Is KE really going to become a property developer?

昨天貝殼拿地了，拿到了成都最熱門的一塊地

我今年往返成都頻率非常高，也知道這塊地的火熱程度，幾乎我認識的成都房企都去了

最後被貝殼拿下了

關於貝殼拿地的話題，其實之前在西安就有過拿地，但是那個時候的項目貝殼都是背後的小合作方，幾乎不太主導一個項目的進展

這一次算是正兒八經的拿下了最重要的一塊土地

所以一個問題：貝殼真的要做開發商嗎

好像是一個顯而易見的問題，但是

貝殼真的要做開發商嗎

我唯一一次的出差就是去了趟北京

關於貝好家正是貝殼體系內成為房產開發業務板塊的主體

關於那一次深山裏的談話是什麼我沒辦法今天和大家傳遞，但是我可以和大家聊聊的是，貝殼這一步的陽謀和戰略思考到底是什麼

01

在商業世界有一個邏輯很有趣，一個企業如果想要發展就必須要找到增量

只有增量才能夯實組織架構

如果增量找尋不到很有可能存量的蛋糕也會越來越少

貝殼之前最核心的增量業務就是從過去的二手房平台切入到一手房渠道市場

整體一二手聯動的模式更好的滿足客户需求的同時，也切入了一手房的渠道市場，瞬間可看到的市場蛋糕就有了一個翻翻

而且一手房的走勢對沖邏輯也幫助貝殼有了更好的抗風險的能力，這成為了這家企業發展的基石

在這之後貝殼也在找尋下一個增量

當下我們聽到的一體三翼就是重點

一個是聖都承載的裝修

客户買好房之後接下來的需求就是裝修，而且一直以來裝修是一個普通人所經歷的僅次於房產買賣的讓人頭痛的問題，切入這個市場也非常符合貝殼的價值觀

發力做裝修是一種很明顯把一單生意做長做久的戰略

這個戰略的目的性也非常明顯

當未來房產交易到達瓶頸之後，租賃市場的需求會越來越大，不買房以及長期租房的需求也會成為主流，貝殼佈局租賃本質上就是實現體制內對沖，樓市不論好壞貝殼總能找到發力的業務點

