The Yang father and daughter of COUNTRY GARDEN have passed the most difficult hurdle
作者 | 周智宇
編輯 | 張曉玲
11 月 5 日，這一天註定在房地產 “化債” 史上，留下濃墨重彩的一筆。
次日，碧桂園公告，其境外債務重組方案在 11 月 5 日的債權人會議上高票通過。碧桂園這場涉及約 177 億美元（摺合人民幣約 1270 億元）、歷時 300 天的艱苦博弈，終於跨過了最關鍵，也是最艱難的一道坎。
碧桂園也藉此，一舉降債約 117 億美元（約 840 億元人民幣）。同時，預計確認最高約 700 億元重組收益，這都會顯著增厚其淨資產。
這並非當天唯一的喜訊。也是在 11 月 5 日，另一家頭部房企融創中國，境外債二次重組獲得法院批准。
這不是巧合。這是民營房企頭部力量在歷經煉獄般的自救後，一次不約而同的會師。
它向整個市場傳遞了一個極其強烈且迫切的信號：民營房企通過談判存活的道路不僅走得通，而且正從個案匯聚成浪潮，它們仍有未來。
誠然，中國房地產的黃金時代已是昨日，每一家房企都在需要重新找到自己的座標。以碧桂園、融創為代表的頭部企業，也在這場深度調整中，展示出自己的韌性，努力闖關。
如今，它們都在債務重組的路上陸續交卷，為活下來，為走向行業下半場，謀求最後、也是最重要的一張入場券。
艱難闖關
300 天裏完成 177 億美元（摺合人民幣約 1270 億元）的境外債重組，碧桂園又創了一個紀錄。
對於企業來説，債務重組兵貴神速。如果管理團隊的精力長期陷於債務的泥濘裏，以致軍心渙散，企業經營無法回到正軌，那麼債務重組也便失去了意義。
一名外資銀行投行主管對華爾街見聞表示，在一個可控的時間裏，與債權人達成一致非常重要。
然而碧桂園的債務重組，是一項極其困難且繁瑣的任務。
規模上來説，177 億美元的債務體量，使其成為近年來中國房企最大規模的重組案之一。
此外，這 177 億美元，分散在 34 筆境外債務或償債義務中。碧桂園所面對的，是一個極其複雜的戰場：方案不僅要覆蓋紐約法管轄的美元債、英國法管轄的可轉債，還要處理香港法管轄的銀團貸款。不同司法體系、不同發行結構、不同增信結構，使得方案設計複雜度呈幾何級數倍增。
而碧桂園的債權人類型眾多，利益訴求差異極大。華爾街見聞了解到，碧桂園管理層帶領財務團隊，連續數月與債權人開展晝夜顛倒的越洋談判。他們面對的是涵蓋中資銀行、外資銀行、實錢基金、對沖基金、保險資金及私人銀行的龐大債權人隊伍。
碧桂園必須在眾口難調的博弈中尋求那個唯一的平衡點。
從今年 1 月 9 日披露重組亮點，到 4 月 11 日公告重組支持協議（RSA），11 月 5 日高票通過。300 天裏，每一步，都是在刀尖上的平衡。
最後的結果在近年的房企債務重組中，也是少見的。碧桂園兩個組別的境外債務重組方案中，組別二（美元債及其他債權）贊成票高達 96.03%，組別一（銀團貸款組別）贊成票也達到 83.71%。
某種程度上來説，這也是債權人對碧桂園又投出了信任票。
在這場博弈中，楊惠妍家族展現了自己的誠意。10 月 13 日，碧桂園控股股東簽署不可撤回承諾，帶頭將 11.48 億美元股東貸款的結餘部分全額轉股。
統計數據顯示，自 2023 年 8 月債務重組以來，楊惠妍家族合計向公司提供約 30 億港幣的現金支持；2021 年至今，已累計向公司提供摺合約 106 億港元的無息無抵押借款等現金支持。
楊惠妍家族的努力也得到了政府的認可。佛山市順德區委書記陳新文亦在 10 月的企業家大會上公開評價，楊國強、楊惠妍和莫斌等人，“在這艘大船遇到風浪的時候，沒有棄船，沒有將應該要揹負的社會責任、債務等等拋在一邊，而是咬着牙，在這場風浪中努力地奮進。”
這種 “不棄船” 的擔當，是債權人願意坐下來談判的根本前提。這也為重組後治理結構與管理運營的穩定性提供了保障。
迎向未來
11 月 5 日的 “關鍵一步”，為碧桂園換來了最寶貴的空間。
它與此前融創的成功上岸遙相呼應，它們共同為其他仍在困境中掙扎的同行提供了清晰的模板和希望。它們向市場證明了，即便是規模最大、結構最複雜的債務，也可以通過談判和博弈實現有序的去槓桿。
同時，碧桂園與融創的邁出這關鍵一步，也有效緩解了市場對民營房企的系統性擔憂。標誌着行業正從恐慌階段，向優質主體率先企穩的修復階段演進。
債務重組的本質，就是以時間換空間。碧桂園此次境外重組，從債務規模、期限、成本三個維度系統性重塑了它的債務結構。
在方案所有選項足額認購的理想情況下，預計降債規模約 117 億美元，摺合約 840 億元人民幣。更關鍵的是，重組預計將確認最高約 700 億元人民幣的重組收益，這將顯著增厚其淨資產，進一步夯實財務安全墊。
重組後，新債務工具的融資成本被大幅壓降至 1.0%-2.5% 的低位區間，且具備實物付息選項，每年將為碧桂園節省鉅額利息支出。此外，方案中的債務期限最長高達 11.5 年。這長達十餘年的週期，將為碧桂園穿越行業寒冬提供關鍵且充足的財務緩衝空間，使其能將更多的資源聚焦在業務經營上。
此前，碧桂園 8 筆境內債重組於 9 月底通過，預計可實現本金削減 50% 以上，期限最長達 10 年。
這一攬子 “先外後內、通盤統籌” 的債務管理策略，將幫助碧桂園實現大幅去槓桿，為其輕裝上陣創造了財務前提。
財務出清僅僅是萬里長征第一步。接下來，碧桂園只有真正解決經營問題，修復其現金流量表，才能順利走出危機。
眼下，隨着近三年超 180 萬套房屋的大規模交付逐步進入收官階段，碧桂園現階段的剛性資金需求已在減少，整體資金壓力預計將相對放緩。這為公司將資源從 “還舊賬” 轉向 “謀未來” 創造了最關鍵的前提。
一個極具信號意義的經營轉段已經啓動。碧桂園人士透露，隨着三季度部分區域 “保交付” 任務收官，公司已經啓動了新項目的經營策劃。這標誌着其戰略正從全力保交房的狀態，向資債修復與正常經營的常態過渡。
當然，舊的遊戲規則已經失效，中國房地產正告別粗放增長，進入注重質量與可持續發展的新階段。“十五五” 規劃所指引的高質量發展與房地產發展新模式，才是這場 “新牌局” 的通關密碼。
這亦是碧桂園試圖在自救之外，為未來探尋的新生之路。其以地產開發為核心，以科技建造和代管代建為兩翼的戰略，正是對 “新模式” 的積極回應。
穿越風暴的航程固然漫長，但隨着碧桂園這道最困難、最繁瑣的難題得解，其經營和企業戰略的新篇章，才剛剛啓幕。一個更健康、更可持續的未來，正在被這些守住底線、主動轉型的企業所塑造。
