寶龍地產（1238.HK）營收利潤雙豐收，債務結構再優化，1+1+N 奠定千億基礎

3 月 3 日上午，寶龍地產召開 2020 年度業績發佈會，發佈截至 2020 年 12 月 31 日的全年度業績。2020 年寶龍地產實現合約銷售金額約 815.51 億元人民幣，同比增長 35.1%。實現收入約 354.95 億元，同比增長 36.3%。毛利率 36.1%，繼續穩居行業領先水平，年度淨利潤約 88.15 億元，同比增長 46.5%。歸屬母公司淨利潤 60.93 億元，同比增長 50.8%。

被稱之為 “百年未有之大變局” 的 2020 年，是一個集 “挑戰” 與 “機遇” 並存的關鍵時間節點。對寶龍而言，這一年裏迎來 30 年大慶，在全球疫情籠罩的陰影下，銷售業績穩步攀升，財務結構持續優化，負債率進一步下降，在整體偏低迷的上市房企中，有着較為明顯的 “彎道超車” 跡象。

（圖片源自：寶龍地產 2020 年業會現場）

寶龍地產總裁許華芳在業績會上表示：“2020 年時值公司成立 30 週年，而立之年，我們的多項關鍵業績指標穩步提升，實現了連續的有質量高增長。同時，公司派息穩定增長，持續高效回報股東，符合公司共生共贏的價值觀。”

銷售業績超預期增長，營收利潤再創新高

受疫情影響的 2021 年裏，寶龍地產第一時間響應上級的疫情防控號召，在市場停擺的壓力下以自身的優勢，做好相關的防疫工作的同時積極迎接 “復工” 的準備，並勇於向社會捐款捐物、為租户減免租金，共克時艱。最終，不僅沒有受到疫情的影響，還取得驕人的成績。

首先，從銷售業績看：2020 年寶龍地產實現 815.51 億元銷售金額，同比增長 35.1%，不僅順利完成年初預定的 750 億銷售目標，還以超額 8.7% 的姿態創歷史新高。

（截圖源自：寶龍地產 2020 年業績報）

同期，百強房企的平均銷售業績增速為 13.3%，相比於上一年有着明顯的下降。

從近四年的銷售業績來看，寶龍地產以平均每年 200 億的業績增幅穩步攀升。鑑於 2020 年的超預期增長，以及企業良好的經營現狀，總裁許華芳宣佈將 2021 年業績目標定在 1050 億。

從數字上看，相比於 2020 年的銷售業績需要實現 29% 增長，已經是高出 2020 年預期 25% 增速。

（截圖源自：寶龍地產 2020 年業績展示）

千億業績目標，三成增長預期，寶龍地產對新一年的增長預期，是持 “保守” 且 “自信” 的態度。在不激進的前提下，毅然調高相比上一年的增速預期。這也是一種後疫情時代在房企的 “三道紅線” 下的自信。

其次，從營收利潤上看：2020 年寶龍地產實現營業收入 354.95 億元，相比於 2019 年的 260.42 億元淨增 94.53 億元，同比增長 36.3%，其中，地產開發收入為 314.9 億元，同比增長達 40.1%。

（截圖源自：寶龍地產 2020 年業績報）

而同期的淨利潤則從 2019 年的 60.2 億元增至 2020 年的 88.2 億元，同比淨增 46.5%。歸屬母公司淨利潤達 60.9 億元，同比增長 50.8%，均創歷史記錄。而高達 36.1% 的毛利率，持續穩居行業領先水平。

（截圖源自：寶龍地產 2020 年業績展示）

除了，銷售業績和業務收入優異表現之外，對房企而言更為關鍵的現金流狀況也是日趨向好。截至 2020 年 12 月 31 日，寶龍地產的現金及銀行結餘為 282.8 億元，相較去年同期增加 19.5%。

最後，股東權益變化：寶龍地產在 2019 年末的少數股東權益為 62.46 億元，同期的少數股東損益為 19.07 億元。到了 2020 年末，少數股東權益增至 150.6 億元。少數股東權益增長的同時，如果少數股東損益沒有同步增長，就需要引起市場的注意。

