深圳人口紅利 “爆表”，落户會收緊嗎？

今天（5 月 17 日），深圳公佈了幾組重要的數據：

1、常住人口確定 1756 萬人；

2、每十萬人當中，大專或者大學學歷以上人口 28849 人，全省之最；

3、深圳 60 歲以上的人口只佔佔 5.36%，是最年輕的城市；

4、在過去 10 年中，廣東省人口增量 2173 萬，深圳佔了 1/3，是大灣區最有吸引力的城市。

這意味着，在長達 40 多年的人口大遷移中，深圳成功地完成了人口紅利、人才紅利到經濟快速發展的轉變。

那麼人口作為城市房價核心力量的底層邏輯，你對深圳未來的房價，有沒有信心？

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虹吸最牛，人口 “第一”

這次人口普查，深圳交出了漂亮的成績單。

40 年的建設開發，人口增長速度超乎大家的想象，尤其是近 10 年以來，人口的爆發力達到史前的高度。

今天（5 月 17 日），深圳市統計局發佈了《深圳市第七次全國人口普查公報》，截止 2020 年 11 月 1 日，深圳全市（包含深圳特別合作區）常住人口達到 1756.01 萬人，相比 2010 年的第六次人口大普查新增了 713.61 萬人，累計增幅達到了 68.46%。

而廣州 10 年間，人口增加了 597.58 萬人，增長率只有 47.05%。

這相當於 10 年間，深圳增加的人口比一個湛江市的人口還要多。

根據《廣東省第七次全國人口普查公報》數據顯示，2020 年湛江市的常住總人口約 698.12 萬人。

不僅如此，2010 年-2020 年，流入廣東省的人口中增量達到 2173 萬，而深圳佔了 1/3。（數據來源於廣東省統計局）

這意味着，大灣區 9 城，深圳對人口的虹吸能力最強，是大灣區最有吸引力的城市。

另外，在全民對人口老齡化感到擔憂的情況下，深圳以超年輕的姿態，成功完成了人口紅利、人才紅利到經濟快速發展的轉變。

根據深圳統計局數據顯示，深圳 60 歲以上的老齡人口還不到 100 萬，只佔全市總人口的 5.36%。

這就意味着，在深圳基本是上千箇中青年勞動力，養一個老年人。（根據深圳統計公報數據顯示，深圳 2019 年末就業人員人數 1283.37 萬）

所以，如果按照這樣的虹吸趨勢，未來 10 年，深圳人口趕超省府廣州也不是不可能。

2

地少人多，加速騰地

在大城市工作生活，必備要素之一就是 “住房”。

深圳常住人口確定了，那麼對住房需求也就基本確定了。

老生常談，深圳地少人多，那麼到底少多少？

根據第七次人口普查數據顯示，廣州常住總人口 1867.66 萬人，北京常住人口 2189.31 萬人，上海常住人口 2487.09 萬人。

四大一線城市當中，深圳常住人口和廣州差不多，但廣州城市土地面積是深圳的 4 倍。

即便是人口比深圳多出 731.08 萬的上海，城市土地面積也是深圳的 3 倍，更別説北京的城市面積是深圳 8 倍。

而深圳的商品房不過是約 2 百萬套。

據去年 8 月深圳特區報統計，深圳的人均住房面積為 27 平米，如果我們按照這個數字計算，深圳現有的商品住房以及保障性住房，遠遠不夠。

因為雖然深圳有 507 萬套 “小產權房”，但最近官方的態度已經非常明確，全市範圍內，禁止代理銷售 “小產權房”。

這就意味着，剩下的住房需求，必須要依靠不到 200 萬套的商品房以及 50.63 萬套的各類保障性住房和政策性住房解決。（數據來源：深圳特區報）

所以為了解決這個問題，深圳官方近期在大手筆騰地。

根據深圳市規劃和自然資源局公告顯示，5 月 11 日，龍華對 19 個地塊進行了調整，調整出了 8 宗居住用地 +3 所學校；4 月 28 日，深圳將 13 宗工業用地變更為宅地，其中 7 宗來自坪山沙湖 - 碧嶺地區，6 宗來自龍崗寶龍工業城地區。

據不完全統計，截止 5 月 14 日深圳調整後的居住用地數量高達 23 宗。

所以接下來的土地供應，深圳大概率會迎來一個供應爆發期。

像上週四（5 月 13 日），龍光和萬科聯合體舉牌 195 輪爭奪一塊人才房用地的情況會有所有緩解。

3

人口紅利持續，落户會收緊嗎？

距離深圳 “208 政策” 已經三個多月。政策的影響還在繼續。

根據深圳市房地產中介協會週報數據顯示，2021 年第 20 周深圳二手房網籤量跌破 900 套關口。

雖然二手房網籤數據持續下滑，但新房網籤量卻比二手房網籤量多出上百套。

這就意味着，深圳樓市依舊需求旺盛，購房者對二手房的需求量轉移到了新房上。

深圳樓市依舊堅挺，其中很大一個原因是深圳人口紅利在繼續托盤。

人口是支撐房價的底層邏輯。人口增長，特別是置業人口的增長，是支撐經濟發展和地產需求的核心因素。

而深圳這 10 年人口的上漲，紅利因素拉到了空前的高度。

深圳人多地少，各種公共配置的資源跟不上人口的增長，一直被大眾詬病。

既然深圳已經完成了人口紅利到人口紅利經濟的轉變了，那麼未來是否會調節人口的增長，收緊落户？

短期來看，暫時還不會。

因為常住人口不代表户籍人口。根據官方數據，截至 2020 年，深圳市在冊户籍人口達到 587.4 萬。

這就意味着，有一千多萬人是屬於流動性人口。如果短期收緊，對一直依賴流動人口紅利的深圳來説，是非常不利的。

但從長期來看，則不排除有收緊的可能。

在去年 “兩會” 期間，深圳市人大代表李蘇華曾提出建議——

對在深圳市工作且已繳交社會保險至少達到 15 年以上（不含因任何原因導致的社保補交）的非户籍居民，延長入户年齡至國家法定的退休日期，對這些來深建設者羣體，在他（她）們自願且主動提交入户申請後，希望不設定其他的入户條件。

而今年 4 月，深圳市發改委在回覆深圳市人大代表時，也表態 “深圳入户政策目前在國內主要大城市中幾乎最為寬鬆，且已覆蓋所有羣體，不宜再加以放寬。”

並且，深圳市發改委表示，遷户門檻條件設置需與深圳綜合承載能力及公共服務供給能力相適應。

如果結合深圳目前的公共資源配置情況來看，確實未免難以承載一千七百多萬人的需求量。

而早在 2005 年深圳就曾經實施過持續 10 年的 “收緊式” 人口政策，並且政策考慮的層面完整，也有效地遏制暫住人口過快增長。

後來，只因人口結構嚴重倒掛而在 2016 年 8 月重新放寬落户門檻至 “大專及以上”。

這也才到導致了 2015 年後，深圳常住户籍人口的快速增長。

根據深圳官方公開數據顯示，截止 2020 年末，深圳全市在冊户籍人口達到 587.4 萬，相比 2015 年增長 217.8 萬，增長率達到 58.9%。

但是無論是放寬，還是收緊人口落户政策，對深圳樓市來説，託底的邏輯也將必然會發生改變。