融創中國（1918.HK）營收利潤雙豐收，負債換擋超預期，十年長跑穩高位

3 月 12 日上午，融創中國（01918.HK）發佈 2020 年業績報告，並於當日召開年度業績發佈會。截至 2020 年 12 月 31 日，融創中國 2020 年全年實現合同銷售金額5752.6億元人民幣，合約銷售面積4102.1萬平方米，均比上年有所提高，進一步穩固行業 TOP4 的位置。全年實現營業收入 2305.9 億元，同比增長 36.2%。歸屬母公司淨利潤 356.4 億元，同比增長 36.9%；每股股息進一步上升至 1.65 元，同比增長約 33.9%。

在各項經營業績都穩健增長的同時，融創憑藉戰略的優勢和堅實的基礎，持續優化資本結構。截至 2020 年底，融創中國淨負債率大幅下降至 96.0%，現金短債比提升至 1.08，剔除預收款項後的資產負債率下降至 78.3%。兩項指標成功達到 “三道紅線” 政策標準，一年期內以超預期的進度，負債迅速降至 “黃檔”。同時，手握 1326.5 億元的現金餘額，足以應付當前的債務壓力。

被稱之為 “百年未有之大變局” 的 2020 年，是一個集 “挑戰” 與 “機遇” 並存的關鍵時間節點。對融創中國而言，在全球疫情的陰影下，同時面對 “三道紅線” 的壓力，在外界看來穩住這一年似乎成了關鍵。

然而，融創中國以繼續穩居行業高位的銷售業績，超三成增長的收入利潤，債務結構得到了明顯的優化改善，不僅消除了市場的顧慮，更是進一步堅定了投資者的信心。

銷售業績穩固行業高位，營收利潤超高速增長

過去的 2020 年新冠疫情籠罩全球，融創中國第一時間響應上級的疫情防控號召，在市場停擺的壓力下以自身優勢，做好相關防疫抗疫工作的同時也積極迎接 “復工” 準備。主動向社會捐款捐物、為租户減免租金，以大房企的擔當與社會各界共克時艱。並於第一時間向武漢市捐贈 1.1 億元抗疫資金，最終榮獲由湖北省工商聯授予的 “抗疫傑出貢獻獎” 榮譽。

從今天看來，過去的 2020 年，融創中國不僅沒有受到疫情的影響，企業經營還取得驕人的成績。

從銷售業績來看：2020 年融創中國實現合約銷售金額 5752.6 億元人民幣，比上年淨增 190.5 億元，同比增長約 3.42%；實現合約銷售面積 4102.1 萬平方米，比上年淨增 273.6 萬平方米，同比增長約 7.15%。

 從城市集中度來看，5752.6 億元的銷售額形成了多個極具競爭力的城市，貢獻百億級銷售額的城市增至 20 個。其中，杭州單城銷售額超 400 億元，重慶和武漢兩城市的銷售額均超 300 億元。

從月度業績來看，年初受疫情和淡季的雙重影響，前兩月的銷售數據相比上年滑落明顯。但自 3 月起全國各地先後迎來複工，融創中國銷售業績逐月攀升，直至 10 月實現了單月 704.1 億元超高業績。年底 12 月雖有一定程度上的回落，但銷售均價卻迎來了大幅增長。結合此前幾個月的業績銷售情況，可以見得這是在實現正增長的前提下，有意在控制銷售業績的做法。

（截圖源自：融創中國 2020 年月度業績公告）

若是説一年兩年的數據很難體現出企業的成長性，那麼從近五年的業績數據來看，融創中國的銷售金額是呈現逐年穩步攀升。2020 年全年 5752.6 億元的合同銷售額相比於 2016 年的 1506.3 億元，五年間累計增幅達 281.90%；2020 年全年 3889.2 億元的權益合同銷售額相比於 2016 年的 1039.6 億元，五年間累計增幅達 274.11%。

