高派息高回報，解碼綠地香港（0337.HK）獨特的跨越式發展模式

2020 年新冠疫情陰霾籠罩、席捲全球，宏觀環境不確定性加劇的大背景，房企呈現加速分化，隨着 2020 年各大房企年度業績的披露，在 “三條紅線” 的政策下，各家房企表現不盡如人意的不少。然而，綠地香港（0337.HK）本年度卻給了資本市場和投資人一個意外的驚喜，除了增加 1,215 萬方優質土儲並戰略佈局粵港澳大灣區外，公司更是宣佈擬每股派發現金紅利 0.3 港元，派息率高達 27%，持續給與股東和投資者帶來高投資和高回報率，延續了過去五年一貫性的高派息政策。在市場環境不佳的情況下，綠地香港持續派息顯然是來源於公司精準謹慎的項目投資、良好的運營管控能力、實打實的盈利能力以及穩健的財務管理的支撐。

在 2020 年度業績發佈會上，綠地香港董事局主席陳軍先生表示：“面對疫情衝擊以及嚴峻且複雜多變的內外部形勢，綠地香港克服重重困難經營邁上新台階，公司 “兩翼一體” 戰略深化佈局、土地儲備跨越式增長，財務保持穩健審慎，匠心產品深受市場認可和好評，產業園和健康產業等房地產 + 佈局戰略助力公司實現多輪驅動，綠地香港憑藉優秀的經營質量和強大的盈利能力，不斷持續為股東和投資者創造超額回報。”

過去一年公司交出了一份表現亮麗的成績單，業績數據顯示， 2020 年綠地香港實現合約銷售金額約 545.35 億元人民幣，同比增長 13%。實現營業收入約 337.34 億元；毛利潤達 82.49 億元，淨利潤約 34.59 億元；歸屬母公司淨利潤約 26.08 億元，每股盈利 0.94 元。在全球疫情籠罩的陰影下，綠地香港業績穩步攀升，成長潛力伴隨戰略深化亦不斷被激活與釋放。筆者就綠地香港近 5 年來厚積薄發的、獨特的跨越式發展模式進行解碼。

經營業績持續向好，年度毛利高達 82.5 億、淨利近 35 億

如果一家企業上市多年始終保持着高盈利、高分紅，厚待投資者，那麼這家公司是否具備投資價值，答案肯定不言而喻，而綠地香港正是用其優秀的經營質量和強大的盈利能力，不斷持續為股東投資人創造超額回報，而公司過去疫情環境下逆勢取得的表現亦成為有力的印證。

由於 2020 年綠地香港完成了對母公司全資子公司廣州綠地的全部股權收購，根據會計準則要求，公司需重述 2019 年的財務報表，併入廣州綠地財務報表。忽略適用會計準則的影響，2020 年綠地香港實現毛利潤達 82.49 億元，較重述前增長 51%，淨利潤達到 34.59 億元，較重述前增長 14%，可見，公司的利潤指標取得了快步的增長，在疫情特殊環境下實現了跨越式的業績突破。

根據房企的結轉特徵，我們知道房企的利潤更多的是基於前一到兩年銷售端的表現，再交付結轉進而轉化成業績端實際的增長，考慮到此次灣區核心資產的收購帶來的巨量潛在規模，勢必還將形成如虎添翼般的助力作用，推動公司未來的業績增速更上一層樓。實際上過去一年公司併入灣區資產，不論是資產規模還是業績增長均實現了顯著的突破，總資產方面，公司 2020 年達到 1,649.89 億，相比於 2019 年重述前的 992.70 億，大幅增長約 66%。而收入方面，公司 2020 年達到 337.34 億元，相比於 2019 年重述前的 176.62 億，大幅增長 91%

筆者將時間軸線拉長，從過去 2013-2019 年這一區間段來看，公司同樣展現了快速高質量成長的一面，公司合約銷售規模從 2013 年的 34.86 億上升到 2019 年的 484.58 億，年均複合增長率逾 55%；營收方面，從 2013 年的 54.48 億上升到 2019 年的 176.62 億，年均複合增長率約 22%；歸屬母公司淨利潤從 2013 年的約 3,500 萬上升到 2019 年的 24.74 億，年均複合增長率逾 103%。

