新房 GTV 不到貝殼 5%，安居客上市註定是個乏味的故事？

又一個叫板貝殼的平台要上市了。

4 月 8 日，號稱 “中國最大在線房產平台” 的安居客向港交所遞交了上市申請。這是繼恒大房車寶之後，房地產產業互聯網的風口上再次飛來的 “豬”。

在 6 年前收購了安居客的 58 同城創始人姚勁波，是貝殼董事長左暉的 “死對頭”，多次在業內發起煩貝殼同盟。

但是安居客的規模和體量與貝殼無法相比。上市前不久匆匆投資、收購的新平台，更像是為了講個好聽的資本故事、獲得更高的估值拼湊而來。

在房地產新房規模到頂、開發商紛紛自立銷售渠道，以及貝殼、天貓好房等先行平台的夾擊下，安居客想要在市場中突圍做大，似乎是一件困難的事。

複製貝殼？

安居客向資本市場講的故事是：中國最大在線房產信息發佈平台，以及新房交易服務平台 “愛房”，以及為經紀品牌和經紀人提供基於雲計算的定製化 SaaS 解決方案的 “巧房”。

最大的理由是，在房源規模方面，截至 2020 年末，安居客收集了 1.94 億套房產數據，貝殼則有 2.4 億套房源。經紀人規模方面，安居客擁有 72.6 萬人，超過貝殼的 49.3 萬人。

安居客成立於 2007 年，2015 年，58 同城收購安居客，這次上市是與 58 房產合併。2019 年，安居客成立愛房，擴展新房交易服務；同年開始投資房產經紀 SaaS 提供商巧房。

顯然兩個新平台的成立，是為豐富業務類型、講好上市故事而來。安居客招股書中稱，通過整合安居客、58 房產、愛房和巧房，安居客從一個 “在線營銷服務提供商” 轉為 “開放型房產信息交易服務平台”。

又是一個很熟悉的故事。貝殼找房去年上市之前，也把自己包裝成了一個巨大的在線房產交易平台。通過講述 “平台” 的資本故事，貝殼在美股獲得了驚人的估值，目前市值在 4000 億以上。

類似對貝殼做的那樣，開發商也突擊入股了安居客。在上市前，安居客方完成了新一輪規模為 2.5 億美元的融資。2020 年 3 月 2 日，碧桂園關聯全資公司 BEAM MERIT LIMITED 領投 1.4 億美元，此外新世界發展、新鴻基、雅居樂、恆基地產、中建地產、時代地產、華懋地產均參與了本輪投資。

而安居客主要股東名單中，58 同城持有 45.3% 的股權，姚勁波直接持有 13.5％，騰訊持股 14.1%，華平投資持股 7.7%。

從規模來看，安居客遠小於貝殼。新房平台愛房，2020 年的交易總量（GTV）是 653 億元，較 2019 年增長 282%。而貝殼去年的平台交易總額是 3.5 萬億，新房佔 1.38 萬億。

貝殼 2020 年的營業收入為 705 億元，安居客的營收大概只是貝殼的九分之一。不過，安居客的利潤只比貝殼少了 8 億元。巨大的前期投入吞噬了貝殼的利潤，貝殼去年才剛剛開始盈利。

和貝殼不同的是，安居客在成立之初，就擁有互聯網基因，它的起家就是通過網絡平台流量向中介收費，以此進入了國內房產信息網站的第一陣營。

直到現在，貝殼找房的 C 端影響力還是無法超越安居客。根據極光大數據發佈的數據，2020 年 6 月，貝殼找房 APP 的滲透率為 1.72%，安居客 APP 為 3.42%。

宿疾未消

相比貝殼，安居客的模式更 “輕”，最初僅是房源信息發佈平台，不介入交易環節，依賴會員註冊費和端口服務費。

這也使得安居客的收入來源過於單一，要繼續發展只能在交易規模擴大和提高服務費上做文章。

安居客曾在 2009 年、2014、2019 年三度計劃 IPO，但都沒有結果。

2014 年上市失利的原因是，其曾試圖通過漲價向中介行業開刀，但受到包括中原地產、鏈家地產等在內的房產中介的聯合抵制，導致上市計劃擱淺。

最終安居客在 2015 年時以 2.67 億美元賣給了 58 同城，創始人梁偉平退出。

但多年過去，安居客收入來源並無太大變化。招股書數據顯示，目前安居客的收入來源有三塊，主要來自於向房產經紀品牌、經紀人及開發商提供的在線營銷服務以及新房銷售交易的佣金。

在線營銷服務是安居客的傳統收入來源，來自就二手房為房產經紀品牌及經紀人提供營銷服務，以及為房地產開發商的新房提供廣告及促銷服務。

其他兩塊收入來源則是交易服務和其他服務收入。

愛房是安居客於 2019 年推出的交易服務平台，主要收入為從開發商處賺取的新盤銷售佣金。截至 2020 年末，愛房業務擴展至中國 33 座城市，2020 年交易總量達 653 億元，較 2019 年增長 282%。

安居客在招股書中表示，愛房業務的前景是公司未來增長的重要驅動力。

但與貝殼相比，安居客在該業務板塊仍然有很長的路要走。

其他服務收入板塊則是巧房。該業務為通過提供 SaaS 解決方案，幫助經紀品牌及經紀人實現工作流程數字化並提高效率，目前收入主要來自包括使用軟件及技術平台以及提供與此相關的技術服務的許可費。截至 2020 年 12 月 31 日巧房累計擁有超過 34.4 萬名用户。

就目前來説，交易服務和其他服務收入對安居客的收入貢獻並不高。而要打破這個局面，安居客勢必要通過愛房和巧房進一步滲透線下交易，也意味着這兩個業務板塊在整體營收當中的佔比需進一步提升。

招股書顯示， 2018 年至 2020 年，安居客集團分別實現收入 62.163 億元、75.791 億元、80.524 億元，年內利潤分別為 19.07 億元、23.063 億元、19.547 億元，同期淨利潤率分別為 30.7%、30.4% 及 24.3%。

在 2020 年 80.52 億元營收中，在線營銷服務佔比 96.9%，交易服務佔比 2.8%，主要來自從開發商處賺取的新盤銷售佣金，並且低於 2019 年末的 2.63 億元。其他服務去年收入 2469.1 萬元，佔比僅 0.3%。

知名地產分析師嚴躍進表示，房地產過去不斷和互聯網結合，現在貝殼上市、安居客遞交招股書，能明顯看到和資本市場進一步結合的趨勢，很多上市房企也都在做線上租售業務，對傳統的房地產互聯網平台有很大沖擊。

去年貝殼上市，被稱為房地產在線交易的獨角獸，後來房車寶推出，許家印認為市場空間很大；而今，貝殼、房車寶、天貓好房、安居客，以及還有一些未公佈的平台名稱，中國房產 SaaS 的戰爭似乎才行至中局，格局遠未到定的時候。