Non-farm employment is bleak, and U.S. mortgage rates have seen the largest single-day drop in over a year, falling to a nearly one-year low

在遠差於預期的美國 8 月非農就業報告發布後，據《抵押貸款新聞日報》（Mortgage News Daily），美國 30 年期固定抵押貸款的平均利率週五下降了 16 個基點至 6.29%。這是去年 10 月 3 日以來的最低水平，也是自 2024 年 8 月以來的最大單日跌幅。經過週五的大跌，這一重要房貸利率終於跌破了此前卡在數月之久的 6% 高位區間。

《抵押貸款新聞日報》首席運營官 Matt Graham 表示：“這是對市場高度期待的就業報告一個相當直接的反應。它很好地提醒我們，在經濟數據方面，由市場來決定什麼才重要，而債券市場的明確投票記錄表明，就業報告始終是利率波動的最大潛在來源。”

Graham 還在 X 平台發文稱，許多貸款機構現在的定價比 10 月 3 日更好，會報出 5% 高位區間的利率。

這一降幅與今年 5 月的情況形成鮮明對比，當時 30 年期固定利率曾達到 7.08% 的峯值。對正在購房的買家來説，這無疑是個重大變化，尤其是在房價居高不下的背景下。

舉例來説，若有人以 45 萬美元購房（略高於 8 月的美國全國房價中位數），支付 20% 的首付，貸款 30 年（不含税費和保險）：

• 在 7% 的利率下，每月月供為 2,395 美元；
• 在 6.29% 的利率下，每月月供為 2,226 美元；
• 差額為 169 美元/月。對部分人而言，這或許聽起來不多，但這不僅可能意味着是否買得起房，更關係到是否能獲得貸款資格。

房屋建築商的股價週五反應積極，Lennar、DR Horton 和 Pulte 等公司在盤中均上漲約 3%。房屋建築 ETF ITB 過去一個月走勢強勁，隨着利率逐漸下降，其漲幅接近 13%。

此前 8 月中旬公佈的 13F 文件顯示，股神巴菲特旗下伯克希爾公司二季度新進美國住宅開發商 Lennar 和美國最大房地產開發商之一 D.R. Horton。這兩個地產股在 5 月提交的一季度 13-F 報告中並未披露，是市場關注的 “神秘持倉”。

其中，地產股 Lennar（LEN）被伯克希爾買入約 705 萬股，季末市值約 7.8 億美元，持倉佔比 0.3%，持倉排第 26 位；伯克希爾買入超 148 萬股 D.R. Horton（DHI），季末市值約 1.91 億美元，持倉佔比 0.07%。

分析指出，最大的問題在於，這一房貸利率降幅是否足以讓購房者重返市場。

先行指標購房貸款需求尚未對逐步改善的利率做出反應。美國抵押貸款銀行家協會數據顯示，上週的購房貸款申請比四周前低 6.6%。

Realtor.com 首席經濟學家 Danielle Hale 在 8 月非農就業報告公佈後表示：“購房者在負擔能力不足中掙扎，賣家面對更激烈的競爭，建築商則要應對需求下降。這些情況並未帶來災難，但確實讓房地產市場經歷了一個殘酷的夏天。”

部分分析人士認為，只有當抵押貸款利率降至 5% 區間，才會真正對買家產生實質性影響。房價依然頑固地居高不下，儘管漲勢明顯降温，但在美國全國範圍內尚未真正回落。此外，對經濟與就業市場的不確定性，也讓許多潛在買家繼續觀望。

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