隨着此次大灣區資產的注入，推動公司規模邁上更高的台階，不僅將夯實綠地香港強大的經營實力和抗風險能力，同時不論是在融資層面推動成本降低，還是提升品牌影響力帶動產品去化，都將有望持續推動公司後續成長性的不斷釋放。

灣區資產注入夯實紮實根基，“兩翼一體” 戰略佈局邁向縱深

“手中有糧，心中不慌”，對於房地產企業而言，土儲既是基本的生產資料，也是獲得資本支持的重要基礎。伴隨國內城鎮化進程的放緩，在有限的增量空間之下，房企對於優質土儲的爭奪也愈演愈烈。在此背景下，綠地香港憑藉其精準的投資、優秀的運營能力以及股東的支持，在資源獲取上實現了歷史性的突破。

得益於去年對廣州綠地的收購，公司在大灣區核心區域獲得 35 個項目，對應土儲達 833 萬平方米。而綜合全年，公司 2020 年通過 “集團注資、戰略勾地、合作併購及公開市場” 等多元化方式在 20 個城市收購 54 個項目，新增土地儲備 1,215 萬平方米，拿地力度較 2019 年大幅提升，對應貨值約近 1,500 億元， 同比增長逾 141%。

可見，藉助此次戰略性收購，綠地香港的土地儲備實現了突破性的增厚，區域佈局更趨成熟與完善，抗風險能力同步增強。截至 2020 年底，公司共進入 37 個城市，項目數量躍升至 110 個，總建築面積達到 2,700 萬平方米，多數位於極具發展潛力的（新）一二線及省會城市，佔比達 64%。公司土儲的平均樓板價僅 3,864 元每平方米，對應當前 1.27 萬元每平米的銷售均價，土地成本佔比僅約為項目均價的 30%，為盈利預留了充足的空間。此外，公司 86% 的土儲權益比作為企業經營過程中強有力的資本後盾，也將助力公司優質的業績增長，為股東創造優厚的利潤回報。

據筆者瞭解，綠地香港一直強調長遠的戰略佈局，謹慎佈局長三角及泛珠三角區域的優質土儲。收購廣綠後，綠地集團在大灣區的業務已由綠地香港全盤接手，並且原則上未來將由綠地香港負責粵港澳大灣區及廣東省其他城市的項目開發。在此背景下，綠地香港 2021 年 3 月又成功在廣州白雲區、廣州番禺區連落兩子，為紮根大灣區再邁堅實一步，進一步推進了公司 “兩翼一體” 的土儲戰略佈局。

2019 年粵港澳大灣區發展基礎性文件——《粵港澳大灣區發展規劃綱要》正式發佈，代表着中國將打造一個全新的金融及商業樞紐經濟藍圖。近年來隨着大灣區規劃細節不斷完善，深圳正式升級 “示範區”、特區迎來 40 週年等利好的持續加碼，粵港澳大灣區成為房企的 “必爭之地”。對於綠地香港這樣在土儲佈局上佔據優勢地位的房企來説，提前搶佔大灣區核心區域，將助力公司藉助政策的東風加速高質量發展，為公司銷售額、收入、利潤等核心財務數據的提升都將帶來直接利好。

高收益、高分紅的標杆房企，連續五年派息穩增長

滄海橫流，方顯英雄本色，綠地香港業績快步增長，佈局持續完善蓄力未來發展的同時，公司高分紅、高派息亦讓其成為資本市場不可多見的優質投資標的。

據統計，自公司 2013 年成立八年之間，綠地香港每股收益從 2013 年的 0.02 元增長至 2020 年的 0.94 元，增長了 46 倍。

公司在持續、穩定地創造業績的同時，也持續用高分紅回饋股東，公司自 2016 年開始持續為股東帶來穩定可觀的高回報，且分紅金額保持逐年提升的態勢，2016 年每股分紅 0.10 港元、2017 年每股分紅 0.15 港元、2018 年每股分紅 0.20 港元、2019 年每股分紅 0.25 港元，2020 年每股分紅 0.30 港元，公司股利支付率一路攀升至最高近 30%，目前則達到了 27% 左右。

