新股前瞻丨中洲、碧桂園服務（06098）做基石 長城物業如何能年掙 2.07 億元？

作為最近幾年裏資本市場上的明星賽道，物業板塊可謂是風頭正勁。而在行業的高景氣背景下，物企扎堆上市的現象仍在持續。

智通財經 APP 獲悉，近日長城物業向港交所遞交了招股書。值得一提的是，與房地產開發商分拆上市的模式不同，長城物業是不依賴任何關聯地產開發商的獨立物業管理公司。

根據中指院，按 2020 年在管建築面積、合約建築面積及收入計算，長城物業在中國所有獨立物管公司中排名第一。截至 2021 年 3 月末，公司擁有 708 個在管項目及 855 個合約管理項目，在管總建築面積為 1.15 億平方米，合約管理總建築面積為 1.53 億平方米，為大約 300 萬名業主和住户提供服務。

中國規模最大的獨立物管企業

長城物業的歷史可追溯至 1993 年，彼時公司的前身深圳市長城物業管理公司成立。根據中指院，經過逾 28 年的發展，公司已成長為國內規模最大的獨立物業管理公司，並且為 2021 年中國十大物業管理公司中唯一一家獨立的物管企業。

據招股書介紹，長城物業的業務並不依賴任何關聯地產開發商。目前，公司向地產開發商、業主及住户提供基礎物業管理服務以及多項增值服務，包括售樓處管理服務、空間管理服務、社區購物服務、傢俱服務及停車場管理服務。與此同時，公司還向地產開發商、業主、物業管理公司、政府機構、交通樞紐及其他公司提供諸如建築及安裝工程服務、電梯相關服務及智慧綜合運營平台服務。

截至 2021 年 3 月末，長城物業的物業管理業務分佈在國內 31 個省、直轄市和自治區的 162 個城市，62.4% 的在管建築面積位於一線或新一線城市。其中，公司管理的眾多物業為其所在城市的地標建築，包括上海虹橋世界中心、寧波綠地中心、西安綠地中心、烏魯木齊綠地中心、蘇州繁花中心、濟南銅鑼灣廣場、太原繽紛時代廣場、天津金座廣場、南昌紫峯大廈及無錫東嶺錫上購物中心。

核心財務數據穩健增長

2018 年-2020 年，公司分別實現營收 24.04 億元人民幣（單位下同）、28.1 億元、30.36 億元，淨利潤 7137.2 萬元、1.34 億元、2.07 億元。可以看到，最近幾年長城物業的收入和盈利規模均保持着良好的增長勢頭。

先來看公司的收入情況，招股書顯示長城物業的業務包括了物業管理服務、地產開發商增值服務、社區增值服務及專業服務四個板塊。按收入規模劃分，物業管理服務為公司第一大業務，2018 年-2020 年分別實現收入 19.06 億元、21.96 億元、23.15 億元，佔總收入的比重達到 79.3%、78.1%、76.3%。

同期，地產開發商增值服務分別實現收入 1.53 億元、1.23 億元、1.08 億元，佔收入的比重為 6.3%、4.5%、3.6%；社區增值服務分別實現收入 2.36 億元、3.21 億元、3.68 億元，佔收入的比重為 9.8%、11.4%、12.1%；專業服務分別實現收入 1.1 億元、1.7 億元、2.43 億元，佔比分別為 4.6%、6%、8%。

從收入規模和佔比看，最近幾年長城物業的物管服務收入一直在走高，但佔比卻呈小幅下降態勢，這主要是因為公司的社區增值服務和專業服務發展速度更快，對營收的貢獻度不斷增強。與此同時，公司的地產開發商增值服務則顯露出了疲態，收入規模不斷走低。

盈利方面，報告期內公司的綜合毛利率不斷走高。2018 年-2020 年，公司整體毛利率由 17% 提升至 21%，並進一步爬升至 2021 年 3 月末的 21.1%。

從長城物業各項業務的毛利率水平看，社區增值服務和專業服務在最近幾年的盈利水平得到了長足的提升。前者的毛利率由 2018 年的 22% 提升至 2020 年的 30.2%，而到了 2021 年一季度該數據躥升至 36.3%。後者亦不遑多讓，毛利率由 2018 年的 17.4% 提升至 2020 年的 29.3%，而 2021 年一季度該數據進一步增至 32.6%。

同期，長城物業的物業管理服務的毛利率由 2018 年的 16.3% 提升至 2020 年的 19%，不過毛利率漲幅較社區增值服務和專業服務為小。與此同時，地產開發商增值服務的毛利率則更不容樂觀，2018 年-2020 年該業務的毛利率分別為 16.8%、14.1%、14.4%，毛利率水平顯著低於其他業務，且呈現出增長乏力的 “尷尬”。

綜合來看，長城物業營收、淨利潤和毛利率三組數據逐年增長的背後，源於公司積極拓展業務。智通財經 APP 注意到，過去幾年公司的在管建築面積穩定增長。2018 年-2020 年，公司的在管面積分別為 8440 萬平方米、1.01 億平方米、1.09 億平方米，而到了 2021 年 3 月末，該數據躥升至 1.15 億平方米，增長勢頭強勁。

中洲、碧桂園服務入股

耐人尋味的是，在遞交招股書的前夕，物企龍頭碧桂園服務（06098）還突擊入股了長城物業。

2021 年 4 月 29 日，碧桂園服務與長城物業的前股東盛美同贏簽署股份轉讓協議，後者以 5.4 億元的對價代轉讓所持有的 1332.14 萬股股份予碧桂園服務。

轉讓完成後，長城物業的股東名單由熙城睿家、熙城睿和、熙城睿豐、熙城睿盈、熙城睿安、中洲資本及碧桂園服務構成，上述股東分別持有公司 20.7%、18.5%、11.85%、8.95%、6.5%、18.22% 及 15.28% 的股權。

智通財經 APP 瞭解到，截至發稿碧桂園服務的市值超過 2400 億港元，堪稱物企板塊的 “一哥”。截至 2020 年末公司的合約面積為 8.2 億平方米、在管面積為 3.8 億平方米，規模居於行業前茅。碧桂園服務在此時入股長城物業，未來二者會擦出怎樣的火花，想必頗具看點。