雖然這個生意麪對的客羣不是同一類客户，但是業務員是同一批業務員

所以貝殼發力做租賃，也是非常容易理解的企業戰略

接下來就是貝好家的業務了

貝好家的策略毫無疑問是更大的考驗

首先第一是團隊結構不同，房產交易和房產開發本質上是兩個工種，核心團隊能否勝任是一個問題

第二是房地產開發本質上是一個先 TO B 再 TO C 的過程

雖然最後還是要面對購房者，但是在過程中需要從土地完成項目開發這麼一個 TO B 的過程

中間的過程和環節和流程和以前非常的不同

所有的戰略裏面我覺得貝好家發展的挑戰對於貝殼來説會更大，這會對工作流程和應對界面有極大的重塑

但是在另外一個環節，貝殼又必須要做貝好家

因為從生意邏輯而言，當整個房地產市場不好的時候，土地市場的機會點也就出現了

越來越多優質土地開始在市面上招拍掛，而對於貝殼而言有了更多的選擇

所以在生意角度，貝好家成為貝殼這家公司第二曲線的重點

換句話來説，對於貝殼的三翼

我的理解就是裝修部分激活客户更多需求，租賃市場激活業務員更多可能，貝好家激活貝殼的數據積累應用可能

這樣的三翼在各個維度幫助貝殼這家企業走入下一個階段

所以從企業經營層面思考，我們或許可以看到這樣的藍圖，但是在戰略層面呢，貝殼能不能做好開發

要不要和能不能，之前還有一個前提，就是想不想

這裏我再問一個問題：貝好家現在做的真是一個開發商的角色麼

想不想要做好一個開發，以及想不想開發出一個好的項目，這是一個哲學問題

關於這個問題，我也不想和大家聊什麼虛的

其實從本質的生意邏輯，貝好家未來也需要成為高端以及品質項目輸出的使命

為什麼這麼説

之所以這些年發展的這麼好，其實坦白説吃到了一部分悲觀紅利

什麼意思

就是我們有沒有想過，渠道生意之所以發展的好，本質上其實是現在市面上同質化的產品太多了，剛需類產品太多了

才會用渠道

而且其實業內人都知道，如果是同質化產品，做渠道的利潤率其實遠高於做開發商

換句話來説，如果貝好家為了賺錢，也不會再做同質化的剛需產品，繼續做渠道就好了，這不符合生意邏輯

對於貝好家而言一定是 all in 改善和高端

這也是為什麼這次在成都拿下市中心的高端地塊的原因

也是貝殼用這塊地正式宣佈自己野心的原因

因為這才是增量市場需要是切分的蛋糕

我想對於貝殼而言他一定比我們更懂這個道理

這些年的發展，貝殼幾乎擁有了行業內最全的數據系統

關於客户現在住的怎麼樣，想不想買房，需求如何，未來大概什麼時候會換房以及換什麼樣的房子，這些數字一目瞭然

之前之所以會在北京和阿甘碰面，其實有一部分原因也是和他們分享一下一些好產品的做法

03

仔細看你就會發現貝好家成立了一年多並沒有閒着，已經訓練出龐大且強勁的大數據和 AI 系統

這個系統不僅會告訴他們未來行業的趨勢到底是什麼，更會告訴他們當下他們的這塊地，目標客户的情況怎麼樣，產品怎麼做才可以

對於這個系統貝好家內部一直在互聯網的模式訓練，目前的規模和能級比想象中還要強勁

這也是房地產行業未曾出現的場景

另一個環節也因為企業擁有強大的現金流

一個項目無風險的開發也有了資金保障，另外一個項目面世未來貝殼還有一個龐大的外部業務員團隊作為支撐

之前貝好家在太原測試的項目，他們唯一介入的部分是項目內場的營銷系統，在西安項目主要介入的產品定位模塊

其實很明顯就是為了貝好家的現在所做的準備

所以我們在紙面上來看貝好家的能力，定位、資金、營銷……這些都成為了一個項目開發的保障

這也是為什麼貝好家哪怕到現在還是堅定自己是服務平台的身份

核心也是內部機密很久的C2M 系統

這個系統的本質就是基於海量數據，利用大數據和 AI 技術，形成兩個能力：精準的定價能力和精準的產品定位能力

最近貝好家圍繞着這個系統組建成立 C2M 創新中心，分設數據部、研發部、產品部與客研部，全面統籌貝好家 C2M 產品定位解決方案

這也就是説雖然他擁有獨立開發的能力，但是未來貝好家會成為一個平台

和更多的房企以及想要進入房地產企業的夥伴一起聯合操盤開發一個項目

所有的能力，正是基於 C2M 這個產品定位能力

倒是真心建議覺得還不錯的項目和企業可以和貝好家合作，也許是一種新的開始

未來貝好家最後一塊需要彌補和提升的短板其實是工程建設的能力

當然這也是為什麼成都項目要自己拿下自己做

本質上通過這個高端項目的開發，貝好家在有意識的培養組織架構一個能力：供應鏈整合能力

開發商本質上就是一個整合商

好的產品需要有的供應鏈夥伴以及對應的材質的整合，這確實需要一定時間的積累

雖然門檻不高，但是需要有意識的培養組織內部擁有這樣的能力，這對於後期項目整體的成本掌控和概念的落地有很重要的意義

04

關於這塊業務人家已經如火如荼的展開了，對於未來成都的項目我也是非常的期待

但是我今天寫這篇文字的時候我腦子裏閃過一句話叫：一鯨落萬物生

其實很多人都看到行業慘淡的那部分，但是另一些人眼裏，行業的變化可能就是機會的來源

但是這機會的內核是什麼

第一來自於自己公司穩定的現金流

第三就是這些年來基於服務客户的基礎讓他們未來有信心給他們造更好的房子

看這個行業總有自己悲觀的理由，但是如果自己擁有夯實的基礎，也就有了對沖一切的可能

其實我們不用擔心房地產未來會怎麼樣，這個行業一直以來就有人進有人走，有一些產能被淘汰也有一些新的方向在崛起

這個來來回回已經有了三十多年的時間了

如果沒有意外，這個行業未來還會存在一百年，房地產一直都是一個古老的行業，不要輕易的否定這個行業

我們可能要想的是，我們還在行業的哪裏

還是那句話：自強則萬強，自強則萬強