，“順銷” 時間將更久

像深圳灣公館這樣售罄 “難產” 的項目，在深圳其實並不少見。

比如龍華的金茂府，2019 年 11 月開盤，現在少量大户型沒賣光。

比如羅湖的東方鳳雅名苑，2020 年 8 月 8 日開盤，至今還有 4 房户型在售。

再比如鹽田的山海四季，2020 年 12 月 5 日開盤，至今也還有不少房源。

而最近深圳 “豪宅” 開始出現扛不住的跡象，不少豪宅業主開始降價，比如漢森吉祥龍、恆二、三湘海尚等樓盤，都有不同程度的跌幅。

漢森吉祥龍 89 平 3 房户型，近兩週降價 170 萬；

三湘海尚 173 平 4 房户型，近兩週降價 70 萬；

恆裕濱城二期 83 平 3 房户型，近兩週降價 180 萬。

豪宅有跌幅，另一方面，深圳整體成交的數據也不容樂觀。

深圳二手房網籤，5 月份是成交量腰斬。6 月份截止 19 日，月度網籤套數僅為 1951 套。估計 6 月份成交數據會比 5 月份的 3024 套更難看。

這説明，當下的深圳市場退燒效果已經出來，現實的狀況是買房的人確實少了。

而二手市場熄火，新房也難免受影響。

所以像深圳灣公館這樣的豪宅，現在賣不完，那麼 “順銷” 時間將會更久。

如果你是土豪，你會選這樣的房子嗎？