CHINA RES LAND Shenzhen Granary Stalls

作者 | 周智宇

编辑 | 黄 昱

11 月底，深圳湾。华润置地与中海联合开发的豪宅深圳湾澐玺首开，单日吸金 130 亿元。亿元级的天际大平层被富豪们像买白菜一样扫空，售楼处里涌动的金钱热浪，似乎在宣告那个战无不胜的 “深圳一哥” 又回来了。

然而豪宅的狂欢掩盖不了华润置地在深圳整体的失势。在深圳这个曾经的粮仓，华润置地持续失速。

根据中指研究院数据，华润置地前 11 个月以 80.32 亿元的销售额排在深圳房地产企业销售业绩第七的位置，与第一位的鸿荣源（182.55 亿）、第二位的招商蛇口（143.96 亿元）差距不小。

深圳湾澐玺由华润置地和中海地产联合开发，按照截至目前近八成网签率来算，会给华润置地贡献超 70 亿元销售额，但这并不足以让其重回王座。

从 2021-2023 年连续三年霸榜、断层领先的"深圳榜一大哥"，到 2024 年滑落至第四名，如今前 11 个月一直在七至九名徘徊，连前五都挤不进去，华润置地仅用了一年多时间，就跌落神坛。

曾经，深圳是华润置地最重要的 “粮仓”，贡献了集团近 20% 的业绩；如今，这一比例已萎缩至今年前 11 个月的不足 5%。

华润置地在深圳表现不佳，主要是自身引擎熄火了。

过去十年里，华润在深圳的打法是一手抓核心区的 “超级项目”（如华润城），一手抓外围区。

过去多年，很多深圳中产、炒房客们最想买入的房子，便是华润城。自 2014 年该项目开盘以来，项目从最初 4.7 万/平，一路涨至 13.1 万元/平米。使得华润城每次开盘，都会备受追捧，“千万富豪蹲墙角” 的热梗不断。

这也带动华润在核心区以外的 “润府” 系产品热销。然而从 2023 年起，市场的分化，让华润在外围区域的产品遭遇冷遇，进而影响到华润置地在深圳销售的半壁江山。

当下，华润置地在深圳更加依赖极个别的 “超级项目”。像当前深圳湾澐玺虽然热销，但缺乏像华润城一样的后劲。该项目不仅是与中海合作（权益仅 50%），且后续去化压力较大——好卖的亿元大平层近乎售罄，剩下的是竞争最激烈的 3000 万-5000 万 “入门级产品”。

一名头部房企华南区域高管认为，澐玺的容积率在 7.59，远超传统豪宅的容积率。当下购买澐玺项目的群体与摇号抢润玺的人的投资决策也不一样了，这群人对花 3000 多万买一个纯居住属性、无海景景观，且价值前景不明朗的户型会再三考量。

随着中信信悦湾、联泰超总湾及招商后海玺等项目陆续入市，深圳的豪宅市场也将上演一场龙争虎斗。

深圳湾澐玺之后，华润置地在深圳的 “超级项目” 供应也有些乏力。今年深圳出让了 12 宗地，华润置地仅与招商蛇口联合拿下了一宗地块（权益占比 50%）。该地块成交楼面价 59586 元/㎡，溢价率 34.81%，是深圳今年的总价地王，后期大概率会开发为高端住宅。除此之外，华润在公开市场颗粒无收。

公开拿地减少，华润置地在深圳庞大的旧改储备也未有效释放。

在深圳南山大冲村旧改项目后，预计投资总额超 700 亿元的湖贝旧改项目是华润置地手头重要的一副牌。

这个从 2011 年就开始介入的巨无霸项目，曾承载了华润打造 “全球一流都市综合体” 的野心，甚至规划了 500 米高的地标 “湖贝塔”。

今年 11 月底，湖贝核心的 A9 地块规划调整，用地性质由纯商业改为 “商住混合”，容积率从 13.1 大幅降至 8.7。这意味着部分商业梦想被放弃，转而寻求通过住宅快速回款。毕竟，原计划项目要在 2027 年完成交付，至今仅有一个地块（A4）交付。

湖贝旧改项目也是华润置地过去商业模式的缩影。华润引以为傲的 “城市投资开发运营商” 定位背后，经营性资产确是第二增长曲线，但也是巨大的资金沉淀池。

数据显示，截至 2022 年底，华润置地资产管理规模还在 3586 亿元，至 2025 年中，这一数据已来到 4835 亿元。为了 “减重”，华润置地在诸多头部房企里，是最积极推进资产证券化的一家，但这条路在当下并不顺。华夏华润商业 REIT 今年 3 月以来频频公告，拟纳入多个项目扩募，至今未完成扩募。

在巨大的资金沉淀压力下，华润已经等不起了。

就在今年 10 月底，徐荣接替李欣，出任华润置地控股（核心发债平台）董事长。而早在 2023 年，这位拥有深厚政府背景的高管，就已经亲自兼任了湖贝旧改项目公司的董事长。

集团总裁亲自下场当旧改项目负责人，并掌管钱袋子，徐荣手头分管的一系列工作耐人寻味。

数据显露了华润置地对资金的极度饥渴。11 月，华润置地打破六年沉寂，发行 39 亿美元债；三天后，又折价配售华润万象生活股份套现 20 亿港元。截至 11 月，华润置地年内公开融资超 600 亿元，创近十年新高。

这背后是华润置地飙升的债务压力。截至 2025 年中，华润置地综合借贷规模攀升至 2812.7 亿元，净有息负债率半年内激增 7.3 个百分点。一年内到期的债务高达 616 亿元，而手头的现金却在缩水，同比减少了 9.8% 至 1202.4 亿元。

华润置地也需要通过腾挪资金和盘活旧改，来熬过这个寒冬。

深圳湾澐玺的百亿热销，是华润置地给自己打的一针高浓度强心剂。药效过后，它依然要面对残酷的现实。

那个 “全城通吃、断层领先” 的霸主时代一去不返，如何平衡核心资产的利润释放与巨型旧改的资金沉淀，会是这家央企在深圳必须面对的长期课题。

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