ONEWO aims to disrupt traditional property management with AI

作者 | 周智宇

編輯 | 張曉玲

一場靜默的產業革命，正在物業行業深處裂變。

傳統物業行業人力成本攀升、服務同質化、開發商依賴症未愈。另一邊，AI 重構價值鏈帶來效率革命，當算法開始替代人力，當數據成為新的生產要素，物業管理是否還能停留在 “掃地收租” 的勞動密集型階段？

在萬物雲董事長朱保全看來，AI 應用迫在眉睫。萬物雲也在三年事業計劃書裏提出 “成為 AI 應用領先企業” 的目標。

用 “彈性定價” 撕開傳統服務模式的裂縫，用 “蝶城戰略” 重構社區生態，萬物雲希望接下來以 AI 技術為手術刀，精準切入物業行業的效率痛點。

3 月 26 日業績會上，朱保全坦言，物業行業正從 “確定到不確定，追捕確定”，通過高分紅找到新的 “確定性"，AI 科技應用能力或成為行業新的破局點。

一場產業革命，在物業行業深處悄然發生。

主動排雷

萬物雲如期完成了去年中的業績指引。

2024 年年中，萬物雲在業績指引中指出，2024 年的目標，是力保現金流，全年核心淨利潤降幅與上半年持平或微降 5%。最終其全年實現經營性淨現金流 19.2 億元，現金及現金等價物 134.3 億元。核心淨利潤 22.3 億元，同比下降 4.8%。

朱保全表示，公司核心業務增長強勁，業績達成預期指引，正在 “蹲實築底”。

淨利潤等數據的下降，在於萬物雲在 2024 年主動進行了修剪開發商業務和資產減值的操作。為保證現金流安全，萬物雲選擇主動排雷，化解開發商及關聯方風險。

從數據來看，2024 年萬物雲開發商關聯業務收入佔比降至 9.5%，同比下降 4 個百分點，開發商業務毛利因此減少 3.1 億元；截至 2024 年期末，來自關聯方的貿易性應收賬款 24.5 億，較年初下降 0.4 億。

此外，受地產行業波動帶來應收帳款回收風險，萬物雲在 2024 年計提信用減值損失 6.1 億元。最終，導致萬物雲在 2024 年淨利潤同比下降 38.3%，至 12.6 億元。

萬物雲財務負責人王緒斌表示，這些壞賬的計提對萬物雲的當期利潤產生了較大影響，但公司達成了業績指引。

由住宅物業服務、物業及設施管理服務以及 BPaaS 解決方案構成的循環型業務收入，在 2024 年實現了 15.5% 的增長，毛利增長 10.0%，增長 3.4 億元，有效彌補了非核心的開發商業務的下滑。

整體來看，2024 年，萬物雲實現營業收入 362.2 億元，同比增長 9.2%。其中，住宅物業服務、物業及設施管理服務、BPaaS 解決方案三大循環型業務收入達 307.9 億元，同比增長 15.5%，佔總收入比重提升至 85%。

過去，物業企業高度依賴關聯房企的 “輸血式” 增長，但萬物雲 2024 年徹底轉向 “獨立作戰”。持續關聯交易佔比下降 4 個百分點至 9.5%，蝶城戰略下的市場化拓展成為新引擎。以武漢新唐社區為例，納入蝶城體系後，會員活躍度提升 24%，到店客流增長 17%，餐飲坪效翻倍。這類案例表明，通過高頻社羣交互與資源協同，社區商業正從 “空間管理” 轉向 “資產增值”。

儘管淨利潤承壓，萬物雲仍以核心淨利潤的 100% 派發股息，每股 1.9 元，股息率高達 9.3%。支撐這一決策的是強勁的現金流——經營性淨現金流 19.2 億元，現金儲備 134.3 億元。財務負責人王緒斌強調：“特殊分紅不會常態化，但現金流安全為戰略轉型提供了緩衝帶。”

值得一提的是，在彈性定價模式上，萬物雲推出的 “萬科物業智選” 產品獲得了市場的高度認可。該模式允許物業公司決定項目服務底線，客户按需選擇服務項目及頻次，基於所選服務合集定價。

