WeWork 確定以 SPAC 方式上市：2020 年虧損 32 億美元

據最新消息稱，WeWork 同意與空白支票公司 Bowx Acquisition(BOWX.US) 合併上市，該公司盤前漲 3.75%。知情人士還表示，WeWork 還將從 Insight Partners、喜達屋資本集團、富達管理公司和其他機構管理的基金中籌集 13 億美元，其中包括 8 億美元的私募融資，估值達 90 億美元。根據早前 WeWork 提供的文件顯示，受疫情的影響，公司 2020 年虧損 32 億美元，較 2019 年虧損 35 億美元有所收窄。

從神壇跌落的 WeWork

據瞭解，共享辦公的鼻祖 WeWork 就成立於 2010 年，其聯合創始人諾伊曼希抓住了當時美國的科技公司、年輕創業者、小企業主和自由職業者越來越願意選擇靈活的辦公環境和聯合辦公的需求，租下寫字樓的一兩層將辦公場地劃分為許多小的區域提供給會員或公司辦公和社交，並且每月向進駐的企業和個人收取會員費。

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與傳統房地產公司不同，WeWork 重視社羣的搭建，憑藉 “打造創業社羣” 的理念，營造開放式的辦公環境和工作氛圍。因此，憑藉舒適的硬件和室內辦公環境和社羣氛圍，良好的品牌形象和增值服務，WeWork 被認為是顛覆傳統小企業辦公場地租賃業務模式。

2018 年，共享經濟站在風口，共享辦公概念下的 WeWork 自然獲得了更多關注，與共享出行 Uber、共享租房 Airbnb 並稱為美國共享三巨頭。憑藉高速增長的美麗故事以及顛覆傳統的模式，WeWork 自誕生起便不缺從市場上獲得資金支持。

以軟銀集團等投資機構不斷燒錢快速擴張下，WeWork 迅速崛起，於 2018 年迎來高光時刻。彼時 WeWork 在北京、上海、香港杭州等 8 個城市開設了 74 個辦公地點，總會員數逾 85000 個，大企業會員整體佔比超三分之一。到了 2019 年，WeWork 更是獲得軟銀 20 億美元投資，後來累計拿到軟銀 100 億美元投資，與此同時水漲船高自身估值也迅速飆升到 470 億美元，不可謂不快。2018 年年底，WeWork 向美國證券交易委員會秘密提交了 IPO 招股書。

然而 WeWork 被資本快速注水膨脹的估值泡沫，顯然經不起市場和時間的檢驗。

招股書顯示，2016 年至 2018 年，WeWork 收入分別為 4.36 億美元、8.86 億美元和 18.21 億美元；淨虧損額分別為 4.3 億美元、9.33 億美元和 19.27 億美元，三年內共虧損 33 億美元；2019 年上半年收入為 15.35 億美元，但淨虧損 9.04 億美元，虧損金額同比增加了 25% 左右。伴隨着無止境燒錢、虧損的 WeWork，市場開始失去信心。同時公眾對其商業模式的盈利能力產生深深的懷疑，導致其估值也一路狂跌不止。

2019 年 9 月 10 日，路透社援引知情人士的消息稱，共享辦公空間巨頭 WeWork 的 IPO 估值可能低至 150 億至 180 億美元，驟然大幅縮水超 80%。隨後，2019 年 10 月 1 日，WeWork 的母公司便正式撤回美國上市申請，上市之路夢想破碎。

緊接着，到了 2019 年 11 月 11 月，WeWork 經營狀況跌到谷底，為削減成本，迅速裁減 4000 個工作崗位以收窄業務規模。也在此時，WeWork 開始撤離中國、印度和拉丁美洲等地區，關閉了入駐率不高的辦公點。在估值縮水、裁員數千名以及撤離等一系列負面消息纏身下，WeWork 從高光時刻隕落僅僅不要一年。

對於國內的聯合辦公企業來説其實也好不了多少。自 2019 年開始，大部分聯合辦公企業資金狀況就已吃緊，包括納什空間、氪空間在內的多家聯合辦公頭部企業相繼爆出裁員、欠薪等消息。實際上，自海外共享辦公鼻祖 WeWork 倒在 IPO 前夜，資本就喪失了對共享辦公賽道的信心。

來源：國家信息中心

數據顯示，雖然 2020 年共享辦公直接融資規模大幅增長，但主要是受領先企業優客工場上市和 WeWork 中國獲得新融資的影響，兩家企業的融資額佔該領域融資額的九成以上。一方面是新增的融資被頭部辦公企業鰲頭盡佔，另一方面是眾多中小共享辦公企業由於缺乏自我造血能力與市場流失而處於癱瘓狀態。據《2020 年中國辦公行業疫情應對及訴求分析報告》顯示，52.38% 的聯合辦公品牌因為客户減少，業務驟停。

被人詬病的 “二房東” 模式

步入 2020 年，新冠疫情從天而降，整個共享辦公行業更加悲喜交加，除了優客工場上市成為共享辦公第一股給行業帶來一絲暖意外，整個行業陷入長久的沉寂。

來源：國家信息中心

據《中國共享經濟發展報告（2021）》分析，2020 年共享辦公規模同比降幅高達 26%。市場普遍認為在疫情之下，共享辦公的需求端和供應端均發生變化，讓本就虧損的共享辦公企業雪上加霜。很多企業客户選擇線上辦公，或者向線上辦公轉型，對共享辦公的需求越來越小。也有不少企業原本在共享辦公空間辦公，因公司業務遭到衝擊從而選擇低價轉租、退租，供應端主要是因為共享辦公的 “二房東” 模式難以支撐其發展。

