European real estate funds face retail investor withdrawals of $13 billion, with funds redirected to infrastructure and credit

智通財經 APP 獲悉，歐洲房地產基金正經歷嚴峻的資本寒流。根據晨星公司最新數據，截至今年 3 月，散户投資者從該地區註冊的房地產基金中淨贖回 114.4 億歐元 (約合 130 億美元)，較前 12 個月增長 20%。這家全球權威基金追蹤機構指出，自 2023 年 2 月起，以歐元計價的房地產基金一直呈現資金淨流出狀態。

多重壓力下，投資者"用腳投票"的趨勢愈發明顯。一方面，違約率攀升與加息週期直接衝擊行業吸引力。商業地產交易週期長、估值調整存在滯後性的特性，使得基金淨值往往難以實時反映市場真實風險，這種信息差促使投資者選擇提前離場避險。另一方面，工作模式變革與環保法規趨嚴正重塑商業地產價值體系，大量基金持有的辦公樓資產遭遇估值下殺，導致贖回壓力與資產處置難度形成惡性循環。

基金清盤潮已悄然上演。英國財富管理巨頭 St James's Place Plc 在經歷大規模贖回後，正逐步清算其房地產基金組合;荷蘭保險公司 Aegon Ltd.因旗下基金規模持續低於盈虧平衡點，宣佈關閉相關產品;高盛集團上月也終止了一隻連續五年虧損的全球房地產證券基金。

值得注意的是，資金轉向趨勢顯著，今年一季度 DWS 集團管理的另類房地產基金遭遇約 5 億歐元贖回，資金明顯流向基礎設施和私人信貸等被視為更穩健的資產類別。

行業拐點尚未顯現。儘管市場普遍預期央行降息將提振房地產價格，但現實數據卻潑出冷水：Green Street 數據顯示，受國際旅遊業疲軟影響，美國酒店物業估值 4 月下跌 2.8%，帶動商業地產整體指數回落 0.5%。

這種悲觀情緒已傳導至歐洲市場，目前歐洲房地產基金管理規模已縮水至 1560 億歐元，較 2023 年 2 月峯值減少約 440 億歐元。

"儘管我們已處理大量贖回請求，但預計資金外流仍將持續，"DWS 集團首席執行官 Stefan Hoops 在財報電話會上坦言，"不過從資產配置角度看，當前估值水平讓我們對中長期前景持謹慎樂觀態度。"這場始於資本異動的行業調整，正考驗着歐洲房地產基金的資產處置能力和戰略轉型決心。