截至目前，已有超過 64 個城市、160 組客户正在陸續接洽中，合同金額達到 6.2 億元，其中 25 組客户已深入溝通到服務標準和頻次選擇階段，並逐步推進至招投標階段，6 個項目已經中標籤訂合同並陸續進場。這一創新模式不僅為客户提供了更大的靈活性，也為萬物雲開闢了新的盈利增長點。

物業革命

隨着科技的進步，物業管理領域正經歷着前所未有的變革。

萬物雲希望用技術創新解決物業管理長期以來存在的勞動密集型、效率低下的問題。

業績會上，萬物雲執行董事兼首席運營官何曙華強調，公司將 AI 視為重構物業管理價值鏈的核心引擎，並提出了一系列具有前瞻性的舉措。

首先，在場景化落地方面，萬物雲重點突破了三大核心場景：智能運維、服務提質與能源優化。

例如，在智能運維場景中，AI 巡檢系統覆蓋了 117 個蝶城中的 479 個項目，日均處理設備異常告警超 3 萬件，準確率高達 94.3%，效率較傳統模式提升了 400%。

這意味着，通過 AI 技術的應用，萬物雲不僅大幅提高了工作效率，還減少了人為操作帶來的錯誤概率。與此同時，服務提質場景下部署的智能客服與物業經理 AI 助手，能夠在 135 個項目中實現工單 5 分鐘自動派發，並推送 1500 餘份管理報告輔助決策，極大提升了服務質量與響應速度。

在能源優化方面，萬物雲依託靈石邊緣服務器構建微電網系統，通過 AI 動態調節，試點項目的節能率突破了 18%。這一成果不僅幫助客户降低了能耗費用，也使得樓宇變得更加綠色低碳，符合當前社會對環保節能的要求。更重要的是，持有 LEED 標籤的建築往往能獲得金融政策支持，這對提升物業價值有着積極意義。

除了具體的場景應用外，萬物雲還在技術深化方面做出了積極探索。採用通用大模型（如 DeepSeek）+ 敏捷迭代架構，構建了可進化的 AI 基礎設施，包括知識驅動引擎 GC 平台、邊緣智能網絡靈石系統等。這些技術手段不僅提高了系統的智能化水平，還為後續的功能擴展和升級打下了堅實基礎。

目前，AI 在萬物雲內部已經展現出顯著的成效與價值。據統計，通過 AI 釋放重複勞動力，萬物雲成功將 1200 名員工轉崗至社區運營等高價值崗位，人均效能提升了 2.3 倍。這也意味着，萬物雲正在從傳統的勞動密集型企業向知識和技術密集型企業轉型，為智慧城市的建設輸出可複製的創新範式。

從這些數據可以看到，萬物雲的 AI 佈局已顯露鋒芒。

朱保全表示，2025-2027 年將是公司能力建設的關鍵三年。期間，萬物雲將繼續圍繞 “資產、智慧、低碳” 三大關鍵詞，從物業管理升級至資產管理、能源管理，全面擁抱 AI 時代，實現流程變革與效率躍升。同時，公司還將繼續強化與基金公司的合作，利用高效的空間人流管理增加資產價值，並通過建築能源管理幫助客户降低能耗費用，使樓宇更加綠色環保。

朱保全指出，提出 “成為 AI 應用領先企業” 的目標，是萬物雲希望為客户提供的服務不再是數人頭，而是基於流程和 AI 調配的服務，對整個行業帶來質變。

當然，挑戰猶存：AI 落地需要持續的技術投入，而物業行業利潤率普遍不足 10%；關聯業務風險出清後，市場化競爭將更加激烈。但無論如何，萬物雲已為行業劃出一條新賽道：未來的物業巨頭，是 “科技公司” 而非 “勞動中介”。

或許用不了多久，當 AGI（通用人工智能）真正降臨時，物業行業的競爭將不再是保安和保潔的數量，而是算法迭代的速度、數據沉澱的厚度、生態開放的廣度。在這場變革中，萬物雲正試圖成為第一個給出標準答案的玩家。