鑑於 2020 年的優異表現，以及企業良好的經營現狀，融創中國董事會主席孫宏斌宣佈將 2021 年業績目標定在 6400 億。也就是説，只要在 2020 年的銷售業績基礎上再實現 11.26% 的增長即可達成全年的業績目標。

眾所周知，銷售業績不代表營業收入，對於融創中國 2020 年的業績公告，比穩居 TOP4 的銷售業績更加入眼的是營收和利潤。

從營收利潤上看：2020 年融創中國實現營業收入 2305.9 億元，相比於 2019 年的 1693.2 億元淨增 612.7 億元，同比增長達 36.2%。實現毛利潤為 484.0 億元，相比於 2019 年的 414.1 億元淨增 69.9 億元，同比增長 16.9%；歸屬母公司淨利潤達 356.4 億元，相比於 2019 年的 260.3 億元淨增 96.1 億元，同比增長高達 36.9%。

超高速增長的營收和利潤，促使每股盈利 7.82 元相比於上年的 5.99 元，同比增速 30.6%；預計每股分紅 1.65 元相比於上年的 1.23 元，同比增長 33.9%。

穩居高位的銷售業績和超高速的財務增長固然是好，但對房企而言還有個更為關鍵的點就是現金流狀況。截至 2020 年 12 月 31 日，融創中國的現金及現金等價物約 987.1 億元，同比增長 26.64%；若加上受限制現金，現金及銀行結餘將累計達 1326.5 億元。

（截圖源自：融創中國年度業績公告）

“三道紅線” 超預期降擋，低估值備受資本市場追捧

銷售業績和財務數據背後的債務情況更是一個不可被忽視的問題，尤其是自 2020 年 8 月起針對房企的 “三道 紅線”。

在 2020 年 8 月 20 日，住建部、央行召集重點房企開了個座談會，提出為控制房企債務的增長，為房企融資設置了 “三道紅線”。分別為：剔除預收款後的資產負債率大於 70%；淨負債率大於 100%；現金短債比小於 1.0 倍。

按照中證鵬元的樣本的統計數據來看，“三道紅線” 採取的標準上與行業的中位水平大致相當，這也，意味着樣本中至少有半數房企是無法達到 “不踩紅線” 的標準。

得益於融創中國穩居高位的銷售業績和堅實的財務基礎，以及充裕的現金流，“三道紅線” 下的三項資本結構指標已得到了顯著的改善。

業績報數據顯示，融創中國的淨負債率由 2019 年的 172.3% 迅速下降至 2020 年的 96.0%，守住了不高於 100% 的紅線閾值；現金短債比從 2019 年的 0.57% 攀升至 2020 年的 1.08%，也守住了高出 100% 的底線標準。最後一個，剔除預收款的總資產負債率，也從 2019 年的 83.9% 下降至 2020 年的 78.3%，雖然沒能守住 70% 的這個坎，但 “降負債” 的力度也是有目共睹的。

自 “三道紅線” 標準設立以來，融創中國債務水平已迅速降至黃檔，“降負債” 也取得了超預期成果。

這也就是説，在 “三道紅線”的規則標準下，融創中國從踩三條紅線經過一年的調整順利下降至僅踩一條紅線。從靜態的 2020 年三道紅線數據標準來看，雖不見得會很好，但從動態的比對來看，降負債的步伐已經是超過了預期。

同時，鑑於非受限制現金超額覆蓋短期債務，短期債務也較 2020 年中期大幅下降 34.9%，佔總有息負債比重下降至 30% 的行業低位，充裕的流動性也讓財務指標的彈性更加強韌。

得益於良好的經營狀況，穩居高位的銷售業績，豐厚的土儲貨值以及在降負債上的成果表現，融創中國頻獲國際國內評級機構認可。據不完全統計，在近一年裏年已有十餘家境內外評級機構給予融創中國 “正向” 的評級。其中，光大證券於 2021 年 2 月 19 日給出高達 60.50 元的目標價。華創證券、中泰國際在 2020 年也均給出了高達 60.00 元的目標價。

