新股前瞻︱力高健康：衝出江西走向全國 業績連續翻倍增長

智通財經 APP 觀察到，6 月 9 日，由力高集團 (01622) 拆分出的力高健康生活有限公司向港交所主板提交上市申請，農銀國際為獨家保薦人。

力高健康生活有限公司為江西省綜合物業管理服務供應商，透過三條業務線 (即物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務) 提供多種服務。服務網絡涵蓋長三角、環渤海、華中地區和大灣區的核心區域。

自 2018 年開始被中指院評為物業服務百強企業之一，且排名從 68 位上升至 2021 年的 40 位。截至 2020 年 12 月 31 日，公司在管項目總計達到 86 個，在管總建築面積達到 1350 萬平方米，合同建築面積達到 2010 萬平方米，已訂約項目位於國內 11 個省市自治區的 21 座城市的 117 個項目。

2018 年以來，力高健康的在管建築面積和業績呈現快速增長，在江西的物業管理服務行業佔據了一席之地。且近兩年港股物業板塊表現亮眼，分拆物業上市有望獲得資金青睞。

規模小增長快

智通財經 APP 觀察到，2018 年至 2020 年，力高健康的在管建築面積分別為 590 萬、740 萬和 1350 萬平方米，總收益從 1.24 億元增至 1.8 億元，並進一步增長至 2.21 億元，複合年增長率 40.6%，淨利潤從 1110 萬元增長至 2980 萬元並進一步增長至 4400 萬元，複合年增長率 99.1%，實現三連跳。

按照業務劃分，力高健康業務模式分為物業管理服務、非業主增值服務和社區增值服務，2018 年至 2020 年，物業管理服務收入佔比分別為 66.5%、57.9% 和 61.4%，佔比接近流程，非業主增值服務和社區增值服務的收入佔比合計六成，不過非業主增值服務的收入佔比逐漸提升，社區增值服務的收入佔比有所下降，2020 年分別為 27.6% 和 11%。

按照項目來源看，公司的物業管理服務和社區增值服務基本來自於獨立第三方，而非業主增值服務收入基本來自於母公司力高集團。這主要是因為非業主增值服務主要包含預售管理、前介服務、初步規劃及設計諮詢服務、資訊科技服務等，該部分與母公司力高集團關係密切，而公司的物業管理服務項目則來源於第三方，因此物管服務和社區增值服務收入也來源於第三方。

從項目區域看，力高健康位於江西省，其在管面積則主要位於華中地區和環渤海地區，另外在長三角和大灣區也有部分項目，2020 年長三角、華中、大灣區和環渤海的在管建築面積分別為 627.8 萬、338.5 萬、36.6 萬和 345 萬平米，但是收入佔比分別為 13.2%、39.6%、9.2% 和 38%。在管面積和收入佔比的差異主要原因是，長三角地區覆蓋城市主要為泰州、寧波、合肥、泉州等，而華中地區包含西安咸陽、武漢、長沙和南昌等省會城市，平均收費水平較高。

智通財經 APP 觀察到，由於近幾年地產板塊政策收緊，物業管理相對火爆，競爭更加激烈。力高健康的競爭優勢不甚明顯。2018 年至 2020 年，公司的物管服務業務的毛利率分別為 15.1%、22% 和 28.1%，非業主增值服務毛利率分別為 28.2%、43.1% 和 44.7%，社區增值服務和毛利率分別為 37.4%、43.3% 和 46%。

雖然毛利率水平逐年提高，但是業務的整理毛利率水平的橫向對比看，處於中等偏下水平，這與公司的項目區域有直接關係，其主要來源於二三線城市，因此盈利水平較為一般。從其物管收費水平，近三年平均收費分別為 1.6 元、1.6 元和 1.7 元每月每平米，橫向對比較為一般。

現金流穩定 募資擴大業務並加碼智慧社區

智通財經 APP 觀察到，據招股書披露，力高健康募資後將主要尋求戰略投資和收購，以擴大業務規模、區域覆蓋和服務組合，尤其是長三角和大灣區等核心區域。另外將加強服務水平，提升科技基礎設施和智慧社區管理等。

從資產結構和現金流狀況看，公司的負債結構比較穩定，現金比較充足。截至 2020 年末，公司擁有非流動資產 7840 萬元，流動資產 2.78 億元。另外非流動負債 1240 萬元，流動負債 2.26 億元，流動資產淨值 5252 萬元。近三年流動比率分別為 1.4、1.6 和 1.2，現金流動性充足。

2018 年至 2020 年，經營活動所得現金分別為 1394 萬元、2943 萬元和 4026 萬元，而投融資現金流規模較小，2020 年現金流淨增加 4773 萬元，年末現金及現金等價物為 1.37 億元，約為流動資產的一半。

綜合來看，力高健康發源於江西省，背靠力高集團母公司，在江西省擁有一定的區域優勢，在全國也處於百強之列。但是目前物管行業頭部效應相對明顯，頭部幾家企業在管面積、收入規模佔比較大，而力高健康的在管面積和收入遠遠低於百強平均水平。

由於業務區域主要位於二線和三四線等低線城市，盈利水平較為一般。不過業績方面由於規模不大，正處於快速成長去，業績增長較快，隨着公司在該部分區域的業務進一步拓展，短期之內規模還有望進一步快速提升，但是整體盈利水平提升較為困難，上市之後可謹慎跟蹤。