相關業內人士也表示，實際上 WeWork 和疫情只是加劇了問題的出現，即使沒有這兩個因素，聯合辦公行業也會出問題，因為根本原因出在了業務模式的問題上。

那 “二房東” 模式問題到底出在哪？WeWork 採取的是租賃模式，主要是通過對寫字樓進行租賃並翻新，然後以短租的形式轉租給其他公司或個人，以此賺取長租與短租之間的價差，相當於是 “二房東” 的角色，整體營收的 90% 以上都來自會員的房租和相關費用。

這個模式決定了WeWork 是重資產模式，對資產和現金流的要求非常高。一旦持續採取擴張策略，資金鍊容易發生斷裂，同時前期的巨大投入也導致出現投資回收期變長、盈利困難等問題。

是不是似曾相識的感覺，類似於蛋殼等長租公寓玩法，只不過是將蛋殼的住房改成了辦公空間罷了。縱觀國內長租公寓，爆雷不斷，就連上市公司蛋殼也不例外。可見，這種重資產運營的共享辦公模式從誕生那天起，就會進入融資—擴張—燒錢—虧損—再融資—再擴張—再虧損的怪圈循環。

公開資料顯示，WeWork 最大的支出是空間運營支出，大部分的支出是向房東支付租金，簽約時長達到 10 至 15 年。租賃費用會分攤在每期費用支出之中，但高額的租房費用就會承擔着高風險性。如果不能保證空間大多及時租出就有砸在手上的危險，隨之而來的便是可怕的高空置率。

來源：網絡，橙色柱子代表直接支出成本

所謂共享辦公就是想租的時候就租，想走的時候就走，共享的特點就是靈活方便，然哪怕正常年景下現金流已不能覆蓋包括租賃與運營成本等硬性支出。當遇到經濟環境不友好的時候，例如 2020 年疫情，此時的經濟環境低迷，行業依靠自身造血的現金流能力則遭受嚴峻考驗，重資產運營的弊端盡顯，結果只能是入不敷出導致虧損進一步擴大。僅 2020 年，WeWork 虧損就高達 32 億美元，接近 16-18 年虧損之和。

突如其來的疫情給共享辦公行業帶來重創的同時，也猶如一把照妖鏡，讓市場看清了共享辦公本質上依然只是賺差價的 “二房東” 的真面目，是一個沒有太多技術含量的租金差生意模式。不斷燒錢的業務模式讓 WeWork 等難以走向盈利之路，IPO 估值一降再降。即便是已經通過 SPAC 方式曲線上市的中國內地最大聯合辦公企業優客工場，無論是上市低於預期的估值還是如今二級市場表現，都是不如人意的。

據統計，中國版 wework 股價從上市當天起最高的 9.88 美元一路陰跌至目前最低 2.67 美元，三個月跌幅高達 65.89%。足見資本市場對目前共享辦公行業二房東模式的態度與迷茫。股價腰斬的同時，作為國內共享辦公玩家的代表，優客工場也未能擺脱虧損魔咒。

陷入困境，如何破局

當一個房東把一年合同換成兩年合同，並且瘋狂底價尋求租客入駐，怎麼看都不像是一個好生意。

共享辦公的理念靈活化也許對於剛需的人是好事，但目前以 WeWork 為代表的重資產燒錢模式顯然是經不起市場與時間考驗。在如何擺脱被人詬病的 “二房東” 業務模式上，共享辦公行業還有很長的路要走。

未來如何破局，秘訣無外乎跳出燒錢怪圈，健康的商業模式是贏得信賴的重中之重。想要獲得市場重新認可，最重要的原因在於展示出了財務向好的能力和跡象。以優客工場為例，招股書顯示早已開始了輕資產戰略轉型。

輕資產模式是指優客工場向業主提供廣告與品牌服務，負責裝修、獲客及運營，業務獲取租賃收入，由業主承擔大部分資本投資，優客工場則收取服務費。截至 2019 年 9 月 30 日，優客工場在輕資產模式下擁有 39 個空間，管理面積約為 13.87 萬平方米，佔管理總面積的 22.8%。輕資產模式成為營收的重要來源之一。

財務數據顯示，2019 年優客工場未經審計的收入為 11.79 億元，2020 年上半年營收 3.98 億元，公司管理層估計，優客工場將在 2021 年和 2022 年分別產生 13.5 億元和 21 億元的收入。同期，公司淨虧損分別為 8.06 億元、淨虧損 1.89 億元，虧損幅度收窄，轉型效果未來將逐步顯現。

在轉型輕資產過程中，值得一提的是，在受到疫情衝擊下，優客工場在 2020 年上半年實現正向經營性現金流，與 2018 年經營性現金流出 0.52 億元、2019 年流出 2.23 億元相比，2020 年上半年流入 242 萬元。説明開始有自我造血的能力，優客工場財務數據出現轉好跡象，努力向未來財務上的盈虧平衡甚至實現盈利邁出堅實的一步。

創始人毛大慶表示，未來優客工場會更多向輕資產傾斜，並且會有運營管理輸出、運營託管、USuite 三條業務線。此外，毛大慶還透露道，公司預計在 2020 年，輕資產項目達到 100 個，輕重比例達到 1:1。

然這條共享辦公行業的轉型破局之路能否真的走出，以及是否適合 wework 跟隨複製，未來依舊需要面臨時間的考驗。在市場以及資本不願再為聯合辦公行業虛高的估值和燒錢的模式買單的背景下，不妨迴歸對 “盈利才能活下去” 的生意本質多多尊重，重新贏回市場的信任。