U.S. existing home sales in 2024 hit the lowest level since 1995, declining for three consecutive years

由於按揭貸款利率居高不下，房價也創下歷史新高，2024 年全年美國的成屋銷售跌至 1995 年以來的最差水平，連續第二年處於銷售低迷的狀態。

週五，根據美國全國房地產經紀人協會（NAR）的數據，美國 12 月成屋銷售超預期，連續第三個月上升，也是 2021 年晚些時候以來持續時間最長的連續回升，表明購房人開始接受高於 6% 的按揭貸款利率水平。

具體數據來看，美國 12 月成屋銷售總數年化 424 萬户，為去年 2 月以來的最高水平，預期 420 萬户，11 月前值 415 萬户。12 月成屋銷售總數環比上漲 2.2%，連續第三個月上升，預期為上漲 1.2%，11 月前值為上漲 4.8%。12 月未經調整的 12 月成屋銷售同比增長 10.8%。

不過，2024 年全年美國的成屋銷售仍錄得 1995 年以來最差，而 1995 年時美國人口比現在少約 7000 萬人。這也是美國成屋銷售連續三年下滑，類似的情況僅在 2006 年房地產危機以及上世紀 80 年代初和 90 年代初的經濟衰退中出現過。

按揭貸款利率高企、庫存有限，美國房地產市場陷入困境

過去幾年，美國成屋市場的銷售低迷。一個主要原因是所謂的鎖定效應，即房主不願掛牌出售房屋、放棄較低的按揭貸款利率。儘管 12 月成屋銷售有所回升，但美國房地產市場的銷售仍因按揭貸款利率高企和庫存有限而處於困境。

經過此前數月的緩慢上漲，12 月成屋庫存較 11 月下降了 13.5%，這是年底的典型現象。不過與 2023 年 12 月相比，成屋庫存仍增加 16.2%。

庫存緊張導致房屋價格居高不下，而 30 年期固定利率抵押貸款的平均水平自 2022 年底以來，一直在 6% 至 8% 之間徘徊。

對於許多美國人來説，以目前的價格購買房屋的成本過高，去年的房價甚至創下了歷史新高，令住房市場成為有史以來最難負擔的市場之一。不斷上漲的房屋保險和房產税成本也增加了房主的開支。

12 月成屋售價中位值同比上漲 6%，達到 40.44 萬美元。高端市場的銷售活動有所增加，這推動全年房屋價格創下新高。

分地區來看，美國四個地區中有三個地區的成屋成交量有所增加，其中東北部地區領漲，增長了近 4%。

成屋銷售約佔美國房地產市場銷售量的 90%，在過户時計算。通常在過户前的一兩個月，簽訂合同，因此 12 月份的銷售數據主要反映了 11 月和 10 月的購買決定。

美債收益率帶動按揭貸款利率走高，市場逐漸接受現狀

原本市場寄望 2024 年能成為美國樓市的轉折點，因為美聯儲開啓降息。然而，而由於通脹依然頑固，引發市場擔憂美聯儲政策放鬆的過早。雖然美聯儲自去年 9 月以來已將基準利率累計下調了一個百分點，但去年晚些時候美債收益率仍累計大幅上升近 1 個百分點。

按揭貸款利率與美國國債收益率密切相關，美國國債收益率的高企令按揭貸款利率仍居高不下。按揭貸款利率在 9 月一度跌至 18 個月以來的最低點後攀升，當前仍是 2021 年底水平的兩倍。

由於投資者預計特朗普的政策難以令通脹降温，美國國債收益率仍然處於高位。據一些業內人士估計，至少要到 2027 年，按揭貸款利率平均還將維持在 6% 以上。

美聯儲將在下週召開 1 月 FOMC 會議，預計屆時將維持利率不變。

NAR 首席經濟學家 Lawrence Yun 表示：

“儘管按揭貸款利率高企，但去年的最後幾個月的房屋銷售仍呈現穩步復甦。”

分析認為，這可能是買家和賣家正在接受更高利率環境的跡象。

NAR 的數據還顯示：

• 12 月售出的成屋中有 53% 的上市時間不到一個月，與 11 月份持平。房產平均上市時間為 35 天，11 月為 32 天。

• 12 月有 16% 的成屋的售出價格高於掛牌價。

• 12 月個人投資者或二套房買家購買了 16% 的成屋，而 11 月時這一比例為 13%。

• 12 月首次購房者佔比為 31%，NAR 稱全年來看這一比例為 24%，是有記錄以來的最低水平。歷史上，首次購房者一般佔市場的 40% 左右，這表示許多美國人被擠出市場的負擔能力挑戰。

• 12 月全現金交易佔銷售的 28%。

• 12 月單家庭住宅的銷售增長了 1.9%，而公寓和合作公寓的購買量也有所增加。兩項數據均創去年 2 月以來新高。

除了成屋銷售出現企穩跡象，美國新房市場似乎也正在趨於穩定，為新的一年帶來了一些初步樂觀的跡象。一些經濟學家認為，在關鍵的春季銷售季節到來時，房屋銷售可能會獲得動力，因為此時活動往往會達到頂峯。

下週一，美國政府將公佈 12 月新屋銷售數據，該數據基於合同簽署情況計算，這被認為是美國房地產市場的領先指標。