Existing home loan interest rates are lowered! Authoritative answers to seven major questions

市場期盼已久的存量房貸利率下調，最終一錘定音！

9 月 29 日晚間，央行發佈公告，明確完善房貸利率定價機制；市場利率定價自律機制發佈《關於批量調整存量房貸利率的倡議》（下稱《倡議》）。

根據上述文件精神，商業銀行將在 10 月 31 日前批量調整存量房貸利率。這一優惠政策將覆蓋首套、二套及以上的存量房貸。

記者從四大行獲悉，相關銀行將積極響應相關要求，主動回應客户關切，正在緊鑼密鼓開展調整存量房貸利率的準備工作。相關銀行擬於 10 月 12 日發佈操作事宜公告，於 10 月 31 日前統一批量調整。

這將是我國最後一次批量調整存量房貸利率。未來，還將建立存量房貸利率漸進有序調整的長效機制。

存量房貸借款人將享受到多大優惠、何時起享受優惠、需要進行哪些操作？

上海證券報權威解讀，本次調整涉及的七大關鍵問題！

問題一：存量房貸利率調至多低？

借款人最關注的是，本次批量調整後，存量房貸利率可以降低到什麼水平？

目前，我國絕大多數房貸是浮動利率定價，也就是由貸款市場報價利率（LPR）+ 加點形成，加點為在合同中約定的固定數值。

根據《倡議》，在批量調整階段，加點幅度高於-30BP 的存量房貸，把加點幅度調整為不低於-30BP，且不低於所在城市目前執行的新發放房貸利率加點下限。

記者梳理發現，除了北京、上海、深圳的二套及以上存量房，其餘存量房貸利率均可以下調為 LPR-30BP 的利率水平。

北京、上海、深圳的二套及以上存量房，可以調整至新發放房貸利率政策下限。

也就是，本次調整後，北京的二套及以上存量房貸利率調整為：五環以內的為 LPR-5BP，五環以外的為 LPR-25BP。

上海的二套及以上存量房貸利率調整為：自貿區臨港新片區及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山區為 LPR-25BP；其他為 LPR-5BP。

深圳的二套及以上存量房貸利率調整為：LPR-5BP。

問題二：可以節省多少利息支出？

本次存量房貸利率下調，將為借款人帶來實實在在的優惠。

記者從央行獲悉，截至 7 月末，全部存量房貸加權平均利率約為 4.06%，前 8 個月全國新發放房貸平均利率為 3.61%。

調整後，存量房貸利率將降至約 LPR-30BP，以最新一期 5 年期以上 LPR（3.85%）計算為 3.55%，較調整前的 4.06% 降低約 0.5 個百分點。

以 100 萬元、25 年期、等額本息還款的存量房貸為例，節約借款人利息支出每年約 5600 元。

從全國看，本次批量下調將惠及 5000 萬户家庭、1.5 億人口，平均每年減少家庭利息支出約 1500 億元。

專家表示，存量房貸利率下調，有利於借款人進一步降低房貸利息支出，提升居民消費意願，也有助於穩定購房者預期，提振信心。

問題三：最早何時享受優惠？

存量房貸借款人最早將在 10 月 31 日前，享受到本次批量調整帶來的優惠。

根據《倡議》，商業銀行原則上應於 10 月 31 日前統一對存量房貸利率實施批量調整。

記者獲悉，工商銀行將確保 10 月 31 日前完成批量調整工作，農業銀行將於 10 月 31 日之前實施統一批量調整。

問題四：借款人需要進行哪些操作？

記者瞭解到，主要商業銀行原則上應不晚於 10 月 12 日發佈操作細則，及時回應客户關切。

從歷史經驗看，我國批量調整存量房貸利率的客户體驗感較好。

我國曾經在 2023 年 8 月進行過批量房貸利率調整。商業銀行對有調整需求的客户，絕大多數通過網上銀行、手機銀行等線上渠道 “一鍵式操作” 辦理，整個過程無需客户進行額外複雜操作，無需進行線下辦理，客户體驗較為 “絲滑”。

問題五：不同重定價日的存量房貸利率調整情況如何？

由於每位借款人的貸款重定價日不同，不同借款人的利率在批量調整後會有所差異。

專家表示，批量調整後的利率下降主要是加點幅度下降至-30BP 所致。但在重定價後，最近一個定價週期內 LPR 的降幅也將體現出來，參與此次批量調整的借款人利率將調整至同一水平。

不同重定價日的借款人，可以參照以下表格，確定自身存量房貸利率調整情況。

比如，假設 10 月 31 日進行批量調整，10 月 21 日的最新一期 5 年期以上 LPR 跟隨央行政策利率下降 0.2 個百分點，由當前的 3.85% 降至 3.65%。由於今年 2 月、7 月，5 年期以上 LPR 合計下降了 0.35 個百分點，因此，對於重定價日為 1 月 1 日的存量房貸，本次批量調整後的利率為 3.9%（LPR 以 4.2% 計算），明年 1 月 1 日 LPR 重定價後的利率為 3.35%（LPR 以 3.65% 計算）。

問題六：在長效機制上有何安排？

記者瞭解到，這將是我國最後一次批量調整存量房貸利率。

未來，我國將建立存量房貸利率漸進有序調整的長效機制。

“房貸合同期限普遍較長，固定的加點幅度無法反映借款人信用、市場供需等因素變化，一旦市場形勢發生轉變，容易造成新老房貸利差擴大。” 央行有關負責人表示，需要優化制度設計，促進商業銀行和借款人以適當方式變更合同。

為了既治標又治本，從根本上解決新老房貸利差問題，央行建立存量房貸利率漸進有序調整的長效機制。

具體而言，如果未來新發放房貸利率繼續下降，當存量房貸利率與全國新發放房貸利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行協商，申請將存量房貸利率調降至新發放房貸利率水平附近。

“由此，不需要等到新老房貸利差積累較大後再由商業銀行批量調整，能夠漸進有序緩釋矛盾。” 央行有關負責人表示。

自 2024 年 10 月起，每季度第一個月，央行將在官方網站公佈上個季度全國新發放商業性個人住房貸款加權平均利率，供銀行和借款人參考。

問題七：房貸利率重定價週期有什麼新安排？

《公告》還取消了房貸利率重定價週期最短為一年的限制。

因此，對於新簽訂的個人住房貸款合同，自 11 月 1 日起，可由借貸雙方自主協商重定價週期。重定價週期可為按年、按半年、按季度等。

“需要説明的是，在利率下行階段，重定價週期越短，借款人越早享受低利率，但在利率上行階段，借款人也要越早承受高利率。” 專家表示。