Why did mortgage rates in the U.S. rise instead of falling despite the Federal Reserve's significant interest rate cuts?

自美聯儲於 9 月 18 日宣佈降息 50 個基點以來，美國按揭貸款利率 “不降反升”，令許多市場參與者深感意外。

9 月 17 日迄今，30 年期抵押貸款支持證券（MBS）收益率已經飆升了 84 至 96 個基點，按揭貸款利率上漲了 72 至 89 個基點。與此同時，中長期國債收益率僅上升了 53 至 67 個基點。

地產經濟學家 Tom Lawler 認為，主要有兩個原因導致了 MBS 和按揭貸款利率的漲幅超過了國債收益率。

首先，美國國債期權的隱含波動率激增。在美聯儲利率決議後，一系列超出預期的強勁經濟數據和略高的通脹數據，給市場參與者 “打了個措手不及”。比如，追蹤 1 個月期美國國債期權市場隱含波動率的 BofAML MOVE 指數，從 9 月 17 日的 101.58 上升到 10 月 28 日的 130.92，創下了自 2023 年 10 月 30 日以來的最高水平。

分析指出，隱含波動率加大意味着市場對未來利率變化的不確定性在加大。而當利率波動性上升時，借款人更有可能選擇提前還款（也可能是想在利率下降時以更低的利率再貸款）。而這種風險導致投資者在為貸款定價時，需要提高風險溢價，以此來補償因為借款人提前還款而造成的損失。

其次，這裏涉及到抵押貸款支持證券（MBS）的期權調整利差（OAS，option-adjusted spreads）。OAS 是指 MBS 收益率與無風險國債收益率之間的差額，經過調整以考慮提前還款等行為的影響，反映了投資者為了補償 MBS 的風險而要求的額外收益。

在美聯儲大幅降息之前，OAS 處於一個較低的水平，這個水平通常被認為是在沒有美聯儲干預時的正常範圍。然而在美聯儲降息後，由於市場出現了對利率波動的更高預期，投資者面臨的借款人提前還款風險增加，這就導致 OAS 上升，投資者需要更高的收益率彌補潛在損失。

值得注意的是，Lawler 表示30 年期按揭貸款利率或將被重新評估。這是考慮到正常的收益率曲線以及從 10 年期國債收益率到 30 年期按揭貸款利率的正常利差，以及他評估美國的中性實際利率最佳預期應為在 1.75% 到 2% 之間，他還補充説：

“當然，需要將通脹/通脹預期加到這個範圍內。當美聯儲實現其 2% 的通脹目標時，那麼中性利率將是 3.75% 到 4%。”

Lawler 還認為，在沒有經濟衰退或危機的情況下，6% 至 7% 的 30 年期按揭貸款利率可能成為新常態。