President Pan said that existing mortgage contracts can be adjusted, and the six major banks have successively issued announcements to improve the adjustment mechanism for existing mortgage interest rates

11 月 31 日，工行、農行、中行、建行、交行、郵儲銀行披露關於完善存量個人住房貸款利率定價調整機制的公告。

對於浮動利率房貸客户利率加點幅度與最新的全國新發放房貸利率平均加點幅度偏離高於 30BP 的客户，將可於 11 月 1 日起，提出利率加點幅度調整申請。

並且，不晚於 2024 年 11 月 15 日，開始受理重定價週期變更申請。不過，每筆房貸在貸款結清前僅有一次調整重定價週期的機會，不得進行多次調整。因此也要謹慎選擇調整。

此外，11 月 1 日起，可先進行 “固轉浮” 申請與房貸是否首套複核申請，再進行加點值調整申請。

加點值明起可申請調整

農行公告顯示，適用範圍是已發放的以貸款市場報價利率（LPR）為定價基準的浮動利率存量商業性個人住房貸款（以下簡稱 “房貸”）。

當浮動利率房貸客户利率加點幅度與最新的全國新發放房貸利率平均加點幅度偏離高於 30BP時，可向農行提出利率加點幅度調整申請。重新約定的加點幅度不低於最新的全國新發放房貸利率平均加點幅度 +30BP，且不低於所在城市目前執行的新發放房貸利率加點下限（如有），具體加點值根據市場供需、客户風險溢價、擔保變化等因素確定。

自 2024 年11 月 1 日起，浮動利率房貸客户可通過手機銀行或貸款經辦行提出利率加點幅度調整申請，符合條件的，將及時予以調整。為便利操作，推薦優先通過手機銀行自助辦理。

大部分無需申請

工行解釋，例如，貸款利率為 LPR-20BP，人民銀行 10 月 31 日最新公佈的全國新發放房貸利率為 3.33%，考慮到上季度（即 7-9 月）公佈的 5 年期以上 LPR 算術平均值為 3.85%，則全國新發放房貸利率（3.33%）對應加點值為-52BP，加點值（-20BP）較全國新發放房貸利率加點值（-52BP）高 32BP，符合調整條件，如所在區域當前未設置房貸利率下限，您可申請下調至-22BP（=-52BP+30BP），下調後貸款利率為 LPR-22BP。

同時提示，工行已於 10 月 25 日批量調整了存量房貸利率，大部分房貸利率調整至 LPR-30BP，加點值（-30BP）較全國新發放房貸利率加點值（-52BP）高 22BP，暫不符合調整條件，當前無需提出申請。

如何計算 5 年期以上 LPR 平均值

工行在問答中解釋，可登錄人民銀行官網查詢各月的 5 年期以上 LPR，並取該季度內 3 個月公佈的 5 年期以上 LPR 進行算術平均（四捨五入至小數點後 2 位）。

例如，某季度內 3 個月的 5 年期以上 LPR 分別為 3.8%、3.8%、3.7%，則該季度公佈的 5 年期以上 LPR 平均值為 3.77%（=（3.8%+3.8%+3.7%）/3）。

人民銀行會在 1 月、4 月、7 月、10 月的月末公佈上季度全國新發放住房貸款平均利率，可登錄人民銀行官網進行查詢，並按 Q1 和 Q2 的規則測算貸款是否符合調整條件和調整後的利率值。

固定可轉浮動後調整加點值

對於固定和基準利率的存量房貸，也可以先申請轉換為浮動利率，再申請調整加點值。

以工行為例，客户需先向工行申請轉成浮動利率，以最近一個月 LPR 轉換為加點形式，加點值等於原合同利率水平與最近一個月相應期限 LPR 的差值，再申請按上述規則進行利率定價調整。

利率定價方式轉換後，重定價日為定價轉換申請日，客户不可再申請轉回固定利率或基準利率定價。

該項業務也是可於 2024 年 11 月 1 日（含）起線上通過手機銀行 “貸款 - 房貸利率調整” 欄目或線下向貸款服務行提出申請。審核通過後，如符合利率加點值調整規則，可繼續申請調整利率加點值。

二套先申請轉首套

此外，還是以工行為例，北京、上海、深圳等地區的二套房貸，如符合 “二套轉首套” 房貸條件的，客户可向工行申請 “二套轉首套”，經審核符合條件後轉成首套房貸，再按上述調整規則進行利率調整。“二套轉首套” 要求以當地政策為準。

該項業務也是可於 2024 年 11 月 1 日（含）起線上通過手機銀行 “貸款 - 房貸利率調整” 欄目或線下向貸款服務行提出申請。審核通過後，如符合利率加點值調整規則，可繼續申請調整利率加點值。

重定價申請不晚於 11 月 15 日開始

建行公告還顯示，將不晚於 2024 年 11 月 15 日，開始受理重定價週期變更申請。浮動利率貸款客户可以登錄建行手機銀行、建行智慧個貸微信小程序等線上渠道，通過 “存量房貸利率調整” 功能，點擊 “重定價週期變更”，按系統提示自助辦理。新約定的重定價週期在辦理成功當日生效。

如有需要，借款人亦可按上述時間安排，聯繫貸款經辦機構申請辦理上述業務。

重定價週期僅有一次調整機會

據工行介紹，可選擇按 3 個月、按 6 個月、按 12 個月這三種方式中的一種進行重定價。

如重定價日是貸款發放日的，調整後重定價日為貸款發放日加重定價週期後相對應的日期。

舉個例子，如重定價日是 3 月 15 日，重定價週期調整為 3 個月後，重定價日將調整為 3 月 15 日、6 月 15 日、9 月 15 日、12 月 15 日。

如重定價日是每年 1 月 1 日的，重定價週期調整為 6 個月的，重定價日為每年 1 月 1 日和 7 月 1 日；重定價週期調整為 3 個月的，重定價日為每年 1 月 1 日、4 月 1 日、7 月 1 日和 10 月 1 日。

但工行也特別提醒，每筆房貸在貸款結清前僅有一次調整重定價週期的機會，不得進行多次調整。

重定價週期並非越短越合適

進一步的，工行解釋，重定價週期不一定越短越合適，在貸款利率下行週期內，重定價週期越短您可更快執行新調低的 LPR；反之，在貸款利率上行週期內，重定價週期越短您將更快執行新調高的 LPR。因貸款結清前，只能有一次調整重定價週期的機會，調整後無法撤銷，所以建議您綜合考慮各種因素後慎重選擇。