Central Plains Mortgage: Expects Hong Kong's best lending rate to complete interest rate cuts next year, with the mortgage interest rate dropping to 3.25%

智通財經 APP 獲悉，美聯儲議息後一如市場預期減息 0.25%，為今年第三次減息，美國利率由 9 月至今累減 1%;滙豐銀行及中銀香港已相繼宣佈下調最優惠利率 0.125% 至 5.25%，料其他銀行將陸續跟隨。

中原按揭董事總經理王美鳳指出，儘管最近銀行同業拆息上升，1 個月港元拆息接近 4% 半水平徘徊，銀行仍決定繼續減 P(香港最優惠利率)，減息後年內按息已累減 0.625%，市場按息由 9 月之 4.125% 逐步減至 3.5%，平均按揭額 450 萬港元計每月供款已累積減少 1600 港元 (減幅 7.3%)，置業人士及正在供樓人士的供款負擔均進一步減輕。

她又指，基於對上一次加息週期港 P 加幅少於美息，美息加逾 5%，港 P 僅加 0.875%，故此港 P 不會在美國每次減息均會下調，這次減息週期港 P 減幅將會顯著少於美息。王美鳳預期，銀行今年提速減 P 累達 0.625% 後，預期明年 P 減幅尚餘 0.25%，明年美國將繼續減息而港 P 將會進一步下調 0.25% 後完成減 P 週期，屆時港按息將減至 3.25%。

王美鳳指出，港 P 完成減息週期後，接下來香港按息會否進一步回落將視乎拆息回落幅度。按照現時 H 按封頂息率水平，1 個月拆息需跌至低於 2.2%，按息方可跌穿封頂息率而下降，現時拆息近 4.5% 多水平與 2.2% 仍有較大距離;不過，若明年拆息能逐步下降，銀行資金成本降低或可推動銀行下調按揭計劃息率，令市場按息進一步下跌。在對上一次加息週期實際按息加幅共 2.625%，當中不只因為銀行加 P，而是結合拆息上升、及銀行上調按揭計劃息率，故此明年整體按息變化將因應 P 減幅、拆息回落走勢及銀行按揭計劃息率變化而出現調整。

樓巿方面，王美鳳表示，樓市自 9 月份啓動減息回暖，繼而受多個利好因素包括 10 月份樓按全放寬帶動而轉活，雖然 11 月份受到美國特朗普當選及金融市場波動等消息令市場觀望氣氛漸增，然而受惠明年減息期延續、本地經濟復甦步伐趨穩、樓按已全面放寬、一簽多行活化本地經濟，內地將繼續推出刺激經濟措施，相信樓市繼續逐步復甦，明年進一步向好。

她又指，雖然明年美減息步伐將放慢，但香港銀行於今年已提速減 P 累達 0.625%，令置業及供樓人士提早減輕供款負擔，加上今年租金回報平均已升至 3.5%，部分更達 4% 以上，對比市場按息 3.5%，市場上供平過租之個案進一步增多，更多住屋需求人士傾向轉租為買，且預期明年至 2027 年減息期延續，有助持續性配合利好因素支持樓市。

美息方面，王美鳳指出，根據美國議息聲明，今年美國減息累計 1% 後，明年減息步伐將減速，但減息週期將延續至 2027 年。由於市場共識美國新總統的經濟政策或令通脹回落速度受阻，明年美國減息步伐或放慢;然而，美國經過上次激進加息期後，現時美息處於減息期初階段仍處高水平，若高息持續將影響現時經濟，預料美國減息期仍會持續，美息處高位料仍需進行減息調整，但減息步伐受通脹走勢、就業及經濟數據變化而影響，料明年美進一步減息幅度可達 0.5% 至 0.75%，明年美息可望回落至 4% 以下水平。