新股解讀 | 融信服務：內生外拓齊發力，有望邁入 “第二增長曲線”?

經過去年下半年短暫的波動後，物業板塊的 “風” 似乎又起來了。

2021 年開年以來，在跌宕起伏的港股大盤中，物業板塊算是表現比較 “穩” 的——板塊整體累漲逾 40%%，個股方面，有逾 5 只物業股漲幅達到 50% 以上，近 10 只個股漲幅超過 40%。其中，年初至今中海物業累漲逾 100%，世茂服務累漲逾 65%。

對照上述物業股的漲幅來看，不難看出，漲勢良好的物業股一般都是規模佔優，或者是成長性突出的個股。而這一表現，也無不透露一個事實——物企持續的規模化擴張能力及跨業態多元服務的創新能力，不僅使得物業股的上升空間極具想象力，也使得這些物業股十分 “抗打”。

恰逢此時，我們也關注到當前物企待上市的名單中的一匹 “黑馬” -- 融信服務向港交所更新了招股書。

據瞭解，融信服務是一家全國性綜合物業管理服務商，主要為住宅和非住宅物業提供多元化物業管理服務，旗下運營的子公司分別有融信世歐及融信物業管理等。追溯其成長曆史可發現，融信服務並不像其他上市的物業股份一樣從地產拆分而來，而是和融信中國互為 “兄弟公司”。

融信服務在物業賽道中也算的上是成長性較高的 “中上游選手”——物業服務百強企業中排名中，2020 年排名第 20 位，2021 年排名第 19 位。

那麼，下面不妨從它的基本面出發，來分析一下融信服務的成長價值究竟如何？

和其他閩系房企類似，融信服務的 “事業版圖” 也是以福建、長三角為深耕區域，並向外輻射至全國。

2017 年，融信服務將業務擴展至四川省成都、河南省鄭州和天津，並將總部由福建省福州市搬遷至上海，發展成為一家全國性綜合物業管理服務商。截至目前，其在鞏固海峽西岸地區和長江三角洲地區市場地位的同時，也仍在快速向中國市場其他地區滲透。

而隨着該公司不斷將 “觸手” 延伸到其它地區，其在管總建築和總簽約面積也處於不斷攀升之勢。

截至 2020 年 12 月 31 日，融信服務有 119 個在管項目和 91 個已簽約管理但尚未交付予的項目，覆蓋兩大主要地區和其他地區的 44 個城市，在管總建築面積約 1990 萬平方米，總簽約建築面積約 3820 萬平方米。

值得一提的是，融信服務純利在 2018 年至 2020 年能實現複合增長率 58.7% 的高速增長，一定程度上得益於長三角的服務面積逐年上升的 “功勞”。

據招股書披露，近年來，融信服務海峽西岸管理面積佔總管理面積的比重不斷下降，而長三角地區的比重則不斷提升：2018 年至 2020 年，該公司海峽西岸管理面積佔比分別為 92.8%、73.1% 和 63.5%，長江三角洲地區管理面積佔比則分別為 7.2%、14.2% 和 22.8%。

而長三角服務面積佔比的逐步提升，實際上也相當於變相拓寬融信服務的利潤空間。

一方面，長三角地區的經濟發達水平明顯要高於海峽西岸地區。據中指院，截至 2019 年底，海峽西岸地區的城鎮化率和人均可支配收入分別達 61.6% 和每年 32149 元，長江三角洲地區的城鎮化率和人均可支配收入分別達 71.1% 和每年 45551 元。

另一方面，長三角地區的物業管理費用也顯著高於海峽西岸地區，於 2019 年，海峽西岸地區但平均住宅物業管理費為每月每平方米 2.0 元，長江三角洲地區的平均住宅物業管理費為每月每平方米 2.3 元。

基於上述，不難看出，融信服務目前已經憑藉其品牌效應，走出了區域物業服務企業的侷限性，而隨着其不斷深耕海峽西岸、長三角地區及同步滲透場其他地區的戰略推進，其在管建築總面積有望繼續穩步增長，進而刺激營收淨利繼續保持強勁的增長勢頭。

此外，融信服務的第三方業務佔比逐年提升，也將使得其規模增長或更具想象空間。

從 2016 年對外服務開始，融信服務來自於第三方開發商項目的收入便呈迅速增長之勢。

2018 年至 2020 年，其物業管理業務線中，來自第三方開發商的在管面積分別為 420 萬平方米、667 萬平方米和 754 萬平方米;期內第三方開發商項目所得收益則分別為 5603 萬元、6967 萬元和 1.02 億元。第三方在管面積和收益逐年上升，體現出公司在市場化外拓的優勢。

(數據來源：融信服務招股書)

從更深層次的角度來看，第三方業務貢獻度不斷提升這變化，對於融信服務而言還有着其它積極作用——這意味着，該公司的服務能力不僅得到了市場的認可，同時也進一步驗證了公司成長的邊界不再完全受制於母公司，規模增長將更具想象空間。