2020 年 4 家上市物企營收破百億 行業營收均值同比上漲 12.81%

現階段，隨着行業格局的加速演變，擴規模成為物業服務企業的發展共識。對於企業而言，要追求規模，要在潛力巨大的市場裏獲得成功，快速擴張是根本。從 2020 年行業的併購熱潮中亦能明顯看到企業在追逐規模化發展上的拼勁。從管理規模量級來看，多家企業如旭輝永升服務、新城悦服務、建業新生活等，都從過往的幾千萬平方米迅速破億，實現跨越式增長。

4 月 22 日，中指研究院發佈了《2021 中國物業服務百強企業研究報告》。報告顯示，截至目前，16 家上市物業服務企業 2020 年的管理規模超過 1 億平方米，碧桂園服務、保利物業、雅生活集團、恒大物業、彩生活在管面積超過 3 億平方米，13 家企業管理面積位於 3000 萬平方米至 1 億平方米之間，少數企業不足 1000 萬平方米；這些企業的規模增速多數都在 30% 以上，企業間規模的追逐愈加激烈。2020 年 4 家上市企業營收突破百億元，其中，碧桂園服務、恒大物業、綠城服務、雅生活集團分別實現營收 156.00 億元、105.09 億元、101.06 億元及 100.26 億元。

營收增長 12.81%，低於在管面積增速，規模先行，收入可期

規模的擴張為百強企業創收帶來持續增長的源動力，但近年來，隨着收併購和市場化項目拓展增多，百強企業需要一定時間去整合、消化相應項目。2020 年，百強企業營業收入均值實現 11.73 億元，同比增長 12.81%，首次低於在管面積增速 1.21 個百分點。

2020 年，百強企業積極穩固基本盤，基礎物業服務收入繼續增高，達到 9.14 億元，同比增長 11.92%，業績貢獻度為 77.93%；多種經營收入均值 2.59 億元，同比增幅達 16.08%，增長彈性更高。百強企業基礎服務收入佔比逐年緩慢下降，2018-2020 年累計下降 2.56 個百分點。

相較而言，TOP10 營收結構的改善節奏更快，2020 年，TOP10 企業的基礎服務收入佔比達 64.16%，低於百強企業超 13 個百分點，體現出 TOP10 企業在營收結構優化方面更多的主觀能動性。

此外，非業主增值服務仍是多種經營收入主要貢獻力量，案場服務、前介服務佔比最高。2020 年，百強企業非業主增值服務收入均值實現 1.42 億元，佔多種經營收入的比重為 54.91%。百強企業為房地產開發企業、物業服務企業及其他非住宅業主單位提供多樣化的非業主增值服務，主要涵蓋案場服務、顧問諮詢服務、前介服務、工程服務等；其中，案場服務在非業主增值服務收入中的佔比最高，達 60.41%；前介服務亦為主要服務領域，包括開荒保潔、查驗、開辦等，佔比達 19.69%；顧問諮詢、工程服務收入佔比均低於 10%。

2020 年百強企業多種經營收入及非業主增值服務收入結構

社區增值服務收入方面，百強企業 2020 年同比增長 15.49%，佔多種經營收入的比重 45.09%。百強企業社區增值服務收入主要來源於圍繞業主提供的生活服務、圍繞業主資產提供的資產管理服務和對社區空間的運營服務等，基本各佔 20% 以上。社區零售、家政類生活服務收入增長最快。

上市企業融資淨額累計近千億，擴規模、智慧化建設彈藥充足

數據顯示，港股物業板塊的總市值從 2020 年初的 1500 億增加至 2021 年 3 月 31 日的 9778.8 億元，超 5 倍規模增長。港股物業板塊平均市盈率達到 32.4，遠高於港股主板的市盈率 9.68，充分體現了資本市場對物業管理行業的高度認可。除此之外，還有 13 家企業已交表，等待敲鐘時刻。 

從 2020 年新上市物業服務企業募集資金用途來看，用於收併購及戰略投資的資金佔比呈擴大趨勢，比例較之前上市企業的 50%-60% 提高至 60%-70%，這將進一步加劇行業集中度；其次，上市物業服務企業更加重視數字化運營系統和智慧社區平台的建設，預計將 10%-20% 的資金用於構建社區生態系統；此外，上市企業預計將在拓展增值服務或提高員工綜合水平方面花費 10%-15% 的資金，其餘資金將用於運營資金及一般企業用途。

2020 年新上市企業 IPO 募資使用規劃

除收併購及戰略投資外，智慧化建設工作已經成為上市企業關注的另一焦點。企業深化科技應用，加速提升服務質量、壓縮服務成本，進一步提高盈利空間。同時，隨着科技的不斷升級，上市企業的技術應用側重點也逐漸從基礎的 “互聯網 +” 轉為 “智能 +” 及 “5G”，加速推進智能化建設工作。2020 年，約 30 家百強企業智能化投入費用超千萬元，大部分企業對智能化研究投入維持在 300-750 萬元之間，來進一步提升企業運營效率。