3 月 12 日，在融創中國 2020 年業績會當日，野村東方國際證券發佈研報以 “市場前景樂觀，業績指引符合預期” 繼續維持融創中國的 “增持” 的評級，並給予 46.10 元的目標價，相比於當日 32.4 元的收盤價存在 42.3% 的上行空間。

（截圖源自：野村東方國際證券研報）

融創中國憑藉良好的發展，正受到業內機構以及各方投資者越來越多的關注和認可。

從趕超到領跑，十年長跑穩高位

2020 年正是融創上市的是十週年，上市十年來融創中國的合同銷售額增長了 81.02 倍；總資產增長了 70.37 倍；營業收入增長了 35.33 倍；淨利潤增長了 23.70 倍；土儲貨值增長了 34.25 倍；而市值僅僅增長了 12.85 倍……

十年裏，融創中國的業務板塊也從地產開發，覆蓋到除地產開發之外的包括有服務、文化、文旅、會議會展和醫療康養等六大領域，自此也由一家小型區域房企發展成為今天以地產為主業的全國化大型綜合服務企業。

融創服務不負眾望，於 2020 年 12 月 19 日正式登陸港股，截至 2020 年 3 月 12 日收盤價位 23 港幣，相比於 11.6 元的發行價，累計增長 98.28%，市值已經突破 700 億港幣，約合近 600 億人民幣市值。

低估的市值是持續成長的動力，豐厚的土儲才是創造未來的新機遇。

截至 2020 年 12 月底，融創中國連同其合營公司及聯營公司的總土儲貨值足夠維持公司五年甚至更久的銷售業績，遠高於行業平均三到五年的儲備；這也就是 2020 年融創中國董事會主席孫宏斌喊出 “控制拿地” 的自信。其中，重慶更是創造了單城 2000 萬平方米土儲面積。武漢、眉山、青島、西安和昆明五城市土儲面積均超 1000 萬平方米。從權益數據來看，重慶單一城市土儲面積超 1300 萬平方米，青島和武漢均超過 900 萬平方米。同時，也給超預期的 “降負債” 打下了堅實的基礎。

從城市等級劃分來看，約有 78% 的土儲位於一、二線城市，更讓人驚歎的是，如此高質量土儲的平均成本僅約 4270 元每平方米。

按照 2020 年單價超過 14000 元的平均銷售均價來看，土地成本佔 2020 年銷售均價的比例只有 30%，從拿地成本來看，已經是遠低於主打一二線城市市場的房企。用較低的土地成本，主打高品質項目，也支撐了融創中國今後幾年的利潤水平。

三五年太久，只爭朝夕。從短期來看，年報數據顯示，2021 年融創中國可售貨值預計將超過 9000 億元。其中，二線城市土儲佔比達 65%，一二線城市土儲累計佔比高達 78%，充足且高質量的可售貨值資源，將有力支持全年銷售目標的達成。

同時，踐行大企業的社會責任是融創中國該有的擔當，過去十年裏通過融創公益基金會等方式累計向社會捐款金額超 23 億元，主要用於助力教育科研、公共衞生及脱貧攻堅等領域。另一方面積極開展 “融創鄉村振興計劃”、“融創英苗培養計劃” 及 “融創善築中國計劃”，圍繞鄉村振興、教育扶智、古建保護三大領域開展公益行動。併成立了融創義工聯盟，發起 “全員公益計劃”，匯聚愛心，並通過 “融創公益” 線上小程序，連接業主、員工和社會公眾。通過共享公益，讓公益成為習慣。

對於未來，融創中國將繼續堅持以地產開發為核心主業，保持地產主業的均衡高質量發展，加速提升 “地產 +” 業務競爭優勢，快速發展成為具備全面競爭優勢和廣闊增長空間的大型企業集團。