對此，用不着有過多的擔憂：寶龍地產由於近兩年銷售業績的快速增長，合作項目也有所增加，少數股東權益順勢增加，屬正常範疇。財報數據顯示截至 2020 年末寶龍地產的總權益為 518.01 億元，少數股東權益佔總權益的 29.07%。同時，2020 年淨利潤為 88.15 億元，歸母核心淨利潤為 60.93 億元，佔比約 69.12%。29.07% 少數股東權益佔比和 30.88% 少數股東利潤佔比基本吻合，至少在合理性上是沒有問題的。

（截圖源自：寶龍地產 2020 年業績報）

至於，少數股東權益增速和損益增速不對等，為響應監管方的 “降負債” 要求，主動 “剝離” 負債率高的項目，這是一些合作項目並表產生的。

天風證券數據顯示：近幾年來房企少數股東權益佔比，隨着時間的推移逐步攀升，從佔比區間分佈來看，少數股東權益佔比超過 45% 的房企在 2019 年明顯增多，而少數股東權益佔比 30% 上下的只屬於行業的平均水平。

得益於業績穩健增長及債務優化，寶龍地產頻獲國際國內評級機構認可。據不完全統計，2020 全年已有超 20 家境內外評級機構給予寶龍地產 “買入” 的評級。

3 月 3 日，寶龍地產 2020 年業績會當日，花旗、建銀，大華、興業、華泰、國泰君安等國內外券商機構相繼表示持續看好寶龍地產發展，並重申公司 “買入” 評級。其中，有多家機構上調其目標價，如：花旗在最近的研報中給予寶龍地產 8.86 港元的目標價，高盛給予寶龍地產 8.6 港元的目標價。

另外，瑞銀、高盛、中信、華創、中金等均在 2020 年首次覆蓋寶龍地產，寶龍地產憑藉穩健的財務，正受到業內機構以及投資者越來越多的關注和認可。

降負債，優結構，融資成本穩中有降

銷售業績和財務數據固然重要，但背後的債務情況更是一個不可被忽視的問題，尤其是自 2020 年 8 月起針對房企的 “三道紅線”。

2020 年 8 月 20 日，住建部、央行召集重點房企開了個座談會，提出為控制房企債務的增長，為房企融資設置了 “三道紅線”。分別為：剔除預收款後的資產負債率大於 70%；淨負債率大於 100%；現金短債比小於 1.0 倍。

按照中證鵬元的樣本的統計數據來看，“三道紅線” 採取的標準上與行業的中位水平大致相當，這也，意味着樣本中至少有半數房企是無法達到 “不踩紅線” 的標準。

從寶龍地產的業績報數據來看，2020 年的淨負債率在 2019 年的 81.2% 的基礎上進一步下調至 73.9%，遠低於 100% 的閾值；現金短債比雖從 2019 年的 132.5% 下滑至 122.6%，但依然高出 100%（或者 “1”）的標準。最後一個，剔除預收款的總資產負債率，從 72.0% 下降至 69.9%，守住 70% 的這道紅線。

這也就是説，在 “三道紅線” 的標準下，從僅踩一條紅線的寶龍地產，順利調整至不踩紅線的優秀表現。降負債的同時也可把握部分頭部房企因 “三道紅線” 而放緩發展步伐的機會，在佈局的區域進一步做好深耕和做好彎道超車的準備，以加速發展步伐為當前的重點任務。

降低負債率，是為長遠發展做佈局，應對未來一到兩年的短期債務壓力更是關鍵。

華泰證券的最新研報指出：國內房企境內債正在經歷從 2020Q2—2021Q4 的到期高峰壓力，境外債將在 2021Q1—2023Q1 迎來到期高峰。

2021 年將是境內債的到期高峰，全年到期規模為 5547 億元，節奏上將呈現前高後低的趨勢。2022 年到期規模將迅速回落至 3560 億元。

由於 2016—2019 年房企境外債務發行規模的快速擴張，2021 年和 2022 年將是房企境外債到期的高峰期年份，其中，2021 年到期規模約 3495 億元，相較 2020 年大幅增長 65%；2022 年到期規模為 3139 億元，相較 2020 年減少約 10%。到期節奏上也是與境內債類似的前高後低。

而從寶龍地產業績報的債務結構數據來看，境內債佔比 67.5%。大致可見，在這輪房企債務的集中到期壓力下，寶龍的債務壓力將偏向境內債上，而境內債的整體到期壓力將出現在 2021 年。

