China Overseas supports the industry's "dignity"

作者 | 周智宇

編輯 | 張曉玲

當地產行業仍在 “鐵鏽時代” 的餘震中艱難探底，一眾曾經的巨頭或黯然離場，或斷臂求生，一份 “逆行者” 的財報，卻揭示了牌桌上正在發生的深刻變局。

8 月 27 日，素有 “工科生”、“利潤王” 之稱的中國海外發展（下稱 “中海”）發佈了其 2025 年中期業績。在行業利潤普遍 “回到常識”，甚至龍頭房企也錄得虧損的背景下，中海的核心歸母淨利潤達到了驚人的 87.8 億元人民幣。

這讓中海幾乎以一己之力，成了行業利潤的 “壓艙石”，撐起了行業的 “體面”。統計數據顯示，中海的核心歸母淨利潤佔目前已披露業績 TOP10 房企（除招商蛇口外）利潤總額的約六成 ；若剔除虧損企業，佔比也高達三分之一。

這並非偶然，而是在穿越數次週期後，一套被反覆驗證的 “中海法則” 的必然顯現。“行業高潮時不激進，低潮時不保守” ，這句看似簡單的總結，是理解中海穿越週期韌性的關鍵。

回顧歷史，即便是作為 “淨利王”，中海也曾面臨利潤增速下行、毛利率從 30% 高位下滑的 “迴歸常態” 陣痛。但與其他房企不同，中海的財務紀律與戰略耐心，使其在行業出清的寒冬中，手握最寶貴的 “彈藥”——現金。

截至 2025 年中期，中海手持現金達 1089.6 億元，淨借貸比率僅為 28.4%，是行業內唯一獲得惠譽和標普全球兩家國際評級機構給予 A-評級的中國房企。

極致穩健的財務盤面，讓它在土地價值迴歸理性之時，擁有了逆勢佈局的從容。

於是，當大多數企業暫停拿地時，中海卻成為了土地市場上最積極的 “獵食者”。2025 年 1-7 月，中海權益購地金額高達 550.1 億元，位列行業第一。值得注意的是，這已經是它連續第三年在權益購地金額上領跑全行業。

這種進攻並非盲目擴張，而是極度聚焦的 “精準狙擊”。其新增投資的 86% 位於一線和強二線城市，從創下北京樓面價新高的海淀樹村地塊，到連摘上海核心區宅地，中海幾乎將所有子彈都打在了中國最具價值的不動產堡壘之上。

業績發佈會上，面對市場的重重疑慮，中海管理層傳遞出的並非悲觀與收縮，而是基於深思熟慮的遠見與信心。

董事局主席顏建國給出了一個核心判斷：儘管市場仍處下行階段，但下行壓力已呈現邊際改善。他堅信，來自政策、市場，以及公司自身高質量發展的 “三個推動力”，將共同促進房地產市場止跌回穩。

從中央強調 “多管齊下釋放改善性需求” ，到國民經濟穩中向好、城市更新帶來增量需求 ，再到公司自身財務健康、資源聚合能力強的比較優勢 ，這三大動能正在匯聚成一股託底市場的力量。顏建國強調：“我們對中國經濟穩中求進充滿信心，對房地產市場止跌回穩充滿信心” 。

對於行業的未來格局，行政總裁張智超認為，市場會高度聚焦和集中，未來的競爭主要是少數幾家優質全國性房企的競爭。

在這樣的終局下，中海將扮演怎樣的角色？答案是，堅守長期主義，堅定成為 “卓越的國際化不動產開發運營集團” 的戰略目標。

張智超詳細闡述了面向 “十五五” 規劃的 “今天、明天、後天” 三大產業結構。

“今天” 作為基石的銷售型業務，要牢牢佔據市場第一梯隊的位置，聚焦核心城市，在規模和質效上持續保持行業領先。

“明天” 是做強做優持有型業務，包括商辦、購物中心、長租公寓等，將其作為平滑週期的 “壓艙石”，並通過公募 REITs 等資本運作，打通全週期資產管理能力。

“後天” 則是構建全產業鏈、全業態的生態型業務，將代建、建築設計、數字科技等輕資產業務培育成新的增長點，為主業賦能的同時，探索新的商業模式。

這一立體化的戰略，意味着中海的目標遠不止於 “活下去”，而是要在行業新範式下，成為規則的定義者和引領者。他們憑藉全產業鏈的綜合優勢，在獲取城市核心區大型綜合項目時，競爭力將愈發凸顯。

回顧過去數年，房地產行業經歷了從 “黃金時代” 到 “黑鐵時代” 的劇烈轉換。大浪淘沙，剩者為王。中海的故事提供了一個清晰的範本：在時代的劇變面前，唯有堅守財務紀律、尊重市場常識、篤信長期主義的企業，才能最終穿越迷霧。

在被問及對 “十五五” 的展望時，顏建國給出的關鍵詞是 “充滿信心” 。他相信，在新的五年裏，中國經濟的韌性、房地產市場的改善性需求空間，以及中海自身 “攻守兼備” 的態勢，將共同作用，讓公司 “走得更穩、走得更遠”。

當市場止跌企穩的信號日益明朗，手握重金、糧草充足、戰略清晰的中海，無疑已經站在了新一輪週期的最佳起跑線上。這場 “工科生” 的主舞台表演，才剛剛開始。