U.S. 30-Year Mortgage Rate Rises to 6.66%, Hitting One-Year High

美國房貸利率攀升至近一年最高水平，伊朗戰事持續引發通脹憂慮，疊加美聯儲按兵不動但釋放加息信號，房地產市場前景承壓。

據房貸巨頭房地美週四公佈的數據，30 年期固定房貸平均利率由上週的 6.58% 升至 6.66%，為 2025 年 7 月 31 日以來最高水平。

當前利率水平已較今年 2 月底跌破 6% 的階段性低點大幅回升，中東衝突引發的能源價格上漲被視為主要推手之一。

美聯儲本週三宣佈維持基準利率不變，但有三位官員投票支持加息。受此影響，30 年期美國國債收益率升至近 19 年高位，10 年期國債收益率亦徘徊於一年高點附近。隨着借貸成本上行壓力持續，房貸市場短期內的利率鬆動空間極為有限。

就市場影響而言，Redfin 數據顯示，截至 7 月 26 日的四周內，美國成屋簽約銷售量降至 4 月初以來最低水平。與此同時，豪宅與入門級住宅之間的銷售分化愈發顯著，折射出美國住房市場深層次的經濟不平等。

伊朗戰事與通脹預期推動美債收益率走高

房貸利率的上行，與近期美債收益率的走高密切相關，而地緣政治的不確定性是關鍵驅動力之一。

Realtor.com 高級經濟學家 Anthony Smith 表示，伊朗和平談判在 7 月初曾一度展現希望，但目前已宣告破裂。"市場再度對不確定性作出反應，衝突推高油價所帶來的通脹壓力也在其中發揮作用，"他説。

在貨幣政策層面，美聯儲週三決議維持利率不變，但三位官員異見投票支持加息，外界對美聯儲主席沃什採取進一步緊縮行動的壓力日益上升。

Smith 指出，鑑於美聯儲下一步行動更可能是加息而非降息，房貸市場在短期內獲得利率緩解的可能性極低。

樓市進入季節性放緩，成交量承壓

持續偏高的借貸成本已在房地產市場留下明顯印記。

本輪房貸利率回升始於今年 2 月底，彼時利率曾短暫跌破 6%，此後隨中東局勢升温而持續走高，令今年春季傳統購房旺季表現令人失望，房市此後延續疲軟態勢。

Bright MLS 首席經濟學家 Lisa Sturtevant 在美聯儲會議結束後表示，"購房者正在觀望局勢演變，與此同時房市也在進入季節性放緩階段。"

她同時指出，儘管多數指標顯示成交活動低迷，但若部分買家出於對利率進一步上行的擔憂而搶先鎖定交易，夏末購房需求或將出現意外回升。

豪宅與入門級住宅：兩極分化加劇

在宏觀壓力之下，美國住房市場的內部分化日趨明顯。

據 Zillow 的報告，今年 5 月，豪宅銷量同比增長 6.2%，而入門級住宅銷量則同比下降 5.4%。豪宅買家中現金購房者比例較高，對利率敏感度相對較低，這在一定程度上解釋了兩類資產之間的背離。

這一分化在舊金山最為突出。當地人工智能公司股票財富效應持續釋放，推動高端住宅銷量飆升 21.6%，而入門級住宅成交量僅微降 1.2%，但更多賣家已開始下調售價。

Zillow 高級經濟學家 Kara Ng 表示，"如今的入門級買家擁有更多選擇、更強的議價能力，也遇到了更願意讓步的賣家。挑戰在於，同樣的財務壓力既讓他們更難攢夠首付，也讓他們更難把握這一機會。"

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