Should You Buy AGNC Stock While It's Below a $10.50 Price Target?

当美联储在 2022 年和 2023 年提高基准利率时，许多收入投资者抛售了他们的股息股票，转而购买收益更高的无风险定期存款和国债。然而，美联储在 2024 年降低了三次利率，最近执行了 2025 年的第一次降息，并计划在年底前至少再降息两次。

随着利率的下降，定期存款和国债将失去吸引力，收入投资者将再次转向高收益股息股票。其中一只股票可能是 AGNC(AGNC 0.87%)，其前瞻性收益率高达 14.75%，但仍低于华尔街的最高目标价 10.50 美元。让我们看看现在是否值得购买。

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AGNC 对利率波动敏感

AGNC 是一家抵押贷款房地产投资信托基金（mREIT）。与传统的房地产投资信托基金不同，后者购买物业并出租以赚取收入，mREIT 仅发放自己的抵押贷款并购买其他抵押贷款支持证券（MBS）以产生利息收入。

这种策略看似风险较大，但 AGNC 将其 823 亿美元投资组合的 89.1% 分配给由房利美、房地美或政府国民抵押贷款协会支持的机构 MBS 资产。这种政府支持应能保护其免受另一次住房危机或信贷紧缩的影响。

传统的房地产投资信托基金通常在低利率使得购买更多物业变得更便宜时蓬勃发展。然而，mREIT 需要利率保持在 “金发女孩区间” 才能产生稳定的利润。如果利率过高，市场对新抵押贷款的需求会枯竭，AGNC 将被迫从其旧的 MBS 中赚取较低的收益。如果利率过低，它的利息收入会减少，现有的抵押贷款将以更低的利率再融资。

为了为未来的 MBS 购买产生现金，AGNC 不断将自己的 MBS 出售给对手银行（并与其达成协议，在未来某个日期以设定价格加利息回购这些证券）。这些对手方将 MBS 作为现金支付的抵押品，而这些证券的利息仍然流回 AGNC。

在这种所谓的 “回购交易” 中，AGNC 的利润或损失与其支付给对手方的贷款利息与其在 MBS 上获得的收益之间的差额挂钩。如果短期利率较高，它需要向对手方支付更高的利息，但可能无法从 MBS（其到期日较长）中获得足够的利息来覆盖这些支付。如果短期利率较低，它将在这两种收益之间有更多的缓冲空间。

为什么 AGNC 的股票在过去一年中下跌？

根据这些事实，美联储的降息应该会提升 AGNC 的利润。但在过去 12 个月中，其股票仍然下跌了 6%，而 标准普尔 500 指数上涨了 15%。

AGNC 通过其每股 “净利差和美元滚动收入” 来衡量其利润增长。净利差是其从上述回购交易中获得的利润，而美元滚动收入来自购买 TBA 合约（在未来某个日期购买一组 MBS 的协议）并在结算日期之前出售它们以购买额外的 TBA 合约。在这些 “滚动” 交易中，AGNC 不断出售合约，但从未实际购买基础的 MBS。

衡量 AGNC 价值的另一种方式是通过其 “每股有形净资产”，即将其资产总值除以其流通股数。理论上，较低的利率应该会提升 AGNC 的净利差和美元滚动收入，同时增加其每股有形净资产。但在过去一年中发生的情况是：

| 指标 | 2024 年第二季度 | 2024 年第三季度 | 2024 年第四季度 | 2025 年第一季度 | 2025 年第二季度 | | 每股净利差和美元滚动收入 | $0.53 | $0.43 | $0.37 | $0.44 | $0.38 | | 每股有形净资产 | $8.40 | $8.82 | $8.41 | $8.25 | $7.81 |

数据来源：AGNC。

尽管美联储的降息降低了其 MBS 收益率，但并没有以相同的速度降低其回购贷款的借款成本。因此，AGNC 的利润下降，因为它继续以较高的利率借款以购买收益较低的 MBS。这些降息也促使更多房主以较低的利率再融资他们的抵押贷款。

这就是为什么分析师预计 AGNC 的每股收益（EPS）将在 2025 年下降 15% 至 1.59 美元——这仍然足以覆盖其前瞻性股息率 1.44 美元。对于 2026 年，分析师预计其 EPS 将最终上升 2% 至 1.62 美元，因为其利率趋于稳定。AGNC 与其他 REIT 一样，必须将至少 90% 的税前收入作为股息支付，以享受较低的税率。

你今天应该购买 AGNC 的股票吗？

即使 AGNC 的股票上涨至 10.50 美元，按明年的收益计算，其市盈率仍为 6.5 倍，看起来仍然便宜。但如果美联储不落实其降息计划，其利率可能会保持波动，从而吞噬其利润。因此，尽管 AGNC 的股票可能已经触底，但我仍然会避免它，选择那些商业模式更简单的传统 REIT。