Kerui: Real Estate Sets Tone for "Stabilizing and Rebounding"

01 9·26 中央政治局會議首次明確 “促進市場止跌回穩”，要求回應關切調整住房限購

9 月 26 日，中共中央政治局召開會議。會議指出，要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量，加大 “白名單” 項目貸款投放力度，支持盤活存量閒置土地。要回應羣眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財税、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。

02 中央層面房地產政策在降低房貸利率和調整税費方面打開空間

第一，房貸利率中樞進一步下移。政治局會議要求 “要降低存款準備金率，實施有力度的降息” 此前 24 日國新會，央行宣佈引導貸款市場報價利率和存款利率同步下行，預計最快 10 月 20 日的 LPR 報價有望下調 20-25BP，進而帶動房貸利率中樞進一步下移。

第二，調降住房交易税費。政治局會議要求 “要加大財政貨幣政策逆週期調節力度，抓緊完善土地、財税、金融等政策”。本輪減免契税、增值税、個税等各類涉房交易税費，促進住房消費，個人購買唯一住房免徵契税，家庭購買第二套或大面積改善性住房，適當減徵契税，再比如縮短住房交易增值税、個人所得税徵免年限。

除了增量支持外，推動落實存量貸款降息、保障性住房再貸款、融資白名單等現有支持性政策也是重要的施政目標。比如存量貸款降息的操作細則還有待落實和明確，怎麼降、降多少、後續支持跨行轉按揭等，以期儘快減輕居民財務負擔，並緩解提前還貸潮。

03 包括一線城市在內 6 城限購調整和取消，優化存量和提高質量的地方新規將加快出台

我們認為，廣州是一線城市中最有可能率先全面放開限購的城市，其次是深圳，京滬全面放開限購可能性不大。此外，一線城市限貸、限售、普宅標準等政策也有望迎來優化調整，比如北京在近期宣佈將適時取消普通住宅和非普通住宅的區分標準，此舉將進一步減輕住房交易税費負擔。

二三線城市需求端政策主要從信貸政策、以舊換新政策、購房補貼政策等激勵性層面發力，比如將二套房首付比例儘快調整至全國規定的 15% 下限，放寬限貸套數認定規則，再比如加碼購房補貼，加大房票安置獎補力度等。

供給端政策方面，一是推進高品質住宅建設，優化計容規則提高得房率，適度調降高品質項目預售資金監管留存比例，鼓勵優質優價，不再實施新房價格指導。二是推進現房銷售試點，比如開展優質商品住宅地塊現房銷售，延遲現售項目城市基礎設施建設配套費等規費，提高現房銷售項目開發貸額度、延長開發貸期限、降低開發貸利率等。

本文作者：楊科偉、李詩昀，文章來源：克而瑞地產研究，原文標題：《快評｜政治局會議定調促進房地產市場止跌回穩》