U.S. June existing home sales fell to the lowest level in nearly 15 years, with home prices hitting a new all-time high

美國房地產市場仍然在呈現出一種深刻的 “脱節” 現象：儘管房屋銷售活動因高昂的借貸成本和經濟不確定性而降至冰點，但房價卻反向創下歷史新高。

7 月 23 日，美國全國房地產經紀人協會（NAR）公佈數據顯示，6 月份美國成屋銷售總數年化環比下降 2.7%，至 390 萬户，為去年 9 月以來的最低水平，且低於市場預期的 400 萬户。這是市場需求持續疲軟的最新信號。

然而，與銷量下滑形成鮮明對比的是，6 月份的成屋售價中位數同比上漲 2%，達到創紀錄的 43.53 萬美元。頑固的高房價與高利率共同作用，使得許多潛在購房者的負擔能力承壓，今年春季購房旺季的期望也因此落空。

建築數據公司 Zonda 的首席經濟學家 Ali Wolf 警告稱：

我認為這種脱節不會持續太久，在需求回落的環境中，房價不可能無限期上漲。

供應短缺是高房價主因

美國房價在需求不振的情況下依然堅挺，其核心原因在於 “多年的供應不足”。

NAR 首席經濟學家 Lawrence Yun 指出，住宅建設的步伐持續落後於人口增長，這是導致房價被推高的根本性因素。

儘管近幾個月市場上的待售房屋庫存有所增加，但銷售速度放緩也使得按當前銷售速度計算的庫存供應量達到 4.7 個月，創下 2016 年 7 月以來的新高，但這並未能有效緩解整體市場的供需失衡。

許多在疫情期間以超低利率鎖定抵押貸款的房主，因不願放棄現有的優惠利率而選擇不出售房屋，這種 “鎖定效應” 進一步限制了二手房市場的有效供應。

高盛的經濟學家在最近的一份報告中表示，87% 的抵押貸款持有人的利率低於當前利率，三分之二的借貸成本比當前利率低 2 個百分點，“這強烈抑制了他們搬家的意願”。

高利率與高房價 “勸退” 買家

在需求端，持續高企的抵押貸款利率是抑制銷售活動的關鍵。

房地產諮詢公司 Cotality 的首席經濟學家 Selma Hepp 表示，市場原本期待春季購房旺季能帶來提振，但由於高昂的價格和利率使許多潛在買家無力承擔，銷售仍然 “不温不火”。

年初利率的短暫下降曾帶來一絲喘息，但在特朗普於 4 月初宣佈所謂 “對等關税” 計劃後，利率再度回升。

高利率對需求的抑制作用是顯而易見的。Lawrence Yun 援引 NAR 的分析稱，如果抵押貸款利率能降至 6%，將會有額外 16 萬租房者轉變為首次購房者。

市場復甦前景黯淡

展望未來，經濟學家普遍認為美國房地產市場年內難以實現復甦。Selma Hepp 直言：

由於我們現在正進入季節性的淡季，我看不到銷售會有所提振。我們仍在底部徘徊。

除了高利率和房價帶來的負擔能力問題，其他宏觀經濟因素也構成了阻力。花旗銀行經濟學家 Veronica Clark 認為：

需求的額外拖累可能來自多個方面，包括仍然很高的抵押貸款利率、普遍的負擔能力缺失、疲軟的勞動力市場，以及買家對未來財務狀況的不確定性。

在此背景下，潛在的政策變數也為市場增添了新的不確定性。特朗普已公開表示：

由於美聯儲主席、‘太晚先生’ 鮑威爾拒絕降息，美國住房市場發展滯後。

華爾街見聞此前提及，特朗普正考慮一項取消房屋銷售資本利得税的提案。根據美國現行税法規定，納税人出售住宅時，可免繳最高 25 萬美元的資本利得税；夫妻聯合申報的，免税額度翻倍。但該額度自 1997 年起再未上調。