Freddie Mac and Federal National Mortgage Association surged 29%, reaching a five-year high, and are expected to bid farewell to the era of government conservatorship!

美國財政部和聯邦住房金融局（FHFA）於週四發佈新指引，重新賦予財政部對房利美和房地美這兩家 “政府支持企業”（簡稱 GSEs）取消託管的最終批准權。未來若房利美和房地美準備脱離政府託管，財政部必須先審查並批准這一過程。

此舉旨在確保託管的結束能夠 “有序進行”，政府希望在解除控制時，能夠確保 GSEs 的運作不至於突然失去監管和規範，從而給金融市場或住房市場帶來風險。

房地美和房利美是美國住房抵押貸款市場的支柱。雖然它們不直接向購房者提供抵押貸款，但通過購買貸款並將其打包成證券出售給投資者，支撐着美國的住房市場。

2008 年金融危機爆發時，房利美和房地美由於財務困境，面臨破產倒閉的風險。為了避免這兩家公司倒閉引發美國住房市場崩盤，美國政府決定接管它們，併為其提供了約 1875 億美元的資金救助。

這筆資金不僅幫助房利美和房地美渡過危機，還作為救助的交換條件，使政府獲得了這兩家公司優先股，給予財政部在分紅和公司資產分配時的優先權。自此，房利美和房地美進入 “託管” 狀態，由政府直接干預和管理其運營，但同時也限制了它們的獨立性。取消託管政府使它們能夠重新獨立運營，恢復市場化運作。

週五，房利美（FNMA）和房地美（FMCC）盤中均一度漲超 29%，創五年新高。

“兩房” 有望脱離政府託管

這一股價暴漲的背後，一方面，這一公告發布的時機十分微妙，距離唐納德·特朗普預計重新上任的日期不到三週。

這一點很關鍵，因為有部分投資者認為，特朗普再次當選總統增加了結束託管的可能性。著名對沖基金經理 Bill Ackman 提到，特朗普喜歡大規模的商業交易，而結束 GSEs 的託管將是 “歷史上最大的交易”。

另一方面，Bill Ackman 長期以來一直關注並持有房利美和房地美的股票，他建議購買這兩家公司的普通股，並指出它們已經改善了資本狀況，並且在當前美國住房市場不景氣的情況下，可能會表現得相對強勁。

另外，作為新發布指引的一部分，財政部承諾將制定詳細計劃，公開徵求公眾意見，並與金融穩定監督委員會（FSOC）和總統進行協商。這一措施預計將幫助政府、市場參與者和投資者更清楚地瞭解解除託管的具體步驟。

彭博援引一位不願透露姓名的拜登政府高級官員表示，即使有了這個新協議，它也不會約束未來政府採取行動的自由。但這個新協議為市場提供了一個清晰的框架，即託管的結束將如何進行。

在 2008 年金融危機期間，由於房利美和房地美陷入困境，沒有足夠的利潤支付股東，甚至連優先股股東的分紅都暫停了。這使得許多優先股投資者蒙受了損失，他們無法從這些公司獲得預期的回報。週四的聲明表示，新協議不會影響房利美和房地美的資本留存和相應的分紅支付。

儘管簽署了新協議，但將這兩家公司完全私有化仍然是一個漫長而複雜的過程。彭博情報分析師 Ben Elliott 表示，政府退出"最早也要到 2026-2027 年"。

在特朗普政府的第一任期，Mark Calabria（當時負責監管房利美和房地美的聯邦住房金融局（FHFA）局長）曾倡導將房利美和房地美從政府託管中釋放出來。

然而，釋放託管的計劃最終未能取得進展。原因是政府官員意識到，這一舉措不僅涉及到金融結構的複雜調整，還可能會對住房市場產生巨大影響，尤其是在市場動盪的背景下，釋放託管可能帶來不確定性和風險。