US existing home sales hit a nearly 14-year low in September, with prices rising 3% year-on-year

週三，根據美國全國房地產經紀人協會（NAR）的數據，美國 9 月成屋銷售創約 14 年新低，潛在購房人期待按揭貸款利率進一步下跌和更加吸引人的房價。

美國 9 月成屋銷售總數年化降至 384 萬户，預期為 388 萬户，8 月前值為 386 萬户。9 月成屋銷售環比跌 1%，預期漲 0.5%，8 月前值為環比跌 2.5%。未經調整的成屋銷售較上年同期下降 4.9%。

過去兩年，美國成屋市場基本停滯不前。一個主要原因是所謂的鎖定效應，即房主不願掛牌出售房屋、放棄較低的按揭貸款利率。

9 月的房屋中位銷售價格較上年同期上漲 3%，至 40.45 萬美元。

9 月成屋庫存為 139 萬套，較上年同期增長 23%。不過，當前房屋的供應量仍低於新冠疫情前的水平。按照目前的銷售速度計算，需要約 4.3 個月的時間消耗掉市場上的供應量，創四年多最高，不過仍低於 5 個月的庫銷比，表明雖然庫存持續上漲，但整體來看市場供應仍偏緊張。

按地區劃分，美國四個地區中，有三個地區的成屋銷售下降，其中南部地區下降 1.7%，降至 2012 年初以來的最低水平。中西部地區的成交量下降 2.2%，至 13 年來的最低水平。東北部地區下降 4.2%。西部地區的銷售增長了 4.1%，這主要是受加州和亞利桑那州的銷售推動。

NAR 的數據還顯示：

• 9 月份，57% 的售出房屋在市場上待售時間不到一個月，而 8 月份這一比例為 60%。20% 的房屋以高於標價的價格售出。房產平均在市場上待售 28 天，而 8 月份為 26 天。
• 9 月份，單家庭住宅銷量下降 0.6%，公寓和合作公寓的銷售下降 5.1%。
• 個人投資者或二套房買家購買了 16% 的房屋，而一年前這一比例為 18%。
• 全現金銷售佔交易量的 30%，高於一個月前的 26%。
• 首次購房者佔購買量的 26%，齊平此前創下的歷史新低。歷史上，首次購房者一般佔市場的 40% 左右，這表示許多美國人被擠出市場的負擔能力挑戰。

NAR 首席經濟學家 Lawrence Yun 表示：

儘管 9 月份的銷售數據較弱，但通常與房屋銷售增長相關的因素正在發展。消費者的庫存選擇更多，按揭貸款利率比一年前更低，經濟繼續增加就業崗位。

產權保險巨頭 First American Financial Corp 公司的副首席經濟學家 Odeta Kushi 上週在一份報告中表示：

如果按揭貸款利率如一些人預測的那樣明年降至 5.8%，大約 1200 萬的租房家庭可以負擔得起一套價位為中位數價格的成屋。

然而，庫存問題可能會持續存在，因為 84% 的按揭貸款房屋的利率低於 6%，因此有經濟動機出售的賣家數量仍然有限。

成屋銷售約佔美國房地產市場銷售量的 90%，在過户時計算。通常在過户前的一兩個月，簽訂合同，因此 9 月份的銷售數據主要反映了 8 月和 7 月的購買決定。

許多買家和賣家都在等待住房融資成本從目前 6.5% 左右的水平回落。按揭貸款利率在 9 月一度跌至兩年來的最低點，但近期的就業市場和通脹數據增強了人們對美聯儲將採取更漸進的方式降息的預期，按揭貸款利率已自 9 月低點回升。

本週四，美國政府將公佈 9 月新屋銷售數據，該數據基於合同簽署情況計算，這被認為是美國房地產市場的領先指標。