天譽置業 (0059.HK)：厚積薄發，盈利能力加速釋放

近日，天譽置業交出年度成績單，2020 年全年公司實現收入 77.02 億元人民幣，同比增長 16.9%；實現淨利潤 10.03 億元，同比增長 20.6%；公司擁有人權益股東應占的淨利潤 9.51 億元，同比增長約 20%；每股盈利 0.122 元。公司管理層建議派發末期股息每股 0.030 港元，派息同比增加 25%。。

a· 營收淨利雙增長，利潤率優於行業

從財報數據來看，2020 年天譽置業營收和淨利潤實現雙增長，其中營收方面創下歷史新高，且最近 5 年年複合增長率達到 50%，增長勢頭強勁。公司盈利不斷增長，持續實現分紅派息，2020 年實現淨利潤 10 億元，同比增加 20%，建議派息 2 億元，派息同比增加 25%。

在盈利能力方面，2020 年天譽置業毛利率達 28.1%，繼續保持在穩定水平；核心利潤率達 34.8%，同比提升 5 個百分點；淨利潤率達 13.3%，同比提升 0.4 個百分點。

在面對疫情帶來的大環境壓力下，公司在利潤端展現了遠優於行業的增速表現。分析來看，這可能與公司沒有盲目進入規模競賽有關，沒有了大型房企規模化的巨大壓力，公司可在具體項目方面保持一定耐心，可以挑選盈利性較好的項目。

此外利潤快速增長的同時，公司規模端也在不斷髮力，增速在行業內表現亮眼。過去一年即便受疫情大環境影響，天譽置業合約銷售仍然保持了較強的韌性，截至 2020 末公司總計完成並表合同銷售金額為 164.8 億元，與去年同期增長 35.9%。同期，合同銷售面積為 174.5 萬平米，同比增長 43.3%，拉長時間線來看，2016 到 2020 年天譽置業 5 年間合約銷售年複合增長率達到 41%，合同銷售面積 5 年複合增長率達到 44%。

2020 年公司合同銷售均價為 9500 元/平米，同比下降 5%。銷售均價的下跌主要是廣州產品下手逐步銷售完畢，新貨尚未推出，銷售的二線城市產品價格相對較低。不過結合行業數據綜合來看，天譽置業過去一年取得的表現大幅優於行業，實現了逆勢突圍。

b· 融資渠道暢通，財務穩健增厚安全邊際

宏觀不確定性加劇，市場更為關注房企的財務風險變化。2020 年天譽置業在財務管控上保持夯實穩健，體現較強的安全性。

截至 2020 年末，淨借貸比率為 57.7%，EBITDA/利息覆蓋為 2.9，總負債/EBITDA 為 3.3，淨債務/EBITDA 為 2.5。

天譽置業融資渠道暢通且多元，2020 年公司加權平均債務成本為 11.78%，較 2019 年末上升 1%，主要為公司在境外美元負債規模增長，同時美元債利率相對抵押融資成本相對較高。此外公司有息負債按貨幣分類為 25% 人民幣，35% 港元，40% 美元，整體表現均衡。

c· 豐富的土地儲備，拿地力度保持平穩，長期增長具備支撐

決定房地產開發企業長期增長動力的關鍵要素在於土地資源，其總量、結構、成本等因素也將直接影響到未來銷售的去化能力和盈利能力。

截至 2020 年底，天譽置業項目組合與潛在土地儲備的總建築面積約為 3100 萬平方米，主要位於粵港澳大灣區的廣州、深圳、中山、珠海、惠州，及西南地區的重慶、昆明及貴州。

具體而言，其在售及在建項目共計 1318 萬平方米，待開發項目 12 萬平方米，已與政府或第三方籤協議待開發 1300 萬平方米，潛在土儲及舊區改造 467 萬平方米。

近年來公司在發展策略上強調區域深耕，並不斷髮力城市更新。區域深耕方面，公司高度重視對大本營粵港澳大灣區的投入，強調有質量的增長，而非盲目追求規模，透過對核心一二線城市核心區域的佈局，致力於將當地市場做熟做透，以此激發更強大的品牌勢能，達到不斷向外延展擴張的遠期目標，而這也將極大的夯實企業資源積累和抗風險能力，實現厚積薄發。

而城市更新方面，得益於在粵港澳大灣區的長期積累，公司獲得了豐富的項目儲備，目前公司舊改也開始不斷進入加速轉化階段。尤其目前公司主要項目聚焦在廣州及深圳兩大核心市場，其中廣州約 470 萬平方米的舊改資源正不斷推動落地，就在去年，天譽還成功獲得廣州市黃埔區鳳尾村整村舊改項目轉化落地，項目總建築面積約 192 萬平米，除掉回遷，新增可售貨值超過 200 億，規模體量以及利潤前景相當可觀。未來，隨着公司在舊改項目上的持續推進，憑藉舊改項目高確定性帶來的高毛利、易融資特徵，相信後續將不斷大幅增厚公司的利潤，並藉此持續夯實企業的抗風險能力。

小結：

疫情大背景下，天譽置業交出了一份亮眼成績單，這背後充分反映了公司面對複雜市場環境所擁有的抗擊打能力和抗風險能力。公司實現逆勢表現，相信後續也將延續逆週期突圍、順週期做大做強的路徑，在行業中繼續保持穩健高質量發展。

而隨着天譽置業的佈局不斷深化，城市更新項目持續推進落地，公司擁有的成長性優勢和高質量發展潛力還將不斷得到釋放，伴隨未來市場對其在行業長期優勢得到公司基本面印證後，其估值也將有望進一步提升。