雖受境內債務集中到期的壓力，相比上年 2020 年寶龍地產一年內到期債務比例卻只有 3.3 個百分點的小幅上升，但一年到兩年內到期的債務比例卻有 11.4 個百分點的明顯下調。從整體來看到期時間分佈來看，兩年內到期的債務佔比，從 2019 年的 60.5% 下降至 2020 年的 52.4%，直接下調了 8.1 個百分點。

從近兩年的債務到期分佈情況來看，寶龍地產的債務結構已得到了明顯的改善。也就是説，在明顯低於行業平均壓力水平下的寶龍地產，再走過了 2021 年，2022 年將會更加順利。

要説緩解債務壓力的最佳良方，恐怕就只有融資成本了。

從寶龍地產公佈的業績數據發現：2020 年的平均加權融資成本 6.44%。自 2019 年起的銀行、信託對房企業務加速收緊的大背景下，寶龍地產的加權平均融資成本相比於上年再降 0.3 個百分點。近五年的融資成本數據來看，新增債務平均融資成本一直處於 6.50% 以下。而更加值得慶幸的是在 2021 年前後，已出現連續三筆摺合人民幣約 26 億元的境外債務融資，票面利率直接被拉至 6% 以下。

寶龍地產加權平均融資成本

（截圖源自：寶龍地產 2020 年業績展示）

穩中有降的融資成本和渠道不但較好地緩解了當前海外債務到期的高峰壓力，還能進一步以剔除高利率的有息負債換得更低成本的資金，並延長還款期限，從而達到優化當前的債務結構和壓低資金成本。

以 “1+1+N” 佈局，奠定 “雙百雙千” 的目標基礎

走過的 2020 年，寶龍地產不僅實現銷售業績的超預期增長，營收和利潤也迎來了穩步的攀升。同時，債務結構也進一步得以優化，因此也吸引了諸多投研機構的 “正面” 展望。

2020 年是寶龍地產這一個 “五年計劃” 的第一步，開局之年雖受外部環境的影響，但絲毫沒有阻擋寶龍的前行步伐。年初預定的短期目標，750 億元銷售額，最終以超額 8.7% 高標準順利完成年度業績目標。

對於已經到來的 2021 年寶龍地產已經提前做好了超預期增長的貨值儲備。截至 2020 年末待售面積還有 382.30 萬平方米，2020 年新推面積將會有 686.38 萬平方米，累計可售面積達 1068.68 萬平方米，約合可售貨值 1703 億元。若是要完成 1050 億元的年度銷售業績目標，去化率只要達到 61.66% 即可。

而 2020 年的去化率已經超過 70%，可見，2021 年擠進千億房企俱樂部並不算什麼難事兒。

（截圖源自：寶龍地產 2020 年業績展示）

對於三到五年的中期目標，截至 2020 年底寶龍地產的土儲面積達 3649.78 萬平方米，其中可售貨值佔比為 80.8%，摺合可售貨值達 4478 億元。若是按照每年千億的銷售目標，足以支撐未來四年的業績儲備。然而，這僅僅只是存量的貨值儲備。

另一方面，當前土地儲備的平均成本價約 3466 元/平方米，按照 2020 年的平均銷售均價來看，土地成交均價佔 2020 年銷售均價比例只有 22.6%，而行業的平均值卻在 30% 上下。較低的土地成本，也支撐了寶龍地產較高的利潤率。

為實現當前這個五年戰略目標，寶龍地產堅持「1+1+N」發展戰略，重點佈局長三角及粵港澳大灣區，同時兼顧其他機會型優質地區。

在 2020 年初涉大灣區市場，位於珠海的項目實現單一城市 23.06 億的銷售業績，從寶龍地產 2020 年在全國各大城市的銷售業績排名來看，珠海僅次於常州，位列寶龍地產城市業績榜單第十位。這對於一個初涉大灣區市場的房企而言，無疑是一個開門紅的好消息，也堅定了寶龍地產繼續佈局大灣區的信心。

加強區域重點城市的市場跟蹤和研究，精準產品定位，嚴格遵守價值投資原則下獲取土地儲備。

2021 年對房企來説將是機遇與挑戰並存的一年。疫後經濟的全面復甦將給行業注入活力，同時在房住不炒、因城施策等調控主基調下，2021 年市場供需節奏將逐步迴歸平穩，需求將更趨理性。在行業集中度日趨加強的情況下，地產開發既要把握城市輪動的機會，合理戰略佈局，又要聚焦優勢區域，深耕重點城市。