上海調控敲響警鐘，會是拐點？

上海調控又放大招！

3 月 3 日，上海發佈 “新滬七條”，內容的關鍵點有 2 個：

1、限價：在房價地價聯動的基礎上，商品住宅用地出讓實行限價競價；區應切實承擔起新建商品住房項目價格備案管理的主體責任，指導開發企業合理定價，對定價過高的項目，堅決予以調整。

2、限售：優先購買的新房，網籤滿 5 年後方可轉讓。

這是上海首次對新房明確提出限售，和杭州春節前出台的 “杭五條” 中 “本市限購範圍內，新建商品房項公證搖號公開銷售中籤率小於或等於 10% 的，自取得不動產證之日起 5 年內不得轉讓” 的規定異曲同工。

而目的無他，主要是針對一手房市場過熱，希望從供應端就開始 “穩房價”，從需求端定點打擊炒房客。

1

土地限價，緩衝城市房價上漲壓力

這次上海 “新滬七條” 之所以如此受關注，第一個原因是直接從地價出手，解決麪粉價決定麪包價的問題。

過去幾年，拍地溢價過高，導致樓面價格也隨之水漲船高，影響的直接結果則是上海房價一路上漲。

我們先來看一下，在 “新滬七條” 之前，都發生過什麼事。

1 月 21 日，上海 “滬十條” 樓市調控，提出加大 “五大新城” 的土地供應。

2 月 18 日，國家自然資源部傳出住宅用地分類調控文件，2021 年發佈住宅用地公告不能超過 3 次且集中組織出讓活動。其中 22 個重點城市包括上海。

2 月 20 日，上海普陀區誕生一塊地王，石泉社區 W060402 單元 B3-2 地塊，成交樓面價 84346 元/平方米，溢價率 36.15%，被融創、建發聯合拍得。

2 月 24 日，針對該地塊高溢價成交的情況，根據上級主管部門的要求，普陀規劃資源局和區房管局約談融創、建發。

加大土地供應、一年只拍第三次、地王誕生、政府約談，時間線串聯在一起，似乎一切都能解釋合理了。

麪粉決定麪包價格，地價不斷刷新，未來房價也會跟着水漲船高。

根據中指研究院數據顯示，去年上海全年共成功出讓住宅用地 156 宗，土地供應量創 3 年新高。

而 5 月-12 月有 37 宗商品住宅用地溢價率超過 10%，其中有 16 宗溢價率超過 30%，有 2 宗超過 50%。而溢價率第一的浦東新區新場鎮古鎮東單元地塊，溢價率高達 60.8%。

2020 年上海溢價率超 30% 的商品住宅用地

數據來源：CREIS 中指數據

市中心的土地供應日益稀缺，地王頻出，單價屢次被刷新。

去年上海土地供應主要集中於南匯、嘉定、寶山和奉賢 4 區，4 區成交面積佔比合計超過 6 成，達 60.9%。其中，南匯成交面積佔比全市最高，達 26.7%。

所以主要土地供應主力還是在未來 “五大新城” 的區域。

現在 “新城地價” 還不至於太過分，所以為了防止新城土拍也出現市中心土拍集體溢價高，要提前打預防針，從源頭把地王推動房價漲價的氣氛掐掉。

上海的地金貴，那麼當一年只拍地三次，就意味着開發商今年拿地的機會少了，容易出現寧願花大價錢也一定拿地催生地王的情況，導致土地溢價率過高。

而上海土地 “限價競價” 就可以降低這種情況的概率，也能從根源上遏制新房房價上漲過快。

所以調控用組合拳，樓市也會有所降温。

2

限售五年，定點打壓炒房客

“新滬七條” 受關注的第二個原因是重點對新房做出了規定，首次提出 5 年限售的規定。

這點和深圳 “三年限售” 也有異曲同工之處。

深圳限售 3 年是從房產證登記之日算起，如果是期房，一般是收房子了才能拿的了證，那麼收房子的過程還需要一到兩年，那麼期房真正能轉手的時間其實就變成 4 到 5 年了。

而上海五年限售時間從網籤時間開始計算，也就是隻要新房預定合同、預售合同，定金、首付補繳齊全了，基本就能進入限售的時間計算。

那麼 5 年限售的殺傷力有多大？

5 年限售房子的流通性被大大地限制，而流通性對炒房客來説，意味着房產持有的成本增多。

我們簡單地算一筆帳就可以清楚地看到。

假設一套房產 500 萬，3 成首付，不計算税費裝修的成本前提下，先期成本為 150 萬。

一年貸款的純利息就是 12.65 萬，那麼一年內實際佔用的資金使用率為 162.65 萬。

但新政後，5 年內不能賣，多出的 4 年持有時間就必須多支出 12.65*4=50.6 萬的成本。

雖然五年內房價可能漲，但五年內的資金使用率以及資金的流動成本，是被限定死的。

這對槓桿率高的短線炒房客來説，是一件非常難受的事情。

但對追求自住的剛需來説則影響不大。

因為剛需本來就是為了自住，不太過分的追求流動性。

所以本質上，上海這次調控，還是希望定點打擊炒房客，落實 “房住不炒”。

既然炒房客被定點打擊了，那麼有人可能會想，這是不是上海樓市的拐點了。

要判斷是不是樓市的拐點，回顧以往的樓市歷史，政策調控從寬鬆到收緊，會有很多先兆。

比如業主連夜漲價，業主惜售，中介房源緊缺，買家組團買房等等。

但這些都不是最重要的因素，因素還是看政策的拐點，從調控層面考慮。

強硬的調控，一定是更深層次的因素決定。比如為何房價漲上去了才開始考慮調控。

而從政策層面看，態度對一手時長已經很明確，就是要一邊壓住價格，一邊向無房的剛需傾斜，同時也加大供應。

但是要預防有人利用 1 月 21 日《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》的 “優先買房” 資格進行炒房套現。

最近兩會強調堅持房子是用來住的、不是用來炒的，要穩地價、穩房價、穩預期。

雖然 2018年開始，兩會都是提倡“房住不炒”，但今年是最明確的，連大家買房預期也要穩住，希望大家理性買房，所以未來一手房會在很長一段時間裏價格波動都不會太大。

但新房限售，就意味着未來幾年上海二手的次新房會相應減少，原本上海二手房就供不應求，那麼會不會導致二手房再次有市無價？

這將又是另外一個問題。