綠地香港用高分紅無疑給股東們打了一劑強心針，按照 3 月 25 日公司的收盤股價計算，其股息率接近 12%。充分反映了其在資本市場上被低估的狀態，同時也意味着，即便不考慮後續股價上漲，公司高額的分紅回報也將帶給投資人較高的安全墊。

在行業內部不少房企面臨銷售疲弱、利潤下滑成為不爭事實的大環境下，綠地香港不僅交出了一份優異的答卷，同時在分紅上持續保持領跑行業的穩健姿態，成為當之無愧的價值型標杆房企。

深度拓展產業鏈和產業集羣，打開新的增長極

隨着房地產行業邁過高增長、高利潤的拐點，行業聚焦的方向也將圍繞多元化和推動降本增效而展開，而透過專業生態鏈的打造，無疑將進一步帶給房企更高的附加值，實現體系的重塑，進一步增厚利潤空間。在這一過程中，綠地香港以大健康產業為抓手構建的房地產 + 佈局戰略表現吸引了行業的極大關注。

2020 年綠地香港與高瓴資本旗下的大健康產業投資基金惠每資本共創 “基地 + 基金 + 運營” 模式的健康產業園，一時間引發行業熱議。投資重心一直放在大健康領域的高瓴資本此次與綠地香港的戰略合作，背後顯然並不簡單，雙方謀劃的是一個萬億級的藍海市場。

早在去年，在首屆 HICOOL 全球創業者峯會上，高瓴資本創始人兼首席執行官張磊就曾介紹，高瓴在大健康產業投資了 160 多家企業，其中中國企業超過 100 家，總投資金額超過 1200 億元。而綠地香港方面，大健康作為其房地產 + 戰略的核心組成部分，公司已經完成了一系列包括高端照護機構、健康產業園等在內的一系列生態佈局，併成功打造出了行業具有極強辨識度及影響力的大健康產業 IP——H1。其中綠地香港莫朗福克斯公館作為公司打造的上海首家專注於認知症的高端照護機構已於 2019 年對外開放，目前入住率達 100%。此外，公司與昆明市政府戰略合作打造的昆明 H1 健康城，H1 健康產業園也已經相繼落地，其中昆明 H1 健康產業園於 2020 年 11 月開園，園區的出租率高達 81%。

憑藉綠地香港專業的運營能力和豐富的園區經營經驗，藉助高瓴資本的品牌影響力及其長期產業佈局下龐大的生態鏈，雙方將進一步貫穿以醫療健康為主的全產業鏈業務，並以優勢互補、品牌互助，業務互往的形式打造更強的生態平台，為未來的發展打開更廣闊的想象空間。

結語

綠地香港跨越式、高質量發展的獨特模式，離不開公司的機制和體制創新。在此次年度業績發佈會上，綠地香港董事局主席陳軍先生亦表示未來將打破原有的激勵模式和項目管理方式，全面推行項目跟投、超額利潤分配、費用包乾等創新機制，使全體員工與公司形成命運共同體，共擔風險、共享收益，提高項目投資決策的審慎性、精準度，為股東和投資者持續創造更大的利潤空間。

透過綠地香港交出的 2020 年度成績單，其長期高盈利能力和高派息水平得到了充分驗證，展現了公司在行業中的核心競爭力。而隨着去年灣區核心資產的注入，公司整體規模及經營實力得到了跨越式的發展，未來在盈利能力和分紅派息上還將有望持續表現。而不斷穩健夯實的槓桿，以及公司 “兩翼一體” 戰略的持續深化，公司的成長根基不斷得到夯實，企業護城河不斷加寬，綠地香港已經走在了屬於自己的 “黃金時代”。

結合資本市場來看，綠地香港作為一個總資產超過 1600 億，年銷售額超過 500 億，目前市盈率只有 2.6 倍，遠低於行業的平均水平。相信其憑藉此次灣區項目的收購，在以長三角和粵港澳大灣區為主的區域佈局優勢下，外加穩健的財務結構，以及多元化佈局打開的發展空間，綠地香港的長期價值也將進一步得到資本市場的確認，未來估值向上彈性巨大。