物業巨頭紛紛 “放衞星”，地產資本擴張加劇

上市三個多月後，恒大物業發佈了首份年報。

2020 年全年，恒大物業實現營業收入約 105.09 億元，同比增長約 43.31%；毛利潤約 40.06 億元，同比增長約 128.27%；股東應占利潤約 26.47 億元，同比增長約 184.49%；每股盈利 0.26 元。

截至 2020 年 12 月 31 日，恒大物業合約面積約 5.65 億平方米，新增約 5940 萬平方米；在管面積約 3 億平方米，新增約 6260 萬平方米。

今年初，恒大董事局主席許家印在內部立下目標，恒大物業 2021年要再新增 3.6億平方米的在管面積，翻一倍。

3 月 16 日，恒大物業執行董事兼總經理胡亮在業績會上表示，公司制定的每月對外拓展 3000 萬平米的目標 “非常宏偉”，預計在 2021 年總的合約面積會不低於 8 億平方米，總的在管面積也會超過 6 億平方米。

這很可能讓恒大物業迅速竄至前三，甚至第一、二。據克而瑞，截至 2020 年底，物業在管面積最大的是萬科旗下的萬物雲，為 5.78 億平方米，第二名的雅生活為 5.05 億平方米，第三碧桂園服務為 4.09 億平方米。

無獨有偶，碧桂園物業近期也立下了宏大的發展計劃，要在未來5年實現千億營收，而 2020年碧桂園服務的營收僅為 100多億，差不多 5年要翻 10倍。

3 月 15 日，世茂服務董事局主席許世壇於業績會表示，過去三年，世茂服務實現收入和規模的 5 倍增長，未來三年將力爭再實現5倍增長。

在傳統開發業務面臨天花板之後，作為地產公司資本化擴張的第一站，物業分拆上市，成為近年來主流地產公司的統一動作。

資本市場也給予了物業股極高的估值，去年市盈率在 50－60 倍，最高的達到 100 多倍。這導致很多物業公司的市值一度超過或逼近母公司、關聯公司，如綠城服務曾超綠城中國，彩生活曾超花樣年。

但去年下半年、今年以來，物業股持續走低，近期表現低迷。物業巨頭趁業績會紛紛喊話，仍將大力擴張，以圖提振股價。

這意味着，物業公司的資本擴張還將繼續。近兩年，物業巨頭的規模高速增長，大多是由真金白銀的收併購帶來的。2 月 25 日，碧桂園服務擬斥資 48.46 億元收購藍光嘉寶約 64.62% 的股份。截至 2020 年末，藍光嘉寶的在管面積為 1.3 億平方米，合約面積為 2.1 億平方米。

本次收購將讓碧桂園服務在管面積將達到 5.39 億平方米。而恒大在管面積的擴張，也要經收購實現。今年 1 月底，恒大物業就以 12 億收購了寧波亞太酒店物業，一舉增加 8000 萬平方米的在管面積。

3 月 4 日，龍湖物業收購了億達服務 100% 股權，規模擴大之外，還加碼產業園區服務。

但投資者也在變得聰明，他們不會單單為了規模來給物業公司投票。一名物業股投資者説，他會更關注公司營收和淨